全国白癜风爱心大使 http://baidianfeng.39.net/a_wh/190108/6776682.htmlTwoStepsFromHell-ElDorado(DubstepRemix)03:06来自黄维升律师一、相关案例年10月19日，A开发公司与B百货公司签订了《房产租赁合同》，约定：1.租赁面积.49平米；2.租赁期限20年，自年6月5日至年6月4日止；3.租金标准：起始标准为每月每平米16元（1）前3年不递增；（2）从第4年至第9年，每隔3年递增一次，每次递增4%；（3）从第10年至第20年，每隔2年递增一次，每次递增5%。年10月19日，A公司与B公司签订《设备设施租赁合同》，明确B公司实际应缴纳的总额租金，应为合同约定的设备设施租金与双方在《房产租赁合同》中约定的房产租金之和。年起，A公司找到B公司，要求递增租金，理由是周边写字楼的租金大幅上涨至每月每平米80元，且以每年6%的涨幅递增，但遭到B公司拒绝。年5月，A公司向法院提起诉讼，要求：1.解除双方的《房产租赁合同》及《设施设备租赁合同》；2.判令B公司按过错责任赔偿A公司租赁房地产经营亏损元。A公司的观点为：1.年2月，周边写字楼租金已上涨至每月每平米80元，且每年递增6%；2.为避免扩大损失，年起，A公司要求B公司递增租金，但遭到B公司拒绝。3.A公司委托了“房产评估咨询公司”评估，出租房产价值万元。4.按企业会计准则规定，在土地有偿使用年限期间，每年应从经营当中计提折旧费用.31元，按当期贷款执行利率计算，A公司每年还需要承担资金利息.56元，租赁收入需缴纳税费元，管理该房地产每年平均支出管理费用约元，A公司取得的租赁总收入均为万元，支出和收入相抵，A公司每年损失为元以上，B公司应赔偿损失为元（*5*30%）。5.B公司虽已按约缴纳租金，但因国家政策的宏观调控、央行降息、地价上涨引起房价大幅上涨，按租售比1:计算，房价猛涨十来倍，是订立合同时不可预见的异常变化，不属商业风险，双方约定的租金没有相应上涨，不能实现合同目的，故应判决解除合同并赔偿损失。B公司的答辩意见为：1.B公司已按《房产租赁合同》、《设备设施租赁合同》等的约定，严格履行了全部义务；（1）为了租赁本案房产，双方除了签订《房产租赁合同》、《设备设施租赁合同》，还签订了《关于租赁合同的备忘录》、《垫付XX商业中心外部装修和/或安装工程款合同》。（2）签订合同时，因为A公司提出了“避税要求”——即，将部分“房产租金”以“设备设施租金”的形式处理。因为房产税是12%，改按设备设施租金处理后，只需要交5%的营业税。（注：经过换算，实际的起始房产租金标准是30元/月）（3）签订合同后，B公司已按合同约定每月按时交租，双方无异议。（4）签订合同时，A公司资金紧张，无力完成房产建设，所以双方在《垫付XX商业中心外部装修和/或安装工程款合同》中约定，B公司垫付房产外部装修工程款人民币万——其中B公司承担了资金压力和经营风险。2.A公司要求B公司按过错责任赔偿A公司经营亏损.97万元，没有事实和法律依据；（1）A公司的证据，不能证明B公司存在过错，或未履行合同，不能证明B公司存在过错。（2）A公司是否亏损，与双方的租赁合同无任何关联性，且没有证据证明A公司存在.97万的亏损。（3）相关财务资料是A公司单方制作，真实性无法认定。A公司提交证据说明自己当年利润只有元，但根据调取到的档案显示，A公司当年利润为.26元，说明A公司存在造假，其提交的证据是单方编造。（4）A公司将与本案无关的工程、管理等费用强行解释为其公司成本，缺乏逻辑和诚信。3.B公司与A公司约定的租金标准符合双方真实意思表示，租金价格合理，且双方对市场变化有充分预期，对租金的递增有专门安排，A公司主张租金价格低没有依据，其请求解除合同不符合合同约定，也不符合法律规定。