行政法
壹：案件信息
案号：（）粤01民终号
贰：裁判要旨
承租人按照远低于市场租金标准的公房租金标准交纳租金，与普通平等民事主体之间租赁关系有显著差异，双方之间租赁关系具有福利保障性质。保障性住房租赁协议属于行政协议，本案租赁关系纠纷不应再纳入民事诉讼受理范围。
叁：基本案情
年11月7日，广州市荔湾区国土资源和房屋管理局（出租人，甲方）与刘某民（承租人，乙方）签订最后一份租赁合同即《广州市直管房（住宅）租赁合同》，约定甲方将坐落在荔湾区浣花路浣南街11号部位（产别：公产）的房地产出租给乙方作住宅用途，建筑面积55.55平方米；租赁期限为年10月1日至年6月30日，每月租金.9元；除经甲方书面同意外，乙方不得将房屋转租、分租、转让、转借他人或擅自调换使用，违反规定则视为乙方自动放弃房屋承租权，租赁合同自发生该情形之日起解除；租赁期满且甲方要求收回房屋的，乙方应交回原承租房屋和设备给甲方；如需继续承租该房屋的，乙方应提前3个月与甲方协商，并重新签订租赁合同；租赁合同终止、解除后，乙方户籍记载人员在该房屋的户籍必须自行在3个月内迁出；本人或共同居住人员没有自有产权房屋，如有虚假，甲方有权解除本合同并回收房屋；签订本合同后，本人或配偶获得自有产权房屋的，保证在获得自有产权房屋之日起三个月内解除本合同并将房屋交回甲方，逾期不交的，视为乙方违约；等等。
刘某民租赁案涉房屋作居住用途。合同期满后，刘某民仍一直有支付租金至年2月。
年1月5日，荔湾住建局委托物业公司至案涉场地张贴《关于终止房屋租赁关系及收回房屋的通知》，主要内容为：经核查，你家庭名下拥有自有产权房屋。现决定于年1月起与你终止租赁关系，同时收回房屋。请你见此通知后于年1月31日前来办理退租手续。
福利保障性质租房协议属于行政协议
不应纳入民事诉讼受理范围
肆：法院判决
一审法院判决如下：一、确认广州市荔湾区住房和建设局与刘某民关于广州市荔湾区浣花路XX街XX号房房屋的租赁合同关系于年1月5日起解除。二、在判决发生法律效力之日起90天内，刘某民（含房屋的共同使用人）腾空搬出广州市荔湾区浣花路XX街XX号房房屋并交还给广州市荔湾区住房和建设局。三、自本判决发生法律效力之日起30天内，刘某民按28元/平方米/月标准向广州市荔湾区住房和建设局支付从年3月1日起至刘某民实际搬迁之日的房屋占用费（房屋面积为55.55平方米）。四、驳回广州市荔湾区住房和建设局其它诉讼请求。一审案件受理费50元，广州市荔湾区住房和建设局负担25元，刘某民负担25元。二审法院裁定如下：一、撤销广东省广州市荔湾区人民法院（）粤民初号民事判决；二、驳回广州市荔湾区住房和建设局的起诉。一审案件受理费50元，退还广州市荔湾区住房和建设局；上诉人刘某民预交的二审案件受理费元予以退还。
附：一审判决书
二审裁定书
伍：律师评析
孙承龙律师认为：从契约标的理论①来看，综合案涉协议的全部内容，虽具有民事合同的外形，但是实质具有行政法上的权利义务内容，尤其是租金远低于市场价对法官具有决定性的说服力。
注释：
1.最高人民法院行政审判庭：《最高人民法院关于审理行政协议案件若干问题的规定理解与适用》，人民法院出版社年版，第33页。
作者简介
孙承龙律师
现执业于北京盈科（合肥）律师事务所，以提供严谨、专业、高效的法律服务为执业要求，主办过众多疑难复杂案件、取得了良好的法律效果，维护了当事人的合法权益。多次接受安徽电视台、安徽商报等媒体采访。
