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前文我们分享了租客致人损害纠纷应当由谁负责赔偿的问题，不少朋友直接给笔者留言称：“应当由租客承担赔偿责任”，这些朋友们显然没仔细看文章^_^，笔者只好一一回复：“不一定，要视具体情况而定。在房东负有义务的时候，也可能是房东担责”，本文我们就来讨论一下房屋租赁交易中房东义务及其风险的问题。
一、房东有哪些主要义务？
1、交付义务
法律规定见于《民法典》第七百零八条前半句，交付义务可以说是房东的基本义务了，租客交钱租房的目的就是按期使用，房东能否按期交付房屋是影响合同目的实现的重要因素。
2、适租义务（瑕疵担保责任）
法律规定见于《民法典》第七百零八条后半句，有专业书籍上将之称为“适租义务”，亦有称之为“瑕疵担保责任”，由于本文是科普文，笔者不对两个概念进行更深的剖析，有感兴趣的朋友可以进一步考据两者的异同，本文仅以适租义务表述之。
适租义务是可能影响实现合同目的的主要义务，为便于朋友们理解，笔者对房东的适租义务绘制成图例如下，供大家参考：
3、维修义务（1）法律规定。《民法典》第七百一十二条 出租人应当履行租赁物的维修义务，但是当事人另有约定的除外。
《商品房屋租赁管理办法》第九条 出租人应当按照合同约定履行房屋的维修义务并确保房屋和室内设施安全。未及时修复损坏的房屋，影响承租人正常使用的，应当按照约定承担赔偿责任或者减少租金。
（2）可依约定变更义务人。如上文《民法典》第七十一二条之规定，租赁房屋的维修义务是可以通过合同约定来变更的，如果签署租赁合同时约定的房屋维修人是租客，那么房东便不再是租赁房屋的维修义务人。
（3）维修义务的边界。根据法律规定、合同目的和公平原则，房屋维修的边界应当保持在租赁房屋的初始适租状态即可。通俗的说，屋顶漏了可以要求房东换瓦或做防水，要求把屋顶整体重建就过分了（房东同意除外）。
4、售前通知义务
此义务极容易被房东忽略，此为保障租客优先购买权的要求。
（1）法律规定。《民法典》第七百二十六条前半句：出租人出卖租赁房屋的，应当在出卖之前的合理期限内通知承租人，承租人享有以同等条件优先购买的权利。
（2）同等条件之理解。实务界通常理解为价格和支付方式的同等，其中价格为第一考虑的要素。
二、房东不履行义务有什么后果？
1、损害租客权益，可能构成违约或侵权
通常情况下，房东与租客之间是存在租赁合同的，故因房东未履行上述的一项或几项义务而损害租客权益时，可能构成对租客的违约、侵权或者违约与侵权的竞合。为便于朋友们理解，笔者整理图例如下：
２、损害第三人权益，可能构成侵权对第三人而言（致人损害的场景），因房东未与其有合同上的法律关系，故仅可能成立单独侵权或共同侵权（与租客），这点在笔者之前分享的《商租民租
租客使用租赁房屋致人损害纠纷谁负责赔偿？（多图）》一文里有表述，感兴趣的朋友可以自行参阅。
三、房东如何更好的履行这些义务？
1、出租前的自检自查不可少
前面说的适租义务是房东贯穿整个租赁期间的主要义务，因为租客的流动性往往很强，租赁房屋收回以后再次出租之前，房东尽量亲自检查一下房屋的适租状态。看看房屋本身有没有质量问题、屋内设施是否都完好可用，发现问题房东主动处理好之后再行出租。签订租赁合同的时候双方可以把房屋及屋内设施的状态记录下来，以备后查。
2、互留有效联系方式，积极响应联系
除了手机号建议租赁双方把 发生影响双方或他人的事件后，租客联系房东要积极响应，无论是需要到现场处理还是仅需要居中沟通，哪怕不能马上处理房东也最好给出意见，或者方便时去处理或者由租客先垫付处理，说清楚止损是第一要务。
3、保持与租客的定期沟通
无论是为了维护权益还是规避风险，房东与租客保持一定频率（避免过于频繁造成打扰）的定期沟通都是有益的，沟通时房东可以向租客了解房屋情况、租客自身情况、屋内设施情况、房屋使用情况等基本信息。
4、增强留痕意识
又说了留痕，这个多少有点儿是笔者的职业病了^_^。电话录音、手机拍照，留痕、留痕、留痕。
四、因未尽义务发生违约或侵权怎么办？
１、采取止损和补救措施
不管是谁的过错，不管是违约还是侵权，及时止损、补救都是没错的，因止损产生的费用后续可以主张由责任方按比例承担。
２、厘清是否需要担责及责任范围
这里主要提示一点，即注意区分房东与租客之间的责任和范围及房东与第三人之间的责任和范围，这部分内容在前文《商租民租
租客使用租赁房屋致人损害纠纷谁负责赔偿？（多图）》中都有提及，本文笔者就不再展开了，如果有感兴趣的朋友可以单独与笔者沟通交流。
３、找律师介入帮忙处理
如果涉及案情复杂、争议金额较大、需要调取证据等复杂情况，房东自己难以处理的，建议朋友们可以联系包括笔者在内的律师朋友介入帮助处理，让专业的人做专业的事。（全文完）
