白癜风症状 http://news.39.net/bjzkhbzy/171129/5885336.html年11月，原、被告签订两份《厂房租赁合同》，约定的主要内容有：1.被告将位于广东省东莞市*************的厂房、办公楼、配电房、门卫室等房屋及附属设施出租给原告作生产用途使用，建筑面积共计约平方米；2.自年3月1日起至年4月1日分段交付给原告使用（该日期与出租人实际交付租赁物的日期不一致的，以实际交付租赁物的日期为租赁期限起算日），租赁期至年12月31日止；3.租金为18元/平方米，每月租金自第三年起逐年递增4%，免租期分别为年3月、年3月及年3月；4.原告应于两份租赁合同签订之日起五个工作日内向被告足额缴纳租赁保证金共计元及年4月租金元；5.租赁期届满或合法解除合同时，原告无违约行为的，在原告结清租金、租赁场地水电费等费用并交还租赁物之日起十个工作日内，被告将保证金本金退回原告；6.租赁物的消防设施按现状交付原告使用，后续消防手续由原告自行办理及承担相关费用（包括环保设施）；7.被告仅为原告办理有关经营的相关证照提供资料，原告须自行办理经营所需要的证照，原告不得以不能办理经营证照为由向被告追究有关法律责任和索取任何补偿；8.未经被告书面同意，原告不得对租赁物进行扩、加、改建以及转租、分租，如违反则视为原告自动放弃租赁物的使用权，被告有权解除合同，租赁保证金不予退回；9.租赁期内，除不可抗力原因外，原告在年至年的租赁期内不得单方提前解除合同，否则租赁保证金不予退还，原告还应以剩余租期内租金总额的30%向被告作出违约赔偿。原告诉求部分租赁物未取得产权证，因原告系对租赁物整体使用，仅部分取得产权证，影响整体使用，应确认租赁合同无效，被告诉称租赁合同应认定部分有效。双方签订的案涉两份《厂房租赁合同》约定租赁物的建筑面积共计平方米，根据某市某管理所出具的复函显示被告申请建设规划的建筑面积为平方米。首先，被告无法提供相应的建设工程规划许可证，无从得知许可的建筑内容，因而无法证明建设工程施工执照、竣工验收合格证书所涉的建筑物与其申报许可的平方米建筑物是否重合，且根据被告陈述及其提供的平面示意图，被告认为具有建设工程规划许可证的是第一期工程，主要包括办公楼、宿舍楼、厂房，建设工程施工执照、竣工验收合格证书所涉的建筑物为第二期工程，主要为车间、仓库，但建设工程施工执照、竣工验收合格证书上显示的工程名称包括了厂房、宿舍和办公楼，被告提供的平面示意图标注亦显示第一期和第二期工程有就同一建筑物进行建设，换言之，建设工程施工执照、竣工验收合格证书所涉的建筑物与其申报许可的平方米存在重叠的可能，即被告没有充分证据证明合同约定的平方米建筑物取得了建设工程规划许可或经主管部门批准建设，且无法证明取得建设工程规划许可证的平方米具体对应的是哪部分租赁物。其次，被告提供的已建房屋申请补办房地产权手续登记备案表显示的建筑面积与合同约定的建筑面积、被告申报规划的建筑面积、建设工程施工执照及竣工验收合格证书上的建筑面积均对不上，且至今尚没有取得补办的房产证，据此无法证明案涉租赁物均已符合规划建设。再者，根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条规定，被告无法证明案涉平方米的租赁物已取得建设工程规划许可或经主管部门批准建设，该部分租赁物应属无效租赁。双方签订的两份租赁合同约定的租赁范围为厂房、办公楼、配电房、门卫室等房屋及附属设施共计平方米的面积,原告租赁案涉建筑物是用于整体的生产经营，合同履行具有整体性，虽案涉平方米建筑物经申报许可,但该部分无法与无效的平方米区别并对应具体的租赁物，无法进行分割租赁，部分租赁物的无效出租已影响到租赁合同的整体履行，不能保证原告租赁目的的实现。因此，本院认定双方签订的案涉两份《厂房租赁合同》整体无效。本案中焦点主要在于出租人仅部分租赁物取得建设工程规划许可证，其余部分既未取得建设工程规划许可证，也无法证明取得了相关主管部门批准建设，承租人系用于整体生产经营，合同履行具有整体性，出租人有证与无证部分无法分清，也无法分割租赁，故部分无效影响整体履行，不能达到租赁合同目的，故确认合同无效。本案中虽然承租人胜诉，要回租赁保证金，但是案件经过一审、二审，长达一年多时间，浪费大量的时间和精力，故承租人在签订租赁合同前应该注意以下事项：一、出租人是否系合法的、完全的权属主体二、要求出租人出示其合法有效产权证书，确保租赁物不存在产权瑕疵。三、实际的租赁面积与合同约定的租赁面积是否存在差异一般的合同的无效情形外，房屋租赁如果存在如下情形，也会被法院确认为合同无效：一、未经竣工验收的房屋出租。二、违章建筑的房屋出租。三、被确定为拆迁的房屋出租。四、出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋。五、出租人就未经批准或者未按照批准内容建设的临时建筑。六、租赁期限超过临时建筑的使用期限，超过部分无效。
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