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租房前切记要明确房屋的性质和用途。我国有关法律法规载明了“不得将有关住宅房改变为经营性用房”的管理性规定。租房人一旦没搞清楚情况，租到了住宅房却想用其行使商业用途，届时房屋租赁合同效力不受有关管理性规定影响，租房人又很难通过征得利害关系业主同意来改变房屋用途，工商执照办理部门也往往不会批准手续，租房人会面临合同目的难以实现、合同本身难以解除、合同违约要担责任等诸多法律风险。
阿梅是一家公司的老板，准备在某地开设分公司。阿梅选中了老同学阿杜名下的一房屋，准备租下来将其作为自己分公司的办公用地。
二人很快签订了《房屋租赁合同》，约定阿杜向阿梅出租本市某房屋一套，租期3年，房屋租金元/月，押金元，付三押一。合同还约定，若阿梅擅自解除合同，已经支付的押金作为违约金冲抵。
签约当日，阿梅依约向阿杜支付了3个月租金及押金合计2.4万元。然而在办理分公司营业执照时，阿梅才被告知阿杜的房屋属于居住用房，不能作为办公用途。
阿梅匆忙回家找到了其与阿杜签订的《房屋租赁合同》，发现合同中对租赁房屋的性质以及用途等均未作出明确约定。
阿梅认为是阿杜的过错，其交付的房屋不符合自己的需求又从未告知，构成违约。这种违约导致了她与阿杜所签《房屋租赁合同》的目的未能实现。现在已经耽搁了一个月，新的办公地点却不能敲定，阿梅觉得自己真是“赔了夫人又折兵”。匆忙先和阿杜交接了房屋钥匙后，考虑到和阿杜是同学关系，阿梅要求阿杜退回剩余两个月的租金、返还押金，并将合同作废。阿杜想到自己要重新找租客，费时间费心力，本来心里就很恼火，听到阿梅的要求后怒气上头，不愿意商谈。
阿梅办事果断又有些性急，看一次协商不成，便一纸诉状将阿杜告到了法院，起诉要求：1、解除其与阿杜之间签订的《房屋租赁合同》；2、阿杜返还剩余两个月租金及押金合计1.8万元。
阿杜接到法院送达的诉状副本吃了一惊，冷静下来后积极应诉了。他抗辩称：1、阿梅找到他要求租房时，并未言明她是用来做公司场地的，他自己是完全按照合同约定交付房屋的，不存在阿梅所说的任何违约行为。所以他认为后续纠纷的产生，需要归责于阿梅自身。2、事已至此，他作为老同学，同意和阿梅解除合同。3、已经过去的一个月确实是阿梅在租房子，怎么使用是她的事情，所以要扣除这已使用过的一个月的房租，剩余两个月阿梅没用房子了，但是他的房子一时半会儿找不到新的租客，房屋闲置的时间必定会产生损失，所以这1.2万元剩余租金他不同意全退，具体退租金额他愿意协商。4、合同白纸黑字约定了租客擅自解除合同押金不退，现在是阿梅无缘无故提出解除合同，故阿梅所交押金元应转换为违约金被冲抵。
法院认为：
依法成立的合同对双方具有拘束力。本案中，阿梅与阿杜签订的《房屋租赁合同》合法有效，双方均应全面履行己方合同义务。上述合同履行期间，阿梅付给阿杜三个月租金1.8万元及押金元，合计2.4万元。后阿梅于接房后一个月撤离该出租房，故阿梅要求撤离后未使用期间的两个月租金1.2万元，于法有据。
庭审中，阿杜明确表示同意解除租赁合同，是其真实意思表示，因此本院确认双方已就诉争合同的解除达成一致意见。至于双方以什么理由解除合同，并不影响双方同意解除合同的效力。
根据有关法律规定，租赁合同的内容包括租赁物的名称、数量、用途、租赁期限、租金及其支付期限和方式、租赁物维修等条款。出租人应当按照约定将租赁物交付承租人，并在租赁期间保持租赁物符合约定的用途。出租人交付的房屋不符合租赁合同约定，致使不能实现租赁目的的，承租人可以解除租赁合同，并要求出租人承担相应的民事责任。然而，本案的租赁双方未就房屋的使用性质、用途作出任何书面约定。即阿梅在签约时并未就房屋用途这一必备条款作出明确约定，因此也就不能认为是阿杜提供的房屋不合格。
