住宅小区或商业楼的通道、楼梯、大堂等，这是公共通行部分，这应当属于业主们的公摊部分，这可能没有异议，但对于消防、公共照明等附属设施、设备，避难层、设备层或者设备间等结构是否属于全体业主公有部分，即也是不是属于公摊面积的一部分？这是许多业都没有弄明白的内容。本律师在最近一段时也时常碰到有咨询者咨询这个问题，甚至还有人发来其与开发商租赁设备层作餐饮服务使用的合同，要我提供法律意见。咨询事例“吴律师，我与一个房产开发商做了初步沟通，想租其开发的某栋大楼的避难层（兼有设备层功能）作为经营餐饮场地，已谈成了初步意向，可是我又十分担心，这类房屋开发商有没有出租这类房屋的资格？订立的合同会不会对我不利？请问吴律师您，我租赁这类房屋有法律上的可行性吗？”吴律师：“请您再提供给我如下信息：这房屋开始出售了吗？已出售了多少？如果没有出售或出售得少，您经营餐饮，客源也会是一个大问题吧？”“这栋楼，还刚刚开始发售，我问了开发商，说是还没有出售多少。是的，我也有些担心如何本栋楼的入住率过低，对我做餐饮生意也会是一个问题。”吴律师：“那我明确答复您：只要这栋楼开始发售，开发商没有资格出租此类房屋，此类房屋应当属于全体业主所有。试想一下，只要有部分业主入住，这些避难层、设备层只要竣工验收后即就需要依据消防法等处于随时待命待用状态的。再说，这类性质的房屋所有权属于全体业主的，开发商是无权擅自出租的。”“我与开发商提了这个疑问。开发商的答复是说，这栋房子三两年内出售率不会超过50%，对于这个地方暂时是他们开发商说了算。”吴律师：“开发商的这个说法，貌似是有道理，这仅是站在物权法、物业管理条例等法律法规上看似是表面有道理，其实开发商忽视了消防法法规的强制性规定，根据消防法及其配套法规的规定，当消防督查工作人员发现避难层被占用为其他用途时，或者依据强制性规章认为设备层的被占用会影响到消防功能时，会认定为这是消防隐患，他们有权根据《消防法》第六十条与第五十四条的规定查封这些危险部位或者场所的。总结成一句话，您如果签订租用避难层等涉及到消防安全的场所用于商业用途时，这类合同有被无效的风险。”“如果，我租赁的是设备层，问过一些律师，他们认为不会有无效的风险，这是真的吧？”吴律师：“对于我的同行发表的此类意见，我不做任何评述。但是，根据我掌握的知识告诉您：通常情况下，设备层（间）与避难层相邻布置，设备层中也通常会含有消防设备，也属于消防设施构成的一部分，当租用设备层时，肯定会影响到避难层的正常功能，或者会影响到消防功能。”“您是怎么认识到这些一般专业人想不到的细节？”吴律师：“本人专业学习过消防工程师课程，现在还是中国人民警察大学消防专业的一名自考生，学了这些知识肯定可以学以致用。”（未完待续，后附“法律依据”、评析等内容）吴跃飞律师；吴宏飞律师；合同E院年6月30日
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