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营口市某实业公司与王某因房屋租赁产生纠纷，诉至法院。本案已由营口市鲅鱼圈区人民法院依法审理并作出判决。
01
基本案情
营口某实业公司向法院提出诉讼请求：
1、判决被告按照租赁合同约定支付从年5月15日至起诉之日止拖欠的租金总计元（暂定），并按同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算自起诉之日起至实际履行之日止的利息。
2、判决被告按照租赁合同约定支付违约金，即被告应提前一个月预付下期租金，同时逾期缴纳租金超过5个自然日，则从第6日起按照应交租金的5‰/天支付违约金，截至起诉之日止违约金（暂定）元。
3、判决被告支付拖欠的物业费、水电费、采暖费等（包括但不限于电话安装、网络宽带、安保、环卫、绿化、劳动安全、消杀费、环保检费、卫生检疫、排污费等费用），暂定总计.14元。并按同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算自起诉之日起至实际履行之日止的利息。
4、判决诉讼费由被告承担。
被告王某辩称：
第一点，原告列答辩人为本案的被告，主体错误。原告与答辩人签订的商铺租赁合同时，答辩人是为设立营口XX健身馆的设立人，签订的合同第二条第1项载明“乙方（即答辩人）仅可将该房屋用于经营健身会所，未经甲方（即原告）书面同意，乙方擅自变更租赁用途的，视为违约”。从该合同中明显可以看出，答辩人签订合同时系健身会馆的设立人。依据民法总则75条之规定“设立人为设立法人从事的民事活动，其法律后果由法人承受”。第条规定“非法人组织适用本章规定外，参照适用本法第三章第一节的有关规定”。民法总则第75条规定，在本法第三章第一节规定之内（民法典第75条、第条有上述同样的规定）。依据民事诉讼法司法解释第59条之规定“在诉讼中，个体工商业户以营业执照登记的经营者为当事人，有字号的，以营业执照上登记的字号为当事人，但应同时注明该字号经营者的基本信息”。依据上述法律规定，答辩人不是本案的适格被告，本案适格的被告应当是营口XX健身馆，本案原告错列答辩人为本案的被告，被告主体错误，依法应驳回原告的起诉。
第二点，答辩人不应支付从年5月5日至起诉之日止元的租金。答辩人实际经营时间只是从年的5月份至年2月份，之后因疫情主管部门发出通知要求停业，答辩人被迫停止经营至年7月份，期间答辩人经营的健身馆所在原告的商场也全部的停止经营，被关停。年7月份，原告在未经答辩人同意的情况下，强行将答辩人经营的健身会馆封闭，导致答辩人健身会馆无法经营，而且健身器械、设备、会员资料、档案等都被封闭在内，不准答辩人取走。答辩人年2月至7月份属于不可抗力，年7月份至今健身会馆被原告封闭，系原告强行不准许答辩人经营，致使合同目的无法实现，上述期限不应当支付租金。即便答辩人欠原告租金，双方也没有在合同约定原告有权因此封闭健身会馆，答辩人没有违约，本案系原告违约。
第三点，原告要求支付违约金没有事实依据和法律依据。答辩人从年2月份至7月份是不可抗力因素造成的，双方均没有责任，均不存在违约。从年7月份至今系原告强行封闭，不允许答辩人经营，系原告违约。即便是欠租金、违约，按照合同约定也应当以保证金抵顶。
第四点，从年7月份，原告封闭了健身会馆，视为原告终止合同，因答辩人不能承担从年7月份至原告起诉之日起的房屋租赁费用，期间也不存在着答辩违约行为。第五点，原告的行为导致了答辩人停业，不能经营，造成的停业损失应当由原告赔偿答辩人所有的室内装修装饰、器械、会员流失、材料档案等损失共计30多万元。综上，原告要求支付租金72.5万元与事实不符，请求支付违约金及拖欠的物业费、水电费、取暖费等诉讼请求没有事实依据，请求法院依法驳回原告的诉讼请求。
02
判决结果
法院经审理后认为，原、被告于年1月11日签订的《租赁合同》及补充协议是原、被告经平等协商后形成的，是双方真实意思表示，双方均应该遵照执行。原告按照合同和补充协议的约定，签订后即将商铺交给被告用来进行装修和经营使用，且装修期间免收租金，被告就应该按照合同的约定向原告按时交纳租金和保证金，但被告仅分期支付了15万元的保证金，租金一分钱都没有交纳，原告无奈收回商铺，解除与被告之间的租赁合同。
营口市鲅鱼圈区人民法院依照《中华人民共和国民法典》第五百零九条、第五百七十七条、第五百七十九条、第七百二十二条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条之规定，判决如下：
一、被告王某于本判决生效之日起十日内支付给原告营口某实业公司租金元。
二、被告王某于本判决生效之日起十日内支付给原告营口某实业公司水电费等杂费.14元。
上述一、二两项合计金额为.14元。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费元，由被告王某负担元，由原告营口某实业公司负担元。
03
律师观点
本案的争议焦点是，租金应从起租日起计算至什么时间合理、是否应该支付违约金和利息，即王某主张的以疫情影响为由要求减免租金是否合理。本案中，王某从合同开始就没有按约支付租金，违约行为一直存在，并非是疫情影响所致，故对于租金支付的问题，并不符合减免的条件。
