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在合同履行过程中，有时基于某种需要，承租人可能会在未经过出租方同意的情况下将租赁房屋转租，此时承租人的行为便构成了违约转租，依法需承担相应的不利责任。
但是对于该情况下转租合同的效力，现行法律却并没有作出明确的规定，这就给承租人能够就转租合同主张权利造成了阻碍。
对于未经同意的转租合同的效力问题，司法实践中存在一定争议。
《民法典》出台以前，主要存在以下三种观点：
1、未经同意的转租合同无效；
2、转租合同效力待定、经出租人追认后有效；
3、转租合同自成立时即有效。
在《民法典》生效后，大多数法院更倾向于认可转租合同有效的观点。
《民法典》出台前
1
合同无效
合同法第条规定：“承租人经出租人同意，可以将租赁物转租给第三人。承租人转租的，承租人与出租人之间的租赁合同继续有效，第三人对租赁物造成损失的，承租人应当赔偿损失。承租人未经出租人同意转租的，出租人可以解除合同。”
可以看出转租须经出租人同意，既然承租人进行转租的行为未经出租人同意其性质显然属非法转租，则转租合同当然无效。
江洪书与项连英房屋租赁合同纠纷
年2月26日，项连英与医院签订《房屋出租合同》一份,租期6年，至年3月15日止。年2月27日，项连英与江洪书签订《房屋转租协议》一份,协议约定，项连英将案涉房屋转租给江洪书使用。后江洪书与项连英就该房屋租赁合同发生纠纷，江洪书诉至法院，后项连英就原审判决不服提起上诉。
项连英与医院签订的《房屋出租合同》第五条第2项约定，原则上项连英不得转租，特殊情况需征得医院同意并签订书面合同方可有效。现项连英未经医院同意的情况下，于年2月27日擅自与江洪书就商城南路-号签订了《房屋转租协议》，医院亦于年7月25日在案涉出租房屋粘贴公告，认为项连英违反了不得转租的约定，要求在年8月25日收回案涉房屋。之后，项连英亦未提交证据证明医院同意其转租。故原审法院认定项连英与江洪书签订的《房屋转租协议》无效并无不当。
2
合同效力待定
合同法51条规定：“无处分权的人处分他人财产，经权利人追认或者无处分权的人订立合同后取得处分权的，该合同有效”。
这是关于无权处分的规定，无权处分行为属效力待定行为。非法转租亦属无权处分，因为，对于转租而言，虽然承租人擅自转让的只是租赁物的占有、使用权，而非他人的财产，但承租人擅自将占有、使用权转让他人，实际上是非法处分他人财产所有权权能的行为。既然非法转租属无权处分行为，其当然是效力待定行为。
薛永、余晓丁房屋租赁合同纠纷
涉案房屋的初始登记权利人为成都市住房解困办公室（以下简称住解办），自年7月6日起，余晓丁租得涉案房屋的使用权。年12月27日，经成机编办[]号文件同意，住解办更名为成都市住房保障中心（以下简称住保中心），涉案房屋的权利人于年2月5日随之由住解办变更为住保中心。自年10月1日起，住保中心将涉案房屋移交成都市公共住房管理中心（以下简称住管中心）管理，经授权，住管中心以自己的名义与余晓丁签订《房屋租赁合同》。年11月13日，余晓丁与薛永签订《房屋租赁-承包合同》，将该上述房屋中的二楼全部（约平方米）及一楼部分房屋（上二楼楼梯处，约40平方米）转租给薛永经营金沙阁旅馆，租赁期限至年12月31日。后余晓丁与薛永就该房屋租赁合同发生纠纷，余晓丁诉至法院，后薛永就原审判决不服提起上诉。
虽然住管中心与余晓丁之间签订的《房屋租赁合同》中，明确约定未经住管中心同意，余晓丁不得将房屋转租、转借他人使用，因此余晓丁将案涉房屋转租薛永的行为系无权处分行为；但根据住管中心向一审法院出具的调取证据的复函内容，能够认定：在余晓丁与薛永签订《房屋租赁-承包合同》之时，住管中心并不知晓，但住管中心现对该转租事实不持异议。在此情况下，余晓丁签订《房屋租赁-承包合同》时虽系无权处分，但现已取得权利人住管中心的追认，符合《中华人民共和国合同法》第五十一条关于“无处分权的人处分他人财产，经权利人追认或者无处分权的人订立合同后取得处分权的，该合同有效”的规定，且该合同亦不存在违反法律、行政法规禁止性规定的情形，一审法院据此认定余晓丁与薛永签订的《房屋租赁-承包合同》合法有效，并无不当，本院予以确认。
3
合同有效
