案情简介:
年12月19日,大白公司作为甲方(出租方)、张奇作为乙方(承租方)签订《新源西里商铺租赁合同》,该合同包括合同协议书、通用条款、补充条款。合同协议书约定:甲方作为出租方将北京市朝阳区新源里商铺(以下简称诉争商铺)出租给乙方使用,甲乙双方确定该商铺的租赁面积为平方米。通用条款约定:该商铺的租赁面积以商铺的建筑面积计算,建筑面积包括套内使用面积、套内墙体面积建筑面积之和。后双方发生纠纷,经鉴定诉争商铺建筑面积为.38平方米。张奇以此主张大白公司出租面积小于合同约定面积,主张退还相应租金。
一审北京市朝阳区人民法院观点
虽然评估单位对诉争商铺面积作出鉴定,但是我国对不动产是以登记制为准,故应以房产证载明的面积为依据。虽然张奇表示未在诉争商铺经营,但根据工商登记和该院现场勘查,张奇实际使用诉争商铺,应向大白公司交纳房屋租金至实际腾退之日止,故对张奇要求大白公司退还租金的诉讼请求,该院不予支持,对大白公司要求张奇交纳房屋租金至腾退之日止的反诉请求,该院予以支持。
二审北京市第三中级人民法院观点
本案中,根据双方合同约定,租金的计算标准为11元/日/平方米;商铺的租赁面积以商铺的建筑面积计算,建筑面积包括套内使用面积、套内墙体面积建筑面积之和。经鉴定机构测量,涉诉租赁房屋的建筑面积为.38平方米,包含了套内使用面积及套内墙体面积。因此,大白公司向张奇交付的商铺租赁面积与合同约定的平方米不符。依据双方租赁合同的约定,租金数额系以每日租金金额为基数乘以该商铺租赁面积计算得出,租金标准与租赁面积直接相关,而非固定的数额,故应以实际交付的租赁面积计算张奇应交纳的租金数额。张奇以此为由主张大白公司退还已经多交的租金,并主张以此标准计算装修管理费、免租期租金以及合同解除后应交纳的房屋占有使用费等,具有事实及法律依据,应予支持。大白公司主张应以合同约定的租赁面积平方米为准计算租金数额,租赁面积应当包括公摊面积,缺乏合同约定,亦与事实不符,本院不予采信。一审按合同约定的租赁面积平方米计算租金,处理有误,本院予以纠正。
福州律师蔡思斌评析:
本案的争议焦点在于租赁面积应以何种标准计算,案涉房屋的产权登记面积与合同约定的面积均为平方米,但该面积实际包含公摊面积,并非承租方能够全部使用的面积。虽然在产权登记上,建筑面积是由套内面积与公摊面积组成。但本案双方已经在合同约定了建筑面积的计算方式,即括套内使用面积、套内墙体面积建筑面积之和,并未包含公摊面积。在合同条款已有明确约定的前提下,应以双方约定为准,而不应直接以产权登记面积为准,否则就失去当事人特别约定以建筑面积为准的本意。可能是出租方理解出了偏差或是被承租人装了空子,但市场主体就应为自己的经营行为负责,而不能由法院为当事人强行变更意思表示。为了避免再出现本案这样的纠纷,各方在签署租赁合同时,应当对租赁面积以及租赁面积的具体计算方式进行明确约定,避免出现歧义影响自身利益。
索引案例:()京03民终号,以上涉及名字均为化名