一、效力问题关于效力问题，笔者认为，在弄清楚这个问题之前应先确定什么叫隔断铺面。隔断铺面其实和隔断房一样，简单的说就是房产所有人私自将房产一分为几，然后分别将这些分割的房产进行租赁，同时这类分割房产还有一个共同特点就是“私自改造前并没有事先经过建设规划部门审批通过及备案”。通常情形下，合同签订即生效，只要没有其他法律条款规定或者违反合同法无效条款即可。但针对房屋租赁合同，最高人民法院《关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》对合同效力问题做出了一些特别的规定，其中第二条就是针对隔断房产租赁问题的，该条款规定：“出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。但在一审法庭辩论终结前取得建设工程规划许可证或者经主管部门批准建设的，人民法院应当认定有效”。也就是说在确定针对隔断房产签订的租赁合同是否有效时应明确该隔断行为能否获得批准许可，如果可以且在一审法庭辩论终结前已完成批准备案则该合同是有效的，反之则无效。武汉律师蓝应政二、损失承担合同效力问题的解决只是解决隔断房产租赁合同纠纷问题中的一小步，解决这类问题的关键还是确定损失责任分担问题。《中华人民共和国合同法》第五十八条规定：“合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任”。在隔断房产租赁合同关系中，涉及的主要财产有房产、房产内的软硬装设备等，产生的主要损失有房产装修损失、人员工资损失等因房产租赁关系直接投入导致的损失；对于财产能独立分离的返还原所有权人，对于损失则根据双方的过错承担。因为房产租赁合同关系的形成首先为出租方发出要约，而后由承租方进行承诺；所以出租方在明知所租赁房屋未经建设许可备案情形下仍对外出租应承担合同被认定无效的主要责任，同时承租方作为一个完全民事行为能力人应当对房产尽到审慎核查的义务，但在合同关系形成过程中并未完成该义务，因此应承担次要责任。武汉律师蓝应政三、案例分享案号：（）鄂01民终号观点：本院认为，中恒公司未经规划部门审批而将嘎纳印象小区4、5号楼1层门面房靠小区内侧的外墙面开设门洞，并将案涉房屋出租于胡立志，根据最高人民法院《关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条规定，双方签订的租赁合同应属无效。合同无效后，因该合同取得的财产，应当予以返还；有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。一审法院据此依照过错原则由中恒公司和胡立志分担损失于法有据。关于胡立志主张的损失金额认定问题，一审曾向双方当事人释明对损失进行鉴定，中恒公司明确表示不同意。胡立志主张的损失中，员工工资和生活费自年4月计算至年9月，考虑到年4月19日双方签订房屋租赁合同及年7月7日违规开设的门洞被强制封堵导致胡立志无法经营，本院对胡立志主张的年4月至年7月的员工工资和生活费，除胡立志本人领取工资不予认定外，对其余部分依照核算后数额予以认定；一审法院对于其余损失的认定，具有事实依据，本院予以支持。据此，经本院核算，胡立志各项损失合计.2元。综合考虑中恒公司在合同缔约过程中相对胡立志更为严重的过错情节，以及胡立志对租赁商铺的装修及其他费用支出的实际损失情况，本院酌情认定中恒公司应赔偿胡立志各项损失费用共计元。武汉律师蓝应政
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