非法转租合同为诺成性合同，双方意思表示一致即有效成立。出租人无权要求解除转租合同。因为租赁合同和转租合同是两个不同的法律关系，基于合同相对性原理，出租人无权直接要求解除承租人和次承租人之间的转租合同。
王政与陈忠平房屋租赁合同纠纷
年4月1日，陈忠平与永辉超市股份有限公司（以下简称永辉超市）签订的《租赁合同》明确约定，未经永辉超市的同意不得转租讼争店面，但陈忠平在未经永辉超市同意的情况下，将讼争店面转租给王政。后王政与陈忠平就房屋租赁合同产生纠纷，王政将陈忠平诉至法院，王政不服原审判决提起再审申请。
虽然陈忠平与永辉超市签订的《租赁合同》约定，未经永辉超市的同意，陈忠平不得转租讼争店面，但该约定仅约束陈忠平与永辉超市。陈忠平虽在未经永辉超市同意的情况下，将讼争店面转租给王政，系陈忠平对永辉超市构成违约，但并不影响其与王政之间的转租合同的效力。因讼争合同合法有效，故原审对王政请求陈忠平返还因讼争合同无效而取得的财产不予支持并无不当。
《民法典》出台之后
未经出租人同意的违约转租合同有效，出租人是否同意转租以及是否对转租行为提出异议，均不影响转租合同的效力。
《民法典》删除了《合同法》中关于无权处分行为效力待定的规定，目前，各类无权处分行为的规定散布在《民法典》各个章节关于具体民事法律行为的规定当中，其效力无法以绝对统一的标准进行认定。但从相关法律法规及司法解释的沿革可以看出，立法者有意限制合同被认定无效的情形。
《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件若干问题的解释》在年修正后，删除了原第十六条：“出租人知道或者应当知道承租人转租，但在六个月内未提出异议，其以承租未经同意为由请求解除合同或者认定转租合同无效的，人民法院不予支持。”这一规定删除后，《民法典》第七百一十八条将该规定的说法调整为：“出租人知道或者应当知道承租人转租，但是在六个月内未提出异议的，视为出租人同意转租。”此外，《民法典》第七百一十六条第二款规定：“承租人未经出租人同意转租的，出租人可以解除合同。”因此按照现行《民法典》的规定，出租人在六个月内提出异议的，出租人可以选择解除原租赁合同进而使转租合同订立的基础丧失、无法继续履行，但不能以其不同意转租而主张转租合同无效。
此外，《民法典》第二百一十五条规定：“当事人之间订立有关设立、变更、转让和消灭不动产物权的合同，除法律另有规定或者合同另有约定外，自合同成立时生效；未办理物权登记的，不影响合同效力。”该条将债权行为和物权行为效力相分离，债权行为的效力与物权行为的效力需要从不同的角度分开讨论。导致物权发生变动的行为为物权行为，产生债权债务关系的行为为债权行为，物权行为是对具体权利的处分，而债权行为仅产生义务和请求权，并不对已有的权利产生实际影响。放到违约转租情形中来说，转租人将房屋转租出去虽然是一种处分物权的行为，但订立转租合同本身是一个债权行为，基于租赁合同产生的租赁权是债权，因此，转租人是否具备处分权—出租人的同意—并不影响转租合同的生效。
杨建平、侯谦让等房屋租赁合同纠纷
（）新民再号
年5月18日，新疆呈信房地产有限公司（出租方、甲方）与侯谦让（承租方、乙方）签订《租赁合同》，甲方自己所有的河北路呈信·铂晶湾小区临街建筑物的地上2号楼一层8号商铺租赁给乙方用以经营餐饮商业项目米香阁抓饭店，乙方在租赁期限内不得将租赁物业转租或部分出租给第三方使用。年7月29日，游乐与新疆呈信房地产有限公司签订《商品房预售合同》，新疆呈信房地产有限公司将位于新市区京疆路72号呈信朗悦盛境小区（三期）第2栋第1层商业8号房以2，，元的价格出让给游乐。年2月10日，侯谦让、魏功成（出租转让方、甲方）与杨建平（承租方、乙方）签订《房屋转让租赁合同》，约定甲方将铂晶湾小区2号楼8号商铺转让给乙方租赁。年3月23日，游乐（出租方、甲方）与侯谦让（承租方、甲方）签订《租赁合同》，合同约定，甲方自己所有的铂晶湾小区2号楼一层8号商铺租赁给乙方，租赁期限为年6月20日至年6月20日止。后因侯谦让未按合同约定及时足额缴纳租金，杨建平自述，也未向游乐交纳过租金，以及未经同意转租的事实。年9月28日，游乐向侯谦让发出《关于解除〈租赁合同〉及腾退房屋的通知》，要求侯谦让立即缴纳应付租金，并与现房屋实际使用人于年9月28日前将租赁商铺腾退。杨建平于年10月1日将商铺内可移动物品搬离后，并于当日将商铺交付给了游乐。
