一、背景
房屋租赁关系中，出租方往往会在租赁合同中约定，承租方未按约履行支付租金、水电费、物业管理费等付款义务的，出租方有权留置承租方位于租赁房屋内的任何物品。那么，出租方对承租方在租赁房屋内的物品依法依约享有留置权吗？
二、留置权的定义及成立要件概述
根据《中华人民共和国民法典》第四百七十七条、第四百七十八条、第四百五十三条规定，留置权指债务人不履行到期债务，债权人可以留置已经合法占有的债务人的动产并给予一定履行期限，到期就该动产以协议折价或拍卖、变卖方式优先受偿的权利。其作为一种法定的担保物权，其功能是为担保债权实现。
其中，《中华人民共和国民法典》仅明确列举了承揽人、承运人、保管人和行纪人享有留置权的情形，租赁合同未约定留置条款时，出租方对承租方在租赁房屋内的动产不享有留置权。如在第（）沪民初号、（）沪02民终号及（）沪民初号案例中，法院均持有前述观点。[1][2]
实务中争议较大的是当事人能否自行在租赁合同中约定留置权。部分法院认为持肯定观点，如在第（）沪民初号案例中，上海市奉贤区人民法院即认为，双方签订的房屋租赁合同合法有效，根据合同约定，被告未履行付款义务，原告有权留置租赁房屋内被告的物品；又，在第（）浦民一（民）初字第号经典案例中，上海市浦东新区人民法院也认为“原告对被告享有的到期债权业经本院生效判决所确认，原告并留置了被告在租赁原告厂房内的财产，故原告有权就留置财产优先受偿。”
但也有部分法院持否定观点，如在第（）粤民初号案例中，广东省恩平市人民法院认为“留置权为法定担保权，其成立基于法律的直接规定，当事人不得任意约定创设留置权”；在第（）虹民三（民）初字第号案例中，上海市虹口区人民法院认为“留置权系法定权利，无法律明文规定外，不得行使留置权。租赁合同发生的债权，债务人不履行债务的，不属于法律规定的债权人可以行使留置权的范围。原、被告双方虽然在租赁合同中约定，被告拖欠租金等费用连续超过40天的，原告有权留置被告在租赁场地的物品，但该约定违反法律规定，故应为无效，被告有权拿走自己的物品。”
笔者认为，尽管之前争议较大，但自年起开始实施的《中华人民共和国民法典》仅保留了《中华人民共和国物权法》中关于留置权的相关表述，未沿用《中华人民共和国担保法》中留置权必须由法律明文规定的说法，这体现了物权法定缓和主义的倾向。物权法定缓和与物权自由创设不同，留置权可以基于租赁关系产生，但仍需符合法律规定的成立要件。在符合成立要件的情况下，出租方有权根据合同约定向承租方主张行使留置权。
留置权的成立要件有三：（一）债务人未履行到期债务；（二）债权人合法占有债务人的动产；（三）债权人留置的动产应当与债权属于同一法律关系，企业间的留置除外。其中，第一点通常不存在争议，实践中法院往往会对是否合法占有及是否处于同一法律关系，或是否为商事留置存在不同观点。笔者接下来会重点针对后两个成立要件进行分析。
三、留置权成立要件具体分析
（一）债权人合法占有债务人的动产
根据《民法典》第四百五十八条之规定，基于合同关系等产生的占有，有关不动产或者动产的使用、收益、违约责任等，按照合同约定；合同没有约定或者约定不明确的，依照有关法律规定。通过该条规定可知，合法占有的前提是占有需具有法律依据或合同依据。法律依据包括两种情形：一是基于法律行为通过交付而发生的占有，如买受人基于买卖行为对出卖人交付货物的占有等；二是基于法律对事实占有的直接规定，如发现埋藏物后对该物的占有、基于无因管理而对他人之物形成的占有等。
在房屋租赁合同法律关系中，出租方的主要义务为向承租方交付标的房屋，移转房屋使用权；承租方的主要义务为向出租方缴纳对价租金。若租赁合同尚未终止，承租方基于租赁关系合法占有标的房屋及屋内物品，出租方擅自扣留租赁房屋内物品，自然会陷入无权占有的法律状态；若租赁合同已因承租方未按约履行付款义务而被单方解除或终止，此时法院亦倾向于认为，出租方仅有权占有租赁房屋，对承租方在租赁房屋中的物品并无占有之权利。
如在第（）沪民初号案例中，法院认为“本案为房屋租赁合同纠纷，原告作为出租方，将房屋使用权转移给被告，被告实际占有房屋，并占有房屋内的所有物品，原告并不占有房屋内的物品，缺乏行使留置权的基础”；在第（）粤01民终号案例中，法院认为“Y公司与X公司签订案涉厂房租赁合同后，Y公司依约将厂房交付给X公司使用，X公司依约占有Y公司的厂房，X公司在厂房内的设备及原材料等财产一直被X公司用于生产经营，并无证据证明X公司将上述财产交付Y公司占有”；在第（）沪一中民二（民）终字第号案例中，法院认为“留置权的法定前提之一，是债权人合法占有债务人的动产。在房屋租赁合同中，出租方将房屋交付给承租方使用，由承租方占有使用租赁房屋，出租方对于承租方在租赁房屋中的物品并无占有之权利，故该条款中关于出租方可以在承租方违约的情况下对承租方的物品行使留置权的约定，不符合物权法关于留置权的规定，不发生使出租方享有留置权的法律效力。