且阿梅在庭审时未提供任何证据，证明双方对于房屋用途有过口头约定或阿杜有故意隐瞒房屋使用性质的情形，因此阿梅应当承担举证不利的后果。此时阿梅认为阿杜交付的房屋用途违反合同约定，构成违约，无理无据。在阿杜不存在违约情形时，阿梅要求解除合同，需要按照合同约定自行承担相应的违约责任。
综上，法院依法判决如下：1、解除双方签订的《房屋租赁合同》；2、阿杜返还阿梅剩余2个月租金1.2万元；3、驳回阿梅其他诉讼请求。
房屋租赁合同中承租人的基本权利就是获得租赁物的使用权和收益权。法律明文规定了承租人对于租赁房屋的使用办法，有约定的按约定的标准；对房屋的用途没有约定或者约定不明确的，可以由双方协商确定用途；没有约定，也不能协商确定的，按房屋的性质使用。
上海达必诚律师事务所周宇龙律师提醒广大租房人，租房前切记要明确房屋的性质和用途。我国有关法律法规载明了“不得将有关住宅房改变为经营性用房”的管理性规定。租房人一旦没搞清楚情况，租到了住宅房却想用其行使商业用途，届时房屋租赁合同效力不受有关管理性规定影响，租房人又很难通过征得利害关系业主同意来改变房屋用途，工商执照办理部门也往往不会批准手续，租房人会面临合同目的难以实现、合同本身难以解除、合同违约要担责任等诸多法律风险。
《中华人民共和国民法典》
第五百零二条 依法成立的合同，自成立时生效，但是法律另有规定或者当事人另有约定的除外。
依照法律、行政法规的规定，合同应当办理批准等手续的，依照其规定。未办理批准等手续影响合同生效的，不影响合同中履行报批等义务条款以及相关条款的效力。应当办理申请批准等手续的当事人未履行义务的，对方可以请求其承担违反该义务的责任。
依照法律、行政法规的规定，合同的变更、转让、解除等情形应当办理批准等手续的，适用前款规定。
第五百零九条 当事人应当按照约定全面履行自己的义务。
当事人应当遵循诚信原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。
当事人在履行合同过程中，应当避免浪费资源、污染环境和破坏生态。
第五百六十二条 当事人协商一致，可以解除合同。
当事人可以约定一方解除合同的事由。解除合同的事由发生时，解除权人可以解除合同。
第五百六十六条 合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以请求恢复原状或者采取其他补救措施，并有权请求赔偿损失。
合同因违约解除的，解除权人可以请求违约方承担违约责任，但是当事人另有约定的除外。
主合同解除后，担保人对债务人应当承担的民事责任仍应当承担担保责任，但是担保合同另有约定的除外。
第七百零四条 租赁合同的内容一般包括租赁物的名称、数量、用途、租赁期限、租金及其支付期限和方式、租赁物维修等条款。
第七百零八条 出租人应当按照约定将租赁物交付承租人，并在租赁期限内保持租赁物符合约定的用途。
第七百零九条 承租人应当按照约定的方法使用租赁物。对租赁物的使用方法没有约定或者约定不明确，依据本法第五百一十条的规定仍不能确定的，应当根据租赁物的性质使用。
《上海市房屋租赁条例(修正)》
第十二条 房屋租赁合同包括下列主要内容：
（一）租赁当事人的姓名或者名称、住所；
（二）房屋座落地点、面积、结构、附属设施和设备状况；
（三）房屋用途；
（四）房屋交付日期；
（五）租赁期限；
（六）租金数额、支付方式和期限；
（七）房屋使用要求和维修责任；
（八）房屋返还时的状态；
（九）违约责任；
（十）争议的解决方式；
（十一）租赁当事人约定的其他内容。
第十六条 出租人应当按照租赁合同的约定向承租人交付房屋。
出租人未按时交付房屋的，承租人可以催告出租人在合理期限内交付；逾期仍未交付的，承租人可以解除租赁合同。
出租人交付的房屋不符合租赁合同约定，致使不能实现租赁目的的，承租人可以解除租赁合同。
文案：丁金金
编辑：李雨新
审核：华莉