法院认为，首先，关于侯谦让、魏功成与杨建平签订的《房屋转让租赁合同》的效力问题。针对案涉商铺的转租法律关系。无论是侯谦让、魏功成与新疆呈信房地产有限公司签订的《租赁合同》，还是与房屋买受人游乐签订的《租赁合同》，均约定“乙方在租赁期限内不得将租赁物业转租或部分出租给第三方使用”，但新疆呈信房地产有限公司在杨建平租赁期间，并未因侯谦让、魏功成的转租行为提出异议。结合一审庭审中各方的陈述，一审法院认定游乐与新疆呈信房地产有限公司签订商品房买卖合同后，于年2月中下旬知道侯谦让转租案涉商铺的事实，而当年9月28日，游乐向侯谦让发出《关于解除〈租赁合同〉及腾退房屋的通知》，超过了法律和司法解释规定的六个月异议期。因此，杨建平与侯谦让、魏功成之间的房屋租赁行为应属有效。
其次，房屋租赁权本质上属于债权，并未纳入我国法律规定的物权种类。转租人与次承租人之间的转租关系在法律性质上仍然属于租赁，属于债权范畴。基于债权行为和物权行为两分性的法理，转租合同是否经过出租人同意并不能影响合同效力。如果转租合同本身主体合法、意思表示真实，内容无违反法律、行政法规强制性规定，亦未违背公序良俗，应为有效。综上，《房屋转让租赁合同》是杨建平与侯谦让、魏功成的真实意思表示，其内容未违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。出租人游乐是否事先同意及其是否在六个月提出异议，均不影响该合同效力。原判决认定《房屋转让租赁合同》有效，适用法律正确，本院予以确认。
柳华志与王秋燕房屋租赁合同纠纷
()鲁02民终号
青岛市市南区基隆路4号网点房屋登记权利人为青岛金麦园经贸有限公司。王秋燕先后与青岛金麦园经贸有限公司基隆路综合市场（以下简称金麦园基隆路综合市场）签订期限为年3月1日至年2月28日、年3月1日至年2月28日、年3月1日至年2月28日、年3月1日至年2月28日的房屋租赁合同。上述合同期满后，王秋燕未再与金麦园公司续签合同。上述四份合同均约定，未经金麦园基隆路综合市场许可，王秋燕不得转租。年6月10日，王秋燕与柳华志签订《租赁合同》，约定租赁期限自年6月10日至年6月10日；王秋燕向柳华志交付案涉房屋，柳华志支付王秋燕租金160元、保证金10元。
本案二审法院与一审法院意见一致。法院认为，关于王秋燕与柳华志签订期限自年6月10日至年6月10日《租赁合同》效力的问题。其一，王秋燕擅自转租不影响《租赁合同》效力。王秋燕与金麦园基隆路综合市场签订房屋租赁合同明确约定，未经金麦园基隆路综合市场许可，王秋燕不得转租。庭审中，王秋燕未能直接提交证据证明金麦园基隆路综合市场同意其对外转租案涉房屋，亦未能举证证明出租人通过收取租金、张贴通知、物业管理等方式实际知道或者应当知道其转租的事实，故应当认定系王秋燕擅自转租。但根据债权行为与物权行为相互区分的原则，结合民法典无权处分原则相关精神，依据《中华人民共和国民法典》第七百一十六条规定，“承租人经出租人同意，可以将租赁物转租给第三人。承租人转租的，承租人与出租人之间的租赁合同继续有效；第三人造成租赁物损失的，承租人应当赔偿损失。承租人未经出租人同意转租的，出租人可以解除合同。”王秋燕未经金麦园基隆路综合市场同意擅自与柳华志签订的转租合同，亦不因王秋燕无处分权而无效，但该转租合同对金麦园基隆路综合市场不具有法律约束力。
此外，根据民法典出台之前的规定，转租合同在存在未经出租人同意转租和转租期限超过剩余租期期限的部分，为无效合同。而《民法典》则规定转租期限超过承租人剩余租赁期限的，只是超过部分的约定对出租人不具有法律约束力，并没有规定超期部分无效。所以，根据现行《民法典》的规定，未经出租人同意或者转租期限超过剩余租赁期限的，同样不影响转租合同的效力，转租合同为有效合同，仍然可以约束转租人和次承租人，只是对出租人不具有合同约束力。
经过上述分析可见，在现代社会的经济活动中，房屋租赁越来越成为市场经济的重要组成部分的背景下，随着《民法典》及有关司法解释的变化，充分肯定了转租合同的有效性，对租赁关系的稳定有重大影响，进一步也能提升经济活动的稳定性和可持续性，有利于商业承租人等市场主体对诉讼做出合理预期，从而更好地促进市场经济的发展。
