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《民法典》吸收了之前商品房买卖合同司法解释有关预约规定，从立法层面上认可预约合同是一种独立合同，并扩大其适用范围，不再限于买卖合同。本案在综合考察双方具体沟通情况基础上，根据《民法典》有关预约合同规定，认定本案合同仍处于预约阶段，并据此确定责任承担，妥善化解房屋租赁矛盾纠纷，有效促进租赁市场健康发展。
民法典T：当事人约定在将来一定期限内订立合同的认购书、订购书、预订书等，构成预约合同。
当事人一方不履行预约合同约定的订立合同义务的，对方可以请求其承担预约合同的违约责任。
民法典T：当事人订立合同，可以采用书面形式、口头形式或者其他形式。
书面形式是合同书、信件、电报、电传、传真等可以有形地表现所载内容的形式。
以电子数据交换、电子邮件等方式能够有形地表现所载内容，并可以随时调取查用的数据电文，视为书面形式。
民法典T：合同的内容由当事人约定，一般包括下列条款：
（一）当事人的姓名或者名称和住所；
（二）标的；
（三）数量；
（四）质量；
（五）价款或者报酬；
（六）履行期限、地点和方式；
（七）违约责任；
（八）解决争议的方法。
当事人可以参照各类合同的示范文本订立合同。
原告：王某。
被告：刘某。
上列原告王某诉被告刘某房屋租赁合同纠纷一案，本院于年1月15日立案后，依法适用小额诉讼程序，于年3月12日进行了公开开庭审理，原告王某、被告刘某到庭参加诉讼。庭审后，本案依法转为适用简易程序审理。本案现已审理终结。
被告退还原告租房双倍定金元（元×2）以及超出20%的定金部分即元，合计元。
1、双方约定的定金并未超出法律规定。原告提出按月租金元租三年，并提出先转定金定下该房屋，而根据每月元租金计算三年，该租赁关系的总标的额应当为元，此时按照20%计算定金应当为4万余元，而原告支付的元并未超过法律规定。
2、双方已形成租赁合意，无法履行合同是原告原因导致，被告无需退还定金。首先，被告委托第三方发布租赁公告招揽承租人，此时可视为被告已发出要约，而原告知道此事后于年1月3日向第三方表示决定定下房屋，并支付了定金元，此时可视为原告发出承诺，即双方的租赁合同已经成立。但后续双方确认合同签订时间时，原告却对租期、租金多次变化意见，合同无法继续履行是原告原因导致。因原告违约，被告可不退还定金。其次，在实践中，出租人和承租人一般都是通过押金、定金等方式保证自己合法权益，在有多个承租人时，谁先交定金，谁就可以优先定下房屋，因其在支付定金时已与出租人形成房屋租赁关系，在形成房屋租赁关系后，任一方均不可随时解约，也不可无故调整合同价格。具体到本案，由于原告于1月3日定下房屋，在此后时间里，被告才没有在外继续寻找租客，若要求被告返还定金，则被告作为出租人的空置利益损失无法保障。
3、原告提到相关物业费用，都是按照正常要求在双方口头沟通时提出的，也是实缴实收，不能以此为由恶意解除合同。综上，请驳回原告的诉讼请求。
年1月初，被告有意将位于深圳市福田区（以下简称涉案房屋）对外出租，并口头委托案外人“阿红”作为租赁中间人对外招租。
年1月3日，原告发送
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