买房从年起有“新规”，关系到买家、卖家的利益。安居才能乐业，在许多人的观念里，买房比租房更加有归属感，虽然这两年房价相对稳定了，但买下一套房并不容易，在婚房、学区房等需求之下，不少年轻人在父母的帮助下付了首付，还要背负30年的房贷。为了规范房屋买卖行为，年1月1号起开始实施的《民法典》新规中，对买房、卖房等行为强化了管理，而当下的《合同法》也随即废止，也就是说，从年开始，买房、卖房按照新规来办，事关买家、卖家、中介的利益，大家在买房的时候也要留个心眼儿，从总体上看，《民法典》是老百姓买房和卖房的重要法律依据，以下7条新规定，有必要学习了解。第一、“买房定金能不能退”有新规。不少朋友在买新房的时候，开发商都会要求交定金，结果有的朋友交了定金之后，过几天不想买了，可以退吗？《民法典》第条、条，对定金进行了约定，定金的数额由当事人约定，但是不能超过合同标的额的20%，超过部分无效。债务人履行了债务的，定金应当抵作价款或者收回。如果收受定金的一方不履行债务或者履行债务不符合约定，导致合同不能实现的，应当双倍返还定金。按照《民法典》的新规，如果开发商不具备商品房预售资格就收定金，那么这就是违规收受定金，这种情况下开发商应该把定金退回。如果开发商要求的定金超过了总房价的20%，超过部分也是无效的。如果是因为购房者的原因，比如看上了别的房子或者觉得首付压力太大，这种情况下定金是不会退的。如果购房者决定买下这个房子，定金应当抵作房价款。第二、房屋产权年限确认。我们到商场购买商品，都会看保质期，房子作为一种商品，也有保质期，大多数人都会关心，房屋70年产权到期后怎么办？《民法典》第条规定，住宅建设用地使用权期限届满的，自动续期。买过房的人都知道，商品房的购房合同上都有标明房屋的产权年限。我们平常所谓的住宅70年产权，是指住宅所在这块土地的使用权年限是70年。土地是国家的，但是房屋产权是个人的。《民法典》规定房屋产权70年到期后自动续期，也是体现了对个人财产的保护。第三、在押房产可以不解除抵押直接过户。《民法典》第条规定，抵押期间抵押人可以转让抵押财产。这意味着抵押房屋在不解除抵押的情况下，依然可以买卖。抵押房屋的，房主在卖房时抵押权一并转让，不过房主在转卖时要通知银行。举个例子，小李是房屋中介，与买家小王、卖家小刘签订了房屋买卖合同，三方约定，小王向小刘购买房屋一套，总价万元，小王向小李支付中介费2万元。签订合同当天，小王向小刘支付了定金5万元、支付小李中介费1万元，剩余中介费等房屋过户后支付。没想到小王向银行申请房贷时发现房屋被抵押了，于是小王以房屋产权不清晰为由，提出要求解除合同并退还中介费和定金。但中介和卖家对此有反对意见。如果按照旧规，中介费和定金是要退给小王的。但《民法典》新规规定，抵押期间，抵押人可以转让抵押财产，房主在卖房时要通知银行。如果买家、卖家、银行能协商好，是可以在抵押期间将房子过户的。第四、中介有如实报告义务，也有报酬请求权。根据《民法典》第条到条的规定，中介人促成合同成立的，委托人应当按照约定支付报酬。但是中介故意隐瞒与订立合同有关的重要事实的，不得请求支付报酬。举个例子，小张通过中介买二手房，签订二手房买卖合同当天，小张就付了中介费10元、定金5万元，本来约定好下个月付首付以及网签，结果卖家告诉小张，中介以收佣金的形式让卖家签了10万的佣金协议，到时候卖家只能拿到万，但是买家却以万买了房。在这件房屋纠纷中，中介故意隐瞒了与订立合同有关的重要事实，出现了“吃差价”这样的违规行为，中介没有如实告知，小张也可以拒绝支付中介费了。但是，如果小张利用了中介的信息达成房屋交易的，在中介无过错的情况下，应当支付报酬，如果想通过和房东私下交易的方式节省中介费，这样的“跳单”是不合法的。第五、买卖不破租赁，承租人有优先购买权。按照《民法典》新规定，承租人有在同等条件下优先购买房屋的权利。买卖不破租赁，如果在租赁合同期限内，房东把房子卖了，租赁合同依然有效。所以如果想买二手房，一定要了解房屋是否带租约，租赁合同是否到期。举个例子，小李租了老王的房子，租期两年，但在住了一年之后，老王准备把房子卖给老李，要求小李搬走。但是，在“买卖不破租赁”这个原则之下，即使老王把房子卖了，小李也可以继续住在这个房子里。老王准备把房子卖了，小李作为租客有优先购买权，但如果老李出的价格比小李高，小李则丧失优先购买权。同时，如果老李是老王的近亲属，老李和小李愿意出同样的价格买这套房子，小李的优先购买权也会丧失。第六、房屋有其他共有产权人的不可独自决定卖房，但是共有人有重大理由需要分割的，可以请求分割。《民法典》第条规定，不动产可以由两个以上组织、个人共有。共同共有人对共有的不动产或者动产共同享有所有权。举个例子，张三、李四、王五共同享有一套房子的产权，在不动产证上有他们三人的名字。如果张三想卖房，需要经过李四、王五的同意，不可独自处分房屋。但是，如果张三患了重大疾病，急需卖房治病，则属于共有人有重大理由需要分割的情况，可以要求对这套房屋进行分割。第七、买二手房需要了解房屋是否有居住权。有居住权的房屋不能出租，流通性也受到影响。房主一旦给其他人设立了居住权，那么居住权人就有权一直住在这套房子里。举个例子，老王有一个邻居小李，对老王照顾有加。就连住院的时候，都是邻居小李照顾他。老王为了感激小李的照顾，于是给小李设立了居住权。虽然这套房子的产权还在老王的名下，房子依然可以买卖，但是居住权不能转让。即使老王把这套房子卖掉，也不影响小李继续住在这套房子里。按照《民法典》的要求，如果有打算买二手房的朋友，最好在房屋买卖合同上约定，这套房子没有被设立过居住权，在房子过户之前也不会被设立居住权。《民法典》关系到老百姓生活的方方面面，相比以前的婚姻法、继承法、合同法有不少新规。如对夫妻共同财产和个人财产有明确的定义、对夫妻共同债务和个人债务有明确的定义、明确了遗嘱中确定只归一方的财产属于个人财产，婚前财产在婚后的增值属于夫妻共同财产。诉讼离婚时，夫妻共同财产分割按照顾子女、照顾女方和照顾无过错方权益的原则进行判决。了解这些规定，可以更好地保护自己的财产。
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