青少年白癜风防治援助项目 http://baidianfeng.39.net/a_xcyy/170625/5489638.html为什么我的眼里常含泪水，因为我对这片土地爱得深沉。大家好，我是螃蟹。案情位于佛山市某某新村的涉案房屋的产权属韩某某所有。戴某某与韩某某达成口头协议，约定由戴某某租用韩某某的房屋，双方对租金、交租时间、定金等内容均有约定，其中租期约定为一年。其后，韩某某将大门的钥匙交付给戴某某，在双方确认水、电表读数之后，戴某某入住涉案房屋。后来，韩某某拟定了书面的房屋租赁协议，交给戴某某并要求其签字，但戴某某对协议的内容有异议，认为门窗及水电设施等尚未齐全，故不同意在正式的租赁合同上签字。其后，韩某某向戴某某发出通知，要求戴某某限期将其搬入涉案房屋的所有物品搬离，韩某某将收回使用。戴某某遂起诉至法院，请求确认双方之间的租赁合同关系成立，判令韩某某继续履行租赁合同。裁判要旨租赁合同一般通过书面形式约定固定的租赁期。但实际生活中，由于当事人之间存在口头约定、租赁期限约定不明确、合同期届满后继续使用租赁物等情形，会导致不定期租赁情形的出现。对于不定期租赁关系，合同双方当事人均可以随时提出解除合同，但出租人提出解除合同的，应当在合理期限之前通知承租人。裁判区人民法院经审理认为，戴某某与韩某某就租赁房屋的事宜经磋商初步达成口头协议，该协议是双方真实意思表示，合法有效，受法律保护。虽然协议中就其他具体的事项未最终确定，但就租赁房屋的位置、期限、租金、违约责任等主要条款均已作出了约定，从韩某某收取按金，双方核实水电表读数，韩某某交付房屋的行为等，可以确认双方已实际进行了履行，故法院确认租赁关系成立且有效，对戴某某要求韩某某继续履行合同予以支持。根据《中华人民共和国合同法》第二百一十六条的规定，出租人应当按照约定将租赁物交付承租人，并在租赁期间保持租赁物符合约定的用途。涉案房屋内堆放韩某某的杂物影响戴某某对租赁物的有效使用，因此韩某某应当将涉案房屋内存放的属韩某某所有的杂物搬离该房屋。该法第二百二十条规定：“出租人应当履行租赁物的维修义务，但当事人另有约定的除外。”第二百二十一条又规定：“承租人在租赁物需要维修时可以要求出租人在合理期限内维修。出租人未履行维修义务的，承租人可以自行维修，维修费用由出租人负担。因维修租赁物影响承租人使用的，应当相应减少租金或者延长租期。”涉案房屋门窗、水电设施尚未齐全，且双方对租赁物维修未作其它约定，因此韩某某作为出租人应当履行维修义务。若韩某某在合理期限内不履行维修义务，戴某某有权自行维修，维修费用由出租人负担，故戴某某请求韩某某将涉案房屋门窗及水电维修好，并将杂物清除，予以支持。综上，区法院判决：一、双方租赁关系成立且有效，双方应继续履行；二、韩某某于判决发生法律效力之日起十日内，将涉案房屋中属韩某某所有的杂物搬离，以及维修相关设施设备。一审宣判后，韩某某提起上诉认为，戴某某搬进房屋后，拒绝按照双方的口头约定向韩某某提供身份证明、签订合同、预交租金等。韩某某曾两次前往戴某某住处与之协商解决，均未果，故韩某某改变初衷，不愿将房屋继续租给戴某某。年11月27日，韩某某向戴某某发出限期搬出的通知。根据《中华人民共和国合同法》第二百一十五条的规定，租赁期限六个月以上的应当采取书面形式，当事人不采取书面形式的，视为不定期租赁。韩某某要求戴某某签订正式书面合同而遭拒绝，因此，即使双方口头达成协议，也可视为不定期租赁，韩某某要求戴某某限期搬出，符合法理。《中华人民共和国合同法》第二百二十七条又规定，承租人无正当理由未支付或迟延支付租金的，出租人可以解除合同。戴某某从搬进房屋占用至今，已有两个余月，其未向韩某某交付租金，连水电费也未交，而是由韩某某垫付。因此，请求法院判令终止双方的口头租赁协议。佛山市中级人民法院经审理认为，本案中，戴某某与韩某某经协商就租赁房屋的事宜初步达成口头协议。虽然双方尚未签订正式的书面租赁合同，但从韩某某交付房屋钥匙、双方核实水电表读数、戴某某搬入涉案房屋等行为，可以确认双方已实际履行了合同，故应确认双方的租赁关系成立。《中华人民共和国合同法》第二百一十五条规定：“租赁期限六个月以上的，应当采用书面形式。当事人未采用书面形式的，视为不定期租赁。”