一、裁判观点：
租赁期限不得超过二十年，超过二十年的，超过部分无效。
二、案情简介：
年9月22日，A公司（甲方）与LH（乙方）签订《纪鹤路门面用房租赁合同》，约定：一、乙方向甲方租赁XX路XX号门面房，房屋建筑面积为.3平方米。二、该租赁房屋的定价为每平方米2，元，总额为，元。三、乙方租赁该门面用房的房价款是指该房屋租赁使用权的价格。乙方租赁该房屋所占的土地使用权为30年，即自年5月1日起至年4月30日止，房屋使用权为50年，即自年5月1日起至年4月30日止。四、该房屋竣工验收合格，甲方交付乙方使用，乙方确定该房屋后签订租赁合同，一次性付清，元……七、乙方拥有30年土地使用权，30年到期后，土地按30年后价格另付土地租费，50年后，房屋产权归甲方，但乙方如需续租，按同等价格乙方有限考虑，并另行签订租赁合同。上述合同还就其他事项作出约定。
合同签订后，A公司向LH交付了土地及房屋。LH向A公司支付了租赁费用，元。房屋现由LH实际使用。
三、原告起诉：
1．确认双方于年9月22日签订的房屋租赁合同超过20年部分（年9月22日起至年9月21日止）的合同无效；
2．准许A公司退还LH超过20年租期的租金人民币（下同），.40元。
四、一审法院判决结果：
一审法院认为：年《中华人民共和国合同法》第二百一十四条规定，租赁期限不得超过二十年，超过二十年的，超过部分无效。本案中，A公司与LH之间的《纪鹤路门面用房租赁合同》签订于年《中华人民共和国合同法》施行之后。根据双方约定，闵行区XX路XX号门面用房所占的土地使用权租赁期限为30年（即自年9月22日起至年9月21日止）、房屋使用权租赁期限为50年（即自年9月22日起至年9月21日止）。因上述内容违反了法律关于最长租赁期限的强制性规定，故A公司主张其与LH签订的《纪鹤路门面用房租赁合同》中期限超过20年的部分无效的诉讼请求，法院予以支持，但前述超过20年部分的租赁起止日期，应自年9月22日起至年9月21日止。
根据法律规定，合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还。故A公司请求将租赁期限超过20年部分所对应的租金返还给LH，于法不悖，法院予以准许。至于返还的具体金额，A公司同意按其收取的租金总额的五分之三计算（即，元÷50年×30年）为，.4元，该计算方法可予准许，法院予以确认。另，鉴于A公司于本案中表示合同无效后的房屋返还暂无需法院处理，待租赁期满20年后，A公司收回房屋，故法院对此不做处理，双方届时可另行解决。
一审法院审理后于二〇二一年四月二十七日作出判决：一、确认A公司与LH于年9月22日就位于上海市闵行区XX路XX号门面房（房屋建筑面积为.3平方米）签订的《纪鹤路门面用房租赁合同》中租赁期限超过二十年的部分（自年9月22日起至年9月21日止）无效；二、准许A公司于判决生效之日起十日内向LH返还租金人民币，.4元。
五、二审法院判决结果：
本院认为，根据当事人的庭审陈述，上诉人与被上诉人均确认双方签订的《纪鹤路门面用房租赁合同》系租赁关系性质，故本案的争议主要在于该合同关于租赁期限的约定的效力问题。依据法律规定，租赁期限不得超过二十年，超过二十年的，超过部分无效。根据合同约定，系争土地的租赁期限为30年，系争房屋的租赁期限为50年，故一审法院认定双方合同约定的租赁期限超过20年的部分无效，于法有据。上诉人关于合同约定的土地使用权租赁期限可以超过20年的上诉意见，缺乏法律依据，本院不予支持。
关于租赁期限无效部分对应租金的返还问题，在合同部分无效的情形下，一审法院对于被上诉人的上述请求予以准许，于法不悖。返还租金的比例及数额亦系结合双方意见予以确定，应属合理。上诉人对于返还租金基数提出的异议，缺乏法律依据，本院难以支持。此外，上诉人二审中虽主张处理合同无效的后果，但其一审中系明确表示保留相关权利，且被上诉人二审中亦不同意在本案中处理，故本院不予处理。上诉人若认为因合同无效导致其存在资金占用等损失，其可另行主张。至于上诉人关于合同无效的责任的上诉意见，本院认为，诉讼费用的承担系法院根据当事人诉请支持与否等因素确定，与合同无效的责任比例并无必然关联，一审法院并未对合同无效的过错责任作出认定，故本院对上诉人的上述意见难以采纳。综上所述，上诉人梁继奎上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
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