（1）双方应按合同确定的租金标准履行合同义务；（2）B公司提交证据证明，租赁房产的开发成本极低，根据目前合同约定，A公司完全可以实现其合同目的；B公司提交的证据显示，租赁房产建设成本为元/平方米，实际的租金标准为30元/月/平米，B公司1年支付的每平米租金达到了元，不到3年，A公司就可以收回建设成本，之后都是利润。（3）A公司要求解除合同的请求没有合同依据和法律依据。B公司租赁房产，是用于经营商场，而商场的盈利是一个长期的过程，因此一般是长期租约，大部分是20年。B公司进驻之前，当地非常冷清，周边租金低；B公司进驻后，带旺了当地的楼盘销售，所以周边才变得热门。4.本案不适合最高法关于适用合同法若干问题的解释（二）第26条的情势变更原则。（1）本案不符合情势变更的基本要素；（2）A公司提交的证据、材料及庭审陈述不足以说明发生情势变更。（3）继续履行本案合同不会对A公司造成显失公平，也不会影响合同目的的实现。（4）租赁合同签订后，物价或房价的涨跌，双方已有充分预期，并非不可预见的因素；（5）A公司主张的房价或周边租金发生变化，即使存在，也属于正常的商业风险。一审法院认为（摘要）：1.《房产租赁合同》及《设施设备租赁合同》是双方当事人真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，不损害国家、集体或第三人利益，合法有效。2.租赁房产周边虽出现房租上涨情况，但与适用“情势变更”原则要求的特征不相符，仅属于一般的市场供求变化、价格涨落等“商业风险”。3.双方签订的合同中，A公司已经预见到房屋租金必然上涨，且知道该变化所产生的风险，并甘愿承担。一审法院判决：驳回A公司的诉讼请求，本案受理费由A公司承担。（注：该案一审判决后，A公司未上诉，现已生效，案号（）川民初字第21号）二、简要分析随着我国经济的快速发展，房地产价格不断攀升，热门地段的租金价格也水涨船高。此时，签订了长期租赁合同的出租方，是否可以《合同法》司法解释（二）中规定的“情势变更”原则，要求上涨租金价格或解除合同呢？本文案例给出了否定的答案（注：我国非“判例法国家”，本案判例仅供参考）。情势变更原则，是指合同有效成立后，因不可归责于双方当事人的事由发生情势变更，而使合同的基础动摇或丧失，继续维持合同会显示公平，因此允许当事人通过协商，或通过起诉，以变更合同或解除合同的一项法律原则。结合本案判决，“情势变更”的标准比较高，一般要求“国家政策干预”或“合同基础”灭失：1.情势，是指客观情况，如战争、经济危机、政策调整等。2.变更，是指合同赖以成立的环境或基础发生异常变动——如租赁房产灭失。3.情势变更，主要针对经济形势、经济政策的巨大变化，与国家对经济生活干预有直接关系，如价格调整等——须证明政策调控对合同的相关标准进行了调整。因此，在签订长期租赁合同前，双方都需要对相关的商业风险进行充分的预期和条款设计。合同一旦签订，双方都应当诚信地履行合同约定的各方义务，任何一方都不得任意反悔。三、法律规定原文：最高人民法院关于适用《中华人民共和国合同法》若干问题的解释（二）第二十六条合同成立以后客观情况发生了当事人在订立合同时无法预见的、非不可抗力造成的不属于商业风险的重大变化，继续履行合同对于一方当事人明显不公平或者不能实现合同目的，当事人请求人民法院变更或者解除合同的，人民法院应当根据公平原则，并结合案件的实际情况确定是否变更或者解除。（注：本文案例参考改编自法律出版社出版的《律智——盈科精选民商事案件律师代理策略与智慧》一书中的《国内首例由高院一审的“情势变更”案件》，原作者为肖才元、郭耀鹏。）编者简介：黄维升律师，深圳执业律师。
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