对此，笔者认同多数法院观点。房屋租赁关系存续期间及解除后，在无特殊约定的情况下，承租方存放于租赁房屋内的物品所有权仍归承租方所有。出租方享有收取租金或场地占用费的权利，但依法无权占有承租方在租赁房屋内的物品，进而无法构成留置权的法定要件。
（二）债权人留置的动产应当与债权属于同一法律关系
如前所述，在房屋租赁合同法律关系中，出租方的主要义务为向承租方交付标的房屋，移转房屋使用权；承租方的主要义务为向出租方缴纳对价租金。出租方作为租金债权人享有对承租方的价款请求权，其对应的是租赁标的物，而非租赁标的物内的动产。因此，多数法院认为出租方留置的动产与租金债权并不属于同一法律关系。但也有部分法院持相反观点，如在第（）沪民初号案例中，法院就认为“《承诺书》附件一所列物品是因X公司在承租的租赁物内进行经营活动而存放的，而X公司又欠付Y公司租金等费用，这些物品与租金等费用具有关联性，也就是Y公司占有的动产与债权属于同一法律关系。”
笔者认为，虽然留置权、抵押权、质押权均属于担保物权，但抵押权和质押权均可基于一定的公示方式而产生公信力，而留置权却不需要登记公示，即可产生优先于抵押权和质押权的法律效力，因此，在判定留置动产与债权是否具有关联性时，应当进行严格把握。在第()锡民终字第号最高法公报案例中，法院认为“所谓同一法律关系，是指债权人占有动产是基于与其债权发生的同一法律关系发生，动产与债权发生具有紧密联系性。”承租人在租赁房屋内的物品系为经营活动存放，认定该部分动产与租金债权具有“紧密联系性”，实难令人信服。故从同一法律关系这点上讲，出租方与承租方在房屋租赁合同法律关系中难以形成出租方对租赁房屋内动产的留置权。
那么，当承租方与出租方同为商事主体时，能否适用留置权的除外条款？《中华人民共和国民法典》第四百四十八条规定，企业之间留置的动产与债权可以属于不同法律关系。《最高人民法院关于适用《中华人民共和国民法典》有关担保制度的解释》第六十二条进一步解释了商事留置的含义，商事留置中的债权应属于企业持续经营中发生的债权。笔者认为，构成商事留置权需要具备两大要件：一是主体的商事性，二是债权的商事性。主体的商事性指该主体被法律允许从事商事活动并办理了相关核准登记手续，包括从事持续经营活动的个体工商户、农业生产经营者、各类企业等。若租赁双方均为商事主体，则符合商事留置权的第一个构成要件。
债权的商事性，指该债权属于商事主体间存在的经常性、交互性法律关系。立法者之所以规定商事留置权，系因商事活动不同于民事活动具有及时结清的特点，单笔交易混在大量多次的交易中难以认定其与留置动产间的关联性。因此，商事留置权对应的债权应属于商事主体在从事日常经营活动过程中产生的债权，而房屋租赁关系并不属于法律规定的持续性经营行为。如在第（）苏民申号案例中，法院就认为“本案中，Y公司与X公司之间系房屋租赁合同关系，债权基础系租金，合同所指向的标的物为房屋，并非X公司用于生产经营的机器设备及原材料，与留置权构成要件中关于留置动产与债权应属同一法律关系的规定不符。虽然《物权法》中关于商事留置规定了除外条款，但公司之间的房屋租赁关系不应属于该条款中规定的商事行为。”
四、总结
综上，尽管留置权可以依据租赁合同约定而产生，但多数情况下出租方对租赁房屋内的承租方物品不构成合法占有、亦无法满足债权与动产处于同一法律关系或商事留置的构成要件。实践中，法院也倾向于认定出租方无权基于合同约定向承租方主张行使留置权。若允许出租方不通过诉讼等合法途径维护其权利，任意留置承租方财产，并优先于该动产上的其他抵押权或质权受偿，则承租方或其他债权人的权益将受到不公平的损害。
除留置权不能意定设立、合同约定不符合合法占有及同一法律关系的构成要件外，部分法院还会以动产不具有担保功能、合同约定系显失公平的格式条款等理由拒绝出租方行使留置权的请求。如在第（）粤02民终号案例中，法院认为承租方加装空调系为餐厅正常运营，而非作为租金债权的担保，故出租方不享有留置权；在第（）苏01民终号案例中，法院认为“Y购物中心在X公司发出解约函后将X公司店铺内所有的货品予以扣留控制，在X公司一再发函要求取回的情况下仍不予退还，其虽辩称依据双方合同约定Y购物中心享有留置货品的权利，但该约定属于显著加重一方责任的格式条款，显失公平，其擅自将X公司货品扣押超出了私力救济行为的合理限度，故Y购物中心应对不当处理货品产生的损失承担赔偿责任。”
