以案说法：无权处分人签订的租赁合同是否有效？
——《民法典》实施后对此规定有何变化
案情简介：年6月25日，许某某以达尔曼公司名义与王某签订《房屋租赁协议》，租赁期限20年，协议签订时，涉案房屋处于达尔曼公司的主要股东翠宝公司的名下。后涉案房屋被强制执行，在执行过程中达成和解将涉案房屋变更登记到东骊公司名下。王某不服诉至法院请求确认涉案《房屋租赁协议》合法有效。
一审法院认为：据此一审法院依法认定涉案房屋在签订租赁协议时应属翠宝公司所有。本案中许某某利用其为达尔曼公司董事长的身份，以达尔曼公司的名义将达尔曼公司的主要股东翠宝公司的房屋租与王某使用，其行为应为“无权处分人处分他人财产”之行为，且在签订房屋租赁合同之后至今，该租赁行为又未征得翠宝公司对租赁合同的追认，因而该《房屋租赁协议》不具有合法性，加之两栋别墅面积为.09平方米、.72平方米，年租金包括物业费在内仅为5万元，明显低于市场价格，因此王某与达尔曼公司所签订的《房屋租赁协议》应为无效合同。
二审最高法院认为：《中华人民共和国合同法》第五十一条规定，无处分权的人处分他人财产，经权利人追认或者无处分权的人订立合同后取得处分权的，该合同有效。王兵未提供证据证明达尔曼公司将涉案房产出租给王兵的行为得到权利人的追认，或者达尔曼公司取得了处分权，王兵请求确认涉案《房屋租赁协议》有效，缺乏事实与法律依据，本院不予支持。
新旧法律对比：《民法典》于年1月1日实施以后，删除了原来《中华人民共和国合同法》第五十一条的规定。关于无权处分，《民法典》第三百一十一条：“无处分权人将不动产或者动产转让给受让人的，所有权人有权追回；除法律另有规定外，符合下列情形的，受让人取得该不动产或者动产的所有权：
（一）受让人受让该不动产或者动产时是善意；
（二）以合理的价格转让；
（三）转让的不动产或者动产依照法律规定应当登记的已经登记，不需要登记的已经交付给受让人。
受让人依据前款规定取得不动产或者动产的所有权的，原所有权人有权向无处分权人请求损害赔偿。
当事人善意取得其他物权的，参照适用前两款规定。”
第五百九十七条：“因出卖人未取得处分权致使标的物所有权不能转移的，买受人可以解除合同并请求出卖人承担违约责任。
法律、行政法规禁止或者限制转让的标的物，依照其规定。”
实务要点《民法典》实施以后，关于无权处分人签订的合同，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，依法成立并生效。所有权人有权撤销合同或向无权处分人请求损害赔偿。如合同无法履行，合同相对人可以解除合同并请求赔偿。
案例索引：最高人民法院（）最高法民终号王某、西安达尔曼实业股份有限公司房屋租赁合同纠纷二审民事判决书
附：关于善意第三人认定标准的规定
《最高人民法院关于适用中华人民共和国民法典物权编的解释（一）》第十四条：“受让人受让不动产或者动产时，不知道转让人无处分权，且无重大过失的，应当认定受让人为善意。
真实权利人主张受让人不构成善意的，应当承担举证证明责任。”
第十五条：“具有下列情形之一的，应当认定不动产受让人知道转让人无处分权：
（一）登记簿上存在有效的异议登记；
（二）预告登记有效期内，未经预告登记的权利人同意；
（三）登记簿上已经记载司法机关或者行政机关依法裁定、决定查封或者以其他形式限制不动产权利的有关事项；
（四）受让人知道登记簿上记载的权利主体错误；
（五）受让人知道他人已经依法享有不动产物权。
真实权利人有证据证明不动产受让人应当知道转让人无处分权的，应当认定受让人具有重大过失。”
第十六条：“受让人受让动产时，交易的对象、场所或者时机等不符合交易习惯的，应当认定受让人具有重大过失。”
第十七条：“民法典第三百一十一条第一款第一项所称的“受让人受让该不动产或者动产时”，是指依法完成不动产物权转移登记或者动产交付之时。
当事人以民法典第二百二十六条规定的方式交付动产的，转让动产民事法律行为生效时为动产交付之时；当事人以民法典第二百二十七条规定的方式交付动产的，转让人与受让人之间有关转让返还原物请求权的协议生效时为动产交付之时。
法律对不动产、动产物权的设立另有规定的，应当按照法律规定的时间认定权利人是否为善意。”
第十八条：“民法典第三百一十一条第一款第二项所称“合理的价格”，应当根据转让标的物的性质、数量以及付款方式等具体情况，参考转让时交易地市场价格以及交易习惯等因素综合认定。”
