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原告/反诉被告：出租方
被告/反诉原告：承租方
年5月9日，原被告签订了一份《商铺租赁合同》，合同中出租方授权代表署名为“周某”，主要约定的内容有：原告以承租的方式取得涉案商铺的使用权后，将商铺租给被告用于经营餐饮，租期自年7月1日起至年6月30日止，年租金,元，每三个月付一次租金，先付后用，首次付租日为年5月13日前，之后每次付租为下一使用周期开始前一个月的25日前；被告逾期付款未超出三十日的，按未付款的日千分之二支付违约金，逾期付款超出三十日的，原告有权解除合同并按累计欠款的%追索违约金，双方同意继续履行合同的，被告按未付款的日千分之三支付违约金；租期届满后，被告须交还商铺，场地内的装修及物品由被告自理，不能移动的则归原告；被告支付的保证金84,元于合同终止完成商铺验收、清结费用后无息返还，如被告有擅自改变经营范围或转租、非法用房、闲置商铺、故意破坏、提前解约等行为的，原告有权没收保证金。
年11月19日，被告向原告发送了《律师函》，主要内容为：被告于租期内曾遭遇疫情而按政策停业，原告亦同意了被告因经营状况不佳而缓交租金的申请，但原告却于年11月10日强行闭锁商铺导致被告的合同目的无法实现，该行为已构成违约，故通知原告租赁合同于其收到《律师函》之日解除，原告应于三日内返还租赁保证金、结算租金与水电费、返还价值50,元的物品、赔偿装修残值,元。
法律分析1、商铺的物业管理方代出租方行使部分出租权利符合商铺出租的惯例。
本案的出租方既“周某”为商铺物管人员、其曾作为出租方的代表与承租方建立了租赁关系、其曾与承租方就商铺租赁问题进行了沟通、在沟通过程中还向承租方发送了可体现出租方真实意愿的《公函》等事实皆不持异议，故在无相反证据的前提下，足以认定“周某”在商铺租赁方面有权代表出租方与承租方进行交涉，承租方亦有理由相信“周某”的意见及行为系在出租方的授意下作出。
同时，根据上述论断并结合相应的证据，可推导出承租方所称的“林某”具有与“周某”同样的身份属性。
2、根据第一项论断，再对“周某”、“林某”与承租方之间的通信记录作文义分析，可得出的结论有：
（1）出租方确有免除年2月、3月租金的承诺——除“林某”的自认外，通过出租方确实自房东处得到了免租许可、出租方在纠纷发生后向承租方发送的《公函》中仅催收年9月至11月的租金而从未提及年2月、3月的租金等事实中可得到进一步印证；
（2）虽然出租方对承租方延期付款或改变付款时限的行为表示了适度容忍但并未明确同意其长期欠租或暂停付租，承租方将出租方的谅解作为其不严格按合同约定履行付租义务的依据与理不合；
（3）根据“周某”自认其曾将商铺闭锁并声明承租方须付清欠款后方能交还物品、出租方向承租方发送《公函》告知如其拒付租金将随时收回商铺并清理物品、出租方在争议发生后的短期内迅速将房屋另行租出等种种迹象表明，在承租方有长期欠租趋向的情形下，出租方授意物业管理方封闭商铺并留置承租方物品或对物业管理方的此类行为予以默许的可能性远高于承租方自行闭户并携物品离场，故出租方就商铺封闭的事实有推脱责任之嫌，法院对承租方的观点予以采信；
3、租赁关系终止后的责任认定。
根据上述两项论断，可得出的进一步结论为：《商铺租赁合同》履行期间，承租方基于出租方的同意可免交年2月、3月的租金，但其长时间不定期、不定额交租仍构成违约，而出租方针对该违约行为有权解除租赁合同、收回商铺并由承租方承担违约责任；另一方面，合同履行抗辩权的行使应遵循合理、对等、适度的原则，欠租并不意味着债务人的财产可由债权人随意处置，以转租商铺为盈利手段的出租方对从事经营活动的商铺内必然存在一定价值的、由承租方投入的装修与物品应早有预见，故其在留置此类财产后、收回商铺前理应催告承租方完成交接手续，允许承租方以其认同的方式处分自有财产——比如回收或抵债等，如承租方拒绝或拖延交接义务导致商铺产生空置损失的，出租方可向承租方追偿，现出租方未作妥善处理而是单方收回商铺并另行出租，此行为直接导致了承租方无法回收商铺内仍具有使用价值的财产，应对行为的后果承担责任。
办案结果一审法院判决：
1、原告与被告签署的《商铺租赁合同》于年11月10日解除；
2、被告应于本判决生效之日起十日内向原告支付租金（按每月人民币28,元计，自年7月1日起算至年11月10日止，其中年2月、3月为免租期不计租金，被告已支付的租金人民币,元可用于冲抵该支付义务）；
3、被告应于本判决生效之日起十日内向原告支付违约金人民币50,元；
4、被告应于本判决生效之日起十日内向支付水电费人民币4,元；
5、反诉被告应于本判决生效之日起十日内向反诉原告返还保证金人民币84,元；
6、反诉被告应于本判决生效之日起十日内向反诉原告赔偿损失人民币20,元；
7、对原告的其余诉请不予支持；
8、对反诉原告唐某某的其余反诉诉请不予支持。