注释：
[1]详见《中华人民共和国民法典》第七百八十三条、第八百三十六条、第九百零三条、第九百五十九条。
[2]第（）沪民初号案例：“因年8月31日租期届满后，厂房租赁合同已终止履行，原、被告双方并未签订书面的续租合同，原告主张上述利息及对被告的所有机器设备享有留置权，缺乏书面的合同依据，故本院对原告的上述诉请均不予支持。”
第（）沪02民终号案例：“涉案房屋内属于X公司的物品，Y公司本应返还X公司，但Y公司以其扣留物品属于行使留置权为由拒不返还，于法无据，不予采纳。”
第（）沪民初号案例：“关于扣押X公司物品的留置权，本院认为双方的合同并未有此约定，未赋予Y集团有此权利，故对该项诉请，本院不予支持。”
附：留置权相关法律法规演变
（一）《中华人民共和国民法通则》（年实施，年修订，年废止）
（年《民法通则》对留置权进行了基本定义，未限定留置权适用的法律关系种类。）
第八十九条依照法律的规定或者按照当事人的约定，可以采用下列方式担保债务的履行……（四）按照合同约定一方占有对方的财产，对方不按照合同给付应付款项超过约定期限的，占有人有权留置该财产，依照法律的规定以留置财产折价或者以变卖该财产的价款优先得到偿还。
（二）《中华人民共和国担保法》（年实施，年废止）
（年《担保法》明确列举了留置权适用的合同种类，且未授权当事人在其他合同中自行设定留置权。）
第八十二条本法所称留置，是指依照本法第八十四条的规定，债权人按照合同约定占有债务人的动产，债务人不按照合同约定的期限履行债务的，债权人有权依照本法规定留置该财产，以该财产折价或者以拍卖、变卖该财产的价款优先受偿。
第八十四条因保管合同、运输合同、加工承揽合同发生的债权，债务人不履行债务的，债权人有留置权。法律规定可以留置的其他合同，适用前款规定。当事人可以在合同中约定不得留置的物。
（三）最高人民法院关于适用《中华人民共和国担保法》若干问题的解释（年实施，年废止）
（年《担保法解释》未出现关于留置权适用合同种类的相关表述。）
第一百零九条债权人的债权已届清偿期，债权人对动产的占有与其债权的发生有牵连关系，债权人可以留置其所占有的动产。
（四）《中华人民共和国物权法》（年实施，年废止）
年《物权法》未出现关于留置权适用合同种类的相关表述。
第二百三十条债务人不履行到期债务，债权人可以留置已经合法占有的债务人的动产，并有权就该动产优先受偿。前款规定的债权人为留置权人，占有的动产为留置财产。
第二百三十一条债权人留置的动产，应当与债权属于同一法律关系，但企业之间留置的除外。
第二百三十二条法律规定或者当事人约定不得留置的动产，不得留置。
（五）《中华人民共和国民法典》（年实施）
（年《民法典》沿用了《物权法》的相关规定，并明确列举了承揽人、承运人、保管人和行纪人享有留置权的情形，但未沿用《担保法》中留置权必须由法律明文规定的说法。）
第四百四十七条债务人不履行到期债务，债权人可以留置已经合法占有的债务人的动产，并有权就该动产优先受偿。前款规定的债权人为留置权人，占有的动产为留置财产。
第四百四十八条债权人留置的动产，应当与债权属于同一法律关系，但是企业之间留置的除外。
第四百五十三条留置权人与债务人应当约定留置财产后的债务履行期限；没有约定或者约定不明确的，留置权人应当给债务人六十日以上履行债务的期限，但是鲜活易腐等不易保管的动产除外。债务人逾期未履行的，留置权人可以与债务人协议以留置财产折价，也可以就拍卖、变卖留置财产所得的价款优先受偿。留置财产折价或者变卖的，应当参照市场价格。
（六）《最高人民法院关于适用《中华人民共和国民法典》有关担保制度的解释》（年实施）
（年《民法典担保制度解释》明确了商事留置的定义。）
第六十二条债务人不履行到期债务，债权人因同一法律关系留置合法占有的第三人的动产，并主张就该留置财产优先受偿的，人民法院应予支持。第三人以该留置财产并非债务人的财产为由请求返还的，人民法院不予支持。
企业之间留置的动产与债权并非同一法律关系，债务人以该债权不属于企业持续经营中发生的债权为由请求债权人返还留置财产的，人民法院应予支持。
企业之间留置的动产与债权并非同一法律关系，债权人留置第三人的财产，第三人请求债权人返还留置财产的，人民法院应予支持。
作者介绍：
陈立玮，律师助理
北京浩天（上海）律师事务所
张晋泽，合伙人/律师
北京浩天（上海）律师事务所
执业领域：诉讼仲裁、公司合规、劳动人事
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