租赁房屋用于居住或者生产经营很常见。司法实践中，租赁合同纠纷案件也比较多。我们整理了房屋租赁合同中常见争议点，分享交流。
1、租赁期限如果是6个月以上的，应当签订书面的房屋租赁合同。
2、房屋租赁期限不得超过20年。超过20年的部分是无效的。
3、合同被认定无效后，有过错的一方应当赔偿对方的损失。各方都有过错的，应当各自承担相应的责任。
4、房屋租赁合同无效，损失主要包括：
（1）房屋占有使用费。可参照合同约定的租金标准由承租方支付给出租方。
（2）装修损失。如果是经出租人同意装修的，比如底板、墙纸、吊顶等形成附合的部分，出租人同意利用的，可折价归出租人所有；不同意利用的，可由承租人拆除。因拆除造成房屋毁损的，承租人应当恢复原状。比如可移动的家具、电器等未形成附合的部分，出租人同意利用的，可折价归出租人所有；不同意利用的，由双方各自按照导致合同无效的过错分担现值损失。未经出租人同意而装修的，装修费用由承租人负担，出租人可请求承租人恢复原状或者赔偿因装修给房屋造成的损失。
（3）扩建损失。如果是经出租人同意的，合同对扩建费用的承担有约定的，按照约定处理。如果没有约定，合法扩建的，扩建造价费用由出租人负担；非法扩建的，扩建造价费用由双方按照过错分担。如果未经出租人同意，扩建费用由承租人负担，出租人可请求承租人恢复原状或者赔偿因装修给房屋造成的损失。
5、房屋维修
（1）有约定的，按约定处理。
（2）没有约定的，一般由出租人维修房屋。因维修租赁物影响承租人使用房屋的，相应减少租金或延长租期。
（3）如果承租人过错导致房屋需要维修的，出租人不承担维修义务。
（4）承租人请求出租人在合理期限内维修房屋，出租人未履行维修义务的，承租人可自行维修，维修费用由出租人负担。
6、租赁期间内转租房屋
（1）房屋转租给第三人需经过出租人同意，转租期限不能超过剩余租赁期限。
（2）如果未经出租人同意，出租人知道或应当知道承租人转租，未在6个月内未提异议的，视为同意转租。
（3）转租后，承租人与出租人之间的租赁合同仍然继续有效，第三人造成租赁物损失的，承租人应当向出租人赔偿损失。
7、合同到期后押金的退还
合同有约定的，按照约定处理。没有明确押金的性质或规则，则押金的作用一般是为房屋及屋内财产设定的担保，租赁期间如造成房屋及室内设施的财产损失，可从押金中扣除。如果没有财产损失，应当退还全部押金。
8、一房多租
出租人就同一房屋订立数份租赁合同，合同均有效，承租人均主张履行合同的，按顺序确定承租人：首先是已经因交付而占有房屋的优先，其次是已经办理租赁登记备案手续的，最后是合同成立在先的。没有获得房屋租赁权的承租人可以解除合同，要求出租人赔偿损失。
9、租期届满继续承租
租赁期限届满，双方未续签新的租赁合同，承租人继续使用租赁物，出租人没有提异议的，原合同继续有效，但是租赁期限为不定期。不定期租赁，出租人和承租人可以随时解除合同，但是应当在合理期限之前通知对方。
10、因租赁物权属有争议或租赁物被司法机关、行政机关依法查封、扣押，致使租赁物无法使用的，承租人可解除合同，并请求赔偿相关损失。
11、承租人的优先承租权
是指合同到期后出租人另行出租租赁房屋前，应当提前在合理期限内通知承租人，承租人享有以同等条件优先承租的权利。
12、买卖不破租赁
《民法典》第条规定，租赁物在承租人按照租赁合同占有期限内发生所有权变动的，不影响租赁合同的效力。这一制度俗称“买卖不破租赁”。是对租赁权的物权化，即承租人对租赁物的占有、使用权可以对抗租赁物所有权人。但本条规定在实践应用中存在倒签租赁合同损害租赁物买受人利益的情形。
13、房屋承租人优先购买权
《民法典》第条规定，出租人出卖租赁房屋的，应当在出卖之前的合理期限内通知承租人，承租人享有以同等条件优先购买的权利；但是，房屋按份共有人行使优先购买权或者出租人将房屋出卖给近亲属的除外。出租人履行通知义务后，承租人在十五日内未明确表示购买的，视为承租人放弃优先购买权。
房屋按份共有人和出租人近亲属的优先购买权优先于承租人。如果出租人将房屋卖给自己的近亲属或者房屋按份共有人，承租人不能主张优先购买权。出租人履行通知义务后，承租人在15日内未明确表示购买的，视为承租人放弃优先购买权。