该法第二百三十二条规定：“当事人对租赁期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定的，视为不定期租赁。当事人可以随时解除合同，但出租人解除合同应当在合理期限之前通知承租人。”由于戴某某与韩某某双方约定租赁期限为一年，却未签订正式的书面合同，故根据上述法律规定，双方实际上形成的是不定期租赁关系。据此，合同当事人可以随时主张解除双方之间的租赁关系。根据《中华人民共和国合同法》第九十六条的规定，当事人一方依照法律规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。对方有异议的，可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除合同的效力。本案中，韩某某已向戴某某发出通知，要求戴某某限期将其搬入涉案房屋的所有物品搬离，韩某某将收回使用。戴某某遂向法院提起诉讼，请求判令韩某某继续履行租赁合同，并在诉讼中提供了上述通知。由此可见，韩某某实际上已经以发通知的形式向戴某某主张解除双方之间的不定期租赁关系，戴某某也收到了该份通知。因此，依照上述法律规定，双方已符合解除合同的条件，应确认双方之间的租赁关系解除。而且从本案的实际情况分析，戴某某与韩某某之妻曾因房屋租赁问题发生纠纷，引致双方发生冲突继而报警，民警曾主持双方就房屋租赁问题进行调解，但最终没有达成一致意见。韩某某在二审期间再次提出终止租赁协议，经法院主持调解，双方仍没有达成一致意见。由此可见，实际上双方已不存在继续履行合同的基础。戴某某要求韩某某继续履行租赁合同，理据不足，不予支持。在双方的租赁关系解除、不存在继续履行合同的基础的情况下，戴某某要求韩某某将涉案房屋内属其所有的物品全部搬走，维修有关设备设施，缺乏合同依据，对上述请求不予支持。综上，法院判决：一、撤销原审判决；二、驳回戴某某的诉讼请求。评析租赁合同一般通过书面形式约定固定的租赁期，但实际生活中由于各种原因会导致不定期租赁情形的出现。对于不定期租赁的认定，《中华人民共和国合同法》第二百一十五条规定：“租赁期限六个月以上的，应当采用书面形式。当事人未采用书面形式的，视为不定期租赁。”该法第二百三十二条规定：“当事人对租赁期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定的，视为不定期租赁。”该法第二百三十六条规定：“租赁期间届满，承租人继续使用租赁物，出租人没有提出异议的，原租赁合同继续有效，但租赁期限为不定期。”由此可见，根据法律规定，不定期租赁有三种情况：1、租赁期六个月以上，但当事人未采用书面形式约定的；2、租赁期没有约定或约定不明确且事后没有协议约定的；3、租赁期届满后继续使用租赁物且出租人没有提出异议的。对于不定期租赁合同的解除问题，《中华人民共和国合同法》第二百三十二条规定：“当事人可以随时解除合同，但出租人解除合同应当在合理期限之前通知承租人”，笔者认为，该规定应适用于上述三种不定期租赁的情形。据此，可以理解为，在不定期租赁合同关系中，合同双方均可以随时解除合同，但出租人解除租赁合同的，须受到一定条件的限制，即必须在合理期限之前通知承租人，结合司法实践，还应当根据通知所载的具体内容确定租赁合同解除的具体时间。具体到本案，虽然戴某某与韩某某之间达成口头的租赁协议，但由于双方约定的租赁期限在六个月以上，且未订立正式书面租赁合同，故属于上述不定期租赁的第一种情形，依法应认定双方之间形成的是不定期租赁关系。在合同履行过程中，双方发生纠纷，韩某某不愿意继续维系合同关系，而戴某某则起诉要求继续履行合同。由此可见，双方的争议焦点在于不定期租赁合同是否应当解除。二审法院经审理查明，韩某某曾向戴某某发出限期搬离的通知，要求解除合同，在诉讼过程中，韩某某也主张解除合同。因此，纵观整个事件的过程，韩某某作为出租人已经在合理期限之内通知承租人解除租赁合同，双方的不定期租赁关系已符合法定解除的条件，戴某某要求继续履行合同的依据不足，故二审法院驳回其诉讼请求。来源：佛山市中级人民法院
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