通过司法拍卖竞买到的法拍房，新业主要求租客搬迁，租客却说有20年租约，不肯搬走，怎么办？日前，广州天河区法院就审结了一起类似案件。租客声称，此前以现金方式一次性支付了20年房租给原业主，认为法律明确规定“买卖不破租赁”，要求继续居住，否则要索取巨额赔偿。案情：近百万元购得法拍房却无法入住谭东（化名）因为没有依法履行生效判决确定的债务，广州天河区法院依法将其位于广州白云区的房屋交付评估、拍卖，并于年6月通过司法拍卖平台公开拍卖。李辉（化名）以96.7万元竞拍购得谭东的房屋并办理了不动产权证书。年10月，李辉数次上门告知莫明，他已购买了该房产。然而，租住该房屋的莫明（化名）却声称有租约，拒不搬离。李辉只好向法院提起诉讼，要求莫明腾空交还房屋，并参照市场租赁价格赔偿租金损失。法院：实际租赁合同系倒签无效审理过程中，莫明辩称，他于年7月与谭东签订《租赁合同》，租期为20年，月租金为元，并以现金方式一次性支付20年租金共计12万元。自年至今，他一直居住在该房屋，并按月缴纳物业管理、水电、排污等费用。现《租赁合同》依然有效且履行期限尚未届满，故根据法律规定，房屋产权的变更不应侵犯变更之前签订合同的承租人的合法权益。面对莫明（化名）出示的《租赁合同》，李辉（化名）认为合同的形成时间存疑，当庭提出申请鉴定。经过法院询问，莫明（化名）承认自年起一直居住，但《租赁合同》是在年倒签的。判决：租客限期搬离并支付占用费法院经审理认为，根据《中华人民共和国物权法》第九条、第三十九条的规定，房屋已核发不动产权证书，登记权属人是李辉（化名），故李辉的合法权益依法受法律保护。经查，鉴于莫明未能提供证据证实已按租赁合同约定支付租金，故不能证实真实的租赁合同关系。李辉要求莫明搬离房屋，并支付房屋使用费的诉讼请求合理合法，予以支持。商达律师解读：《中华人民共和国合同法》第二百二十九条确立了不动产上的“买卖不破租赁”规则，目的在于保护既有承租人对租赁物的占有、使用和收益状态，避免因物权变更导致租赁关系的不稳定。同时，即将于年1月1日实施的民法典在第三编合同编中第十四章租赁合同中亦规定了“买卖不破租赁”规则，即依据第七百二十五条规定，租赁物在承租人按照租赁合同占有期限内发生所有权变动的，不影响租赁合同的效力。买卖一定不破租赁吗？需要注意的是，适用该规则，需要满足一定的前提条件：1、租赁合同成立并真实生效；2、租赁物已经交付承租人且被承租人实际占有；3、租赁物的所有权变动发生在租赁期间；4、出租人或者租赁物的所有人将租赁物所有权给了第三人。具备上述条件后，才符合“买卖不破租赁”，租赁关系对买受人具有拘束力。但在本案中，租赁合同关系并非真实有效，故不能适用“买卖不破租赁”规则。商达法拍作为一家国内规范、专业的司法房产拍卖、不良资产处置服务平台，可为购房者提供全流程、一站式拍房服务，通过专业的权证团队、法拍团队，为购房者的拍房之路保驾护航。
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