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房屋租赁合同篇（十）
以案说法：租赁合同期限超过二十年的部分无效
——房屋租赁合同期限不得超过二十年，超过二十年的，超过部分无效。但不影响租赁合同其他条款的效力，根据《民法典》第一百五十六条规定：“民事法律行为部分无效，不影响其他部分效力的，其他部分仍然有效。”
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案情简介：年5月3日，工业总公司与雅园酒家签订一份《承包合同书》，年12月1日，工业总公司（甲方）与雅园酒家（乙方）签订了《补充协议书》，协议主要约定：原承包合同期20年调整为30年即年止。年10月22日，工业总公司经结算：至年7月止，雅园酒家尚欠租金元，双方产生争议诉至法院。
一审法院认为：工业总公司与雅园酒家签订的《承包合同书》及补充协议，从合同的形式上看是一份《承包合同书》，但从合同的性质上看实为一份《租赁合同》，由工业总公司将位于湛江市赤坎区人民大道北57号的一栋车间、写字楼及场地出租给雅园酒家使用，雅园酒家支付租金。因此，工业总公司与雅园酒家在本案的关系，应定性为租赁合同关系。《中华人民共和国合同法》（下称《合同法》）第八条规定：“依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。”租赁合同是《合同法》调整的合同之一，其一经依法成立，合同的当事人必须全面履行合同规定的义务。本案的《承包合同书》及补充协议是工业总公司与雅园酒家在平等、自愿、协商一致的基础上签订的，是合同双方当事人的真实意思表示，且没有违反国家法律、行*法规的禁止性规定，为有效合同，应受法律的保护，双方当事人均应严格履行各自的义务。
二审广东高院认为：涉案合同的性质及效力问题。经查，年5月3日，工业总公司与雅园酒家签订了《承包合同书》，约定双方合作经营迪士营国际俱乐部，工业总公司以土地作为投入，雅园酒家负责经营运作的全部资金。在之后的合同履行过程中，双方又陆续签订了六份《承包合同书》之补充协议和《补充协议书》，主要内容均涉及承包金的计算和场地的承包期限。从上述一系列合同的内容及履行情况来看，《承包合同书》虽名为双方当事人合作经营项目，但实为工业总公司将车间、写字楼及场地出租给雅园酒家，雅园酒家定期向工业总公司支付租金，工业总公司不承担经营的任何责任，所以，双方当事人的关系实为租赁合同关系，本案主要争议的也是租金的数额。故原审法院将本案的法律关系定性为租赁合同关系正确，本院予以维持。涉案的《承包合同书》及补充协议和《补充协议书》均是双方当事人的真实意思表示，但双方在《补充协议书》中约定雅园酒家的承包期限从20年调整为30年，根据《中华人民共和国合同法（现已失效）》第二百一十四条第一款的规定，租赁期限不得超过二十年。超过二十年的，超过部分无效。故《补充协议书》约定的租赁期超过20年的部分无效，但不影响涉案合同其他条款的效力。所以，原审法院认定涉案合同均为有效合同并无不当，本院予以维持。
实务要点：房屋租赁合同期限不得超过二十年，超过二十年的，超过部分无效。但不影响租赁合同其他条款的效力，根据《民法典》第一百五十六条规定：“民事法律行为部分无效，不影响其他部分效力的，其他部分仍然有效。”
案例索引：广东省高级人民法院（）粤高法民一终字第65号，湛江市赤坎区雅园酒家与湛江市赤坎区工业发展总公司房屋租赁合同纠纷二审判决书
附：相关法律规定
《中华人民共和国民法典》第一百五十六条：“民事法律行为部分无效，不影响其他部分效力的，其他部分仍然有效。”
第七百零五条：“租赁期限不得超过二十年。超过二十年的，超过部分无效。
租赁期限届满，当事人可以续订租赁合同；但是，约定的租赁期限自续订之日起不得超过二十年。”
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