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编辑
墨垚
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小荆
笔者采取案例检索的方法，在聚法案例库中以“疫情”、“情势变更”、“不可抗力”、“违约责任”为关键词，检索出涉及疫情相关案件，案由分布在商品房预售合同纠纷、房屋租赁合同纠纷、房屋买卖合同纠纷等。本文仅选取房屋租赁合同纠纷案例，通过整理分析各地法院在对疫情法律性质的认定，总结出了法院的倾向性的观点。
审判数据汇总
整体上，受疫情影响产生的房屋租赁合同纠纷自年起集中爆发与各地，其中，广东、湖南、北京、安徽、山东等疫情严重波及地域产生的纠纷数量远超于受疫情影响较小的地域。
审判规则及参考案例
近两年间，因新冠疫情因素导致承租人提前退租现象普遍存在，争议焦点多围绕疫情因素的性质判断，以及相关责任的承担问题。本文归纳八篇承租人请求解除房屋租赁合同纠纷案件的裁判规则并整理如下：
疫情因素的性质判定及相关问题裁判要点
情形一：房屋租赁合同中存在关于不可抗力的条款，违约方能否主张因不可抗力请求行使合同法定解除权？
裁判要点：解除权作为一种形成权，除非法律、司法解释另有规定外，通常只赋予合同关系中的守约方，违约方并不享有法定解除权。虽守约方拒绝解除房屋租赁合同，但违约方已以自身行为表示不愿继续履行租赁合同，即双方已经形成合同僵局的情况下，违约方仍有权行使诉权请求法院解除该租赁合同。
参考案号：（）苏民初号
情形二：若承租人无权以不可抗力的法律规定或不可抗力的合同条款为由解除合同，能否以违约为由主张解除合同？
裁判要点：疫情或者因疫情采取的防控措施确属不可抗力，但根据案涉房屋所在地疫情防控力度，尚未达到致使合同目的不能实现的程度的，承租人不得以不可抗力为由诉请解除合同。若合同条款约定了当事人因不可抗力时可以主张变更或解除合同的，亦应当优先适用合同变更，才更能体现诚实信用原则。
参考案号：（）苏民初号
情形三：情势变更发生后是否当然免除违约责任？
裁判要点：在情势变更的情况下，虽然不存在承租方故意违约的行为，但变更或者解除合同并不当然免除该当事人的赔偿或者补偿责任。一方以情势变更为由解除合同，是以己方遭受不利益后果为理由提出的，因解除合同而给对方带来的利益损害，应当向对方作出适当补偿；因情势变更不能实现合同目的的，双方当事人因互不相让致使损失进一步扩大的，各过错方均应承担赔偿责任。
参考案号：（）鲁03民终号
情形四：承租方主张因不可抗力致使合同目的不能实现的，如何认定合同解除时间。
裁判要点：年初暴发的新冠疫情确属于不能预见、不能避免并不能克服的客观情况，但当疫情处在有效控制局面时，应结合实际情况综合判断疫情影响是否达到无法实现合同目的的程度，由此认定承租人凭借法定解除权解除租赁合同的时间。反之，承租人在不享有合同解除权的情况下单方提出解除合同的，应当自双方达成解除合同的合意之日，认定为合同解除之时。
参考案号：（）粤民初号
情形五：疫情因素影响经营效益的，能否适用不可抗力或情势变更？
裁判要点：双方在签订长期租赁合同时，应当预见到可能会存在经营困难、经济效益不好等商业风险。虽受新冠疫情防控措施影响，一段时期无法正常经营使用租赁的涉案房屋是事实，但随着国内疫情得到控制，各地也有序地开展了复产复工，理应将疫情导致的经营困难认定为可以预见的商业风险，而不属于不可预见的情势变更。
参考案号：（）浙10民终号
情形六：疫情防控应急指挥部办公室相关文件中对于停止经营的规定能否适用不可抗力享受法定解除权？
裁判要点：疫情或者因疫情采取的防控措施确属不可抗力，但应结合防控办相关文件中对于停业时间和恢复营业时间的具体情况，判定停止营业的时间与整个租期相比，受疫情及防控措施对合同履行的总体影响的程度来综合认定，若影响程度较小，则不可抗力尚未达到导致不能实现合同目的的程度，承租人则无权直接行使法定解除权，可根据不可抗力对合同履行的影响程度次序适用变更或解除合同。
参考案号：（）苏民初号
情形七：房屋租赁合同中关于“因不可抗力的原因导致本合同无法履行时，合同自然终止”的约定，能否直接适用不可抗力解除合同？
裁判要点：若承租人以疫情及防控措施致其营业收入减少、无法到店经营为由解除合同理由不足的，仍不可依约认定合同自然终止。因承租人提前解除合同给出租人造成的租金损失应当承担相应的违约责任。
参考案例：（）粤民初号
情形八：若疫情虽不影响房屋租赁合同目的的实现，但承租人确实没有按照合同约定期限支付租金，是否应承担违约责任？
裁判要点：可参考《最高人民法院关于依法妥善审理涉新冠疫情民事案件若干问题的指导意见（二）》第一条第5款：“承租房屋用于经营，疫情或者疫情防控措施导致承租人资金周转困难或者营业收入明显减少，出租人以承租人没有按照约定的期限支付租金为由请求解除租赁合同，由承租人承担违约责任的，人民法院不予支持”的精神，减免承租人部分租金。
涉疫情房屋租赁纠纷处理原则
1、尊重双方意思自治。在尊重双方当事人合同约定的原则下，本着促成房屋租赁合同继续履行的目的，采取减缓、减半履行支付租金的方式，防止“一刀切”的审判思路。
2、充分协商、和解。院方应引导并鼓励双方当事人在相互理解的基础上，积极协商，提倡通过多元化的纠纷解决机制处理合同的履行问题。
3、平衡利益、共担风险。充分考量疫情对于合同目的实现的影响程度，区分适用不可抗力或情势变更，采取有利于双方共享收益、共担风险的方式进行灵活裁判。
在房屋租赁合同中，多数为承租人受疫情因素影响意图通过行使合同的法定解除权、约定解除权、亦或是以违约为由解除房屋租赁合同，审判规则中，整体上法院在承认疫情属于不可抗力的原则下，仍需结合个案具体事实情况，按照疫情以及防控措施对于房屋租赁合同实现目的的影响程度，依次作出适用情势变更、违约解除、亦或是不可抗力解除的适当判决。
