一、背景前言
“衣食住行”的“住”，常见的无外乎买房与租房，但租房相对于买房，特别是对于刚参加工作不久的年轻人而言，才更是生活常态。承租方与出租方一旦达成合意，为了保障自己的权益，一般而言都会签订书面的房屋租赁合同，但是，你想要的，你想体现的，是否都会如实体现在合同条款里面呢？你又是否会看房屋租赁合同条款呢？
通过网络，我们能够看到以下因租房引发的纠纷：①承租方因工作问题需要提前解除合同，承租方要求出租方退还定金，出租方却要求承租方继续履行合同；②承租方为了租到更低房租的房屋，承租了出租方的旧房老房后，自行出资对其进行了装饰装修，却遭到了承租方涨租或退租的要求；③承租方跟二手房东/中介公司签订租房合同后，也如期向其缴纳了租金，但不久后被房屋权属人/一手房东称未收到二手房东/中介公司的租金，二手房东/中介公司也跑路了，现如今要清退承租方重新自行招租……
二、常见法律风险那么，我们要怎么看房屋租赁合同才能知道合同条款对自己有利还是不利呢？下面我们就一起了解房屋租赁合同在生活中常见情形的相关法律规定，透过法律规定了解其中常见的法律风险，进而学会如何重点审查你所要签订的房屋租赁合同。
1.我是短租客，可以不签书面租赁合同吗？
《民法典》第七百零七条规定：“租赁期限六个月以上的，应当采用书面形式。当事人未采用书面形式，无法确定租赁期限的，视为不定期租赁。”
因此，针对房屋租赁期限不满半年的情形，可以仅口头达成租赁合意。但是笔者建议，无论租赁期限是否满半年，为了保障租赁双方的利益，双方均应当签订书面的房屋租赁协议，以确保权利受侵害时可以依合同约定进行追责。
2.房屋租赁合同的租期最长可以签多久？
《民法典》第七百零五条规定：“租赁期限不得超过二十年。超过二十年的，超过部分无效。租赁期限届满，当事人可以续订租赁合同；但是，约定的租赁期限自续订之日起不得超过二十年。”
因此，当事人之间每次签订的租赁合同的租赁期限最长为20年，但是需要注意的是，届满后是可以续签的，只是续签的租赁期限亦不得超过20年。
在生活中，寻常居住性质的租赁合同租期超过20年的是很少见的，超过20年的租赁合同一般常见于经营性质的厂房租赁合同，这就意味着厂房租赁者在租赁期限届满之前要及时与出租方协商续签，否则将面临租赁期限届满之后厂房被强制收回无法继续经营的法律风险。
3.租赁房屋内的家私、电器等物品损坏的，谁承担维修义务？
《民法典》第七百一十二条规定：“出租人应当履行租赁物的维修义务，但是当事人另有约定的除外。”第七百一十三条规定：“承租人在租赁物需要维修时可以请求出租人在合理期限内维修。出租人未履行维修义务的，承租人可以自行维修，维修费用由出租人负担。因维修租赁物影响承租人使用的，应当相应减少租金或者延长租期。因承租人的过错致使租赁物需要维修的，出租人不承担前款规定的维修义务。”
因此，如果租赁双方没有特别约定，一般情况下，租赁房屋内的物品如果在正常使用过程中发生损坏，承租人是不承担责任的，应由出租方履行维修义务，但是承租人因使用不当或故意造成租赁房屋内物品损坏的，则由承租方自行承担违约责任。
需要注意的是，前述内容是指在双方在租赁合同没有特别约定的情况下。因此，租赁双方应提前沟通清楚租赁房屋内的物品损坏后的维修义务归属，并落实体现到租赁合同条款上。
4.一开始有签订房屋租赁合同，期满后有实际承租但未续签。
《民法典》第七百零七条规定：“租赁期限六个月以上的，应当采用书面形式。当事人未采用书面形式，无法确定租赁期限的，视为不定期租赁。”第七百三十条规定：“当事人对租赁期限没有约定或者约定不明确，依据本法第五百一十条的规定仍不能确定的，视为不定期租赁；当事人可以随时解除合同，但是应当在合理期限之前通知对方。”
因此，房屋租赁合同租赁期满届满后未续签的，应视为签订了不定期的租赁合同。但是对于一方而言，只要另一方在合理期限前提前通知了对方的，就可以随时解除合同。被随时解除合同的法律风险，或许对于个人承租方而言影响不大，但是对于经营性质的厂房租赁者而言，被随时收回将意味着无法继续经营，需要花大量时间和金钱重新更换新的经营场所，以及产生因无法经营所导致的经营损失。
5.房屋/厂房没有报批报建，是违章建筑，还能签合同吗？
《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释(修正)》第二条规定：“出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。但在一审法庭辩论终结前取得建设工程规划许可证或者经主管部门批准建设的，人民法院应当认定有效。”第三条规定：“出租人就未经批准或者未按照批准内容建设的临时建筑，与承租人订立的租赁合同无效。但在一审法庭辩论终结前经主管部门批准建设的，人民法院应当认定有效。租赁期限超过临时建筑的使用期限，超过部分无效。但在一审法庭辩论终结前经主管部门批准延长使用期限的，人民法院应当认定延长使用期限内的租赁期间有效。”
因此，没有报批报建的违章建筑房屋，所签订的房屋租赁合同是整体无效的。
那无效是不是代表着承租方不用缴费给出租方了呢？答案是否定的。房屋租赁合同无效，当事人不得请求支付租金;但是可以请求参照合同约定的租金标准支付房屋占有使用费。同时，房屋租赁合同无效，如果造成损失的，当事人可以请求赔偿损失。
6.承租后，我花钱对房屋进行了装饰装修，这些钱怎么算？
因法律规定众多且难以理解，故根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释(修正)》第七条至第十一条的规定，整理成如下表格：
但是需要注意的是，以上情形都是建立在租赁双方无特别约定的情形下按照法律规定依法应当承担的法律责任，也就是说，书面协议的约定可以对抗以上情形。
因此，对于出租方而言，为了降低法律风险的，要么不同意承租方进行装饰装修，要么在租赁合同中增设相关条款，明确约定承租方因装饰装修产生的一切损失不得向出租方追偿及装饰装修物的所有权归属；对于承租方而言，装饰装修物的所有权归属、合同期满后是否可以主张补偿或赔偿、合同期满后装饰装修物是否可以拆除搬走及是否要恢复原状、因承租方原因解除合同的装饰装修费的赔偿约定等等，都需要与出租方进行沟通并落实到租赁合同上，否则将按法律规定依据不同情形各方承担相应法律责任。此外，建议承租方保留好所投入的装饰装修费的证据。
7.承租之后，我在原来基础上扩建加建了，这些钱怎么算？
《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释(修正)》第六条规定：“承租人擅自变动房屋建筑主体和承重结构或者扩建，在出租人要求的合理期限内仍不予恢复原状，出租人请求解除合同并要求赔偿损失的，人民法院依照民法典第七百一十一条的规定处理。”第十一条规定：“承租人未经出租人同意装饰装修或者扩建发生的费用，由承租人负担。出租人请求承租人恢复原状或者赔偿损失的，人民法院应予支持。”第十二条规定：“承租人经出租人同意扩建，但双方对扩建费用的处理没有约定的，人民法院按照下列情形分别处理：（一）办理合法建设手续的，扩建造价费用由出租人负担；（二）未办理合法建设手续的，扩建造价费用由双方按照过错分担。”
整理成图表的话，如图所示：
8.需要重点
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