当前，上海逐步放开管控，居民生活节奏的恢复，但在封控期间城市停摆埋下的“导火索”，使房屋租赁合同纠纷可预见的成为高频纠纷之一。无论是承租方还是出租房，或都将面临违约纠纷，因此，做好应对合同违约风险的准备显得尤为重要。
年4月10日，上海市高级人民法院修订完成《关于涉新冠肺炎疫情案件法律适用问题的系列问答（年版》（以下简称“《问答》”），其中问题2明确“疫情以及疫情防控措施一般属于法律规定的不可抗力，疫情或者疫情防控措施致使合同目的无法实现/合同不能履行，当事人可以根据相关规定主张解除合同/免责或者部分免责”。
据此，不少承租方以“新冠疫情属于不可抗力”为由对出租方提出的租金减免、解除合同等要求，根据《问答》中问题5的回复：“承租国有房屋用于经营，受疫情或者疫情防控措施影响出现经营困难的小微企业、个体工商户等承租人，请求出租人按照上海市有关政策免除合理期限内的租金的，应予支持。”，但对于承租非国有房屋的小微企业、个体工商户等承租人，在审判实务中，这些诉求能否实现仍需具体案件具体分析。如以下实务案例：
司法裁判：租赁双方均有损失的情况下，出租方应对受损承租人进行租金减免，但应合理适度。
参考案例：()沪02民终号上海甲商务咨询有限公司与上海乙文化艺术发展有限公司房屋租赁合同纠纷
法院认为：本案的争议焦点在于甲公司是否应该获得乙公司3个月的租金减免。疫情属于不可抗力，房屋出租人对于受到损失的承租人应该进行一定的租金减免，但是租金减免并不意味着一定是全部减免，疫情发生后，承租人和出租人同样有损失，对租金的减免应该合理适度，根据不同的情形不同对待。
房屋租赁合同纠纷
参考司法裁判案例以及《关于涉新冠肺炎疫情案件法律适用问题的系列问答（年版》，可以看出，法院在裁判过程中会充分考量疫情对于承租人的影响，新冠疫情客观上的确对各商业主体的经营行为造成一定影响，包括出租方和承租方双方均蒙受损失。基于公平原则，司法倡导租赁双方本着互相体谅、共担风险的原则就受疫情影响期间的租金、违约行为进行友好协商及处理，支持承租方要求出租方减免租金，但同时维护出租方权益。
因此，结合实务经验，建议承租方、出租方能友好协商、互谅互让，共同降低租赁合同违约风险的举措如下：
1.如承租方确因疫情遭受损失时，可与出租方协商减免受疫情影响期间的租金、延长租期或者延期支付租；
2.除了减免租金的主张外，如承租方要求降低后续租金标准、延长免租期等，在出租方不同意的情况下，承租方仍应继续按照原合同内容履行；
3.按期足额支付租金等费用系合同项下承租方应履行之主要义务，承租方如非受疫情影响、以疫情为借口故意不支付租金，存在违约风险；
4.如承租方确因疫情影响未能及时支付租金，如资金周转困难、营业收入明显减少，出租方应酌情给予一定宽限期。
作者：上海凯凯律师事务所
（完）
声明：本文仅系作者个人对实务中遇到的法律问题所进行的探讨。文中任何内容均不代表作者所在单位对相关问题的正式或倾向性法律意见，也并不必然适用于其他项目中相同或类似的问题。任何项目中出现类似情形，均需结合具体情况予以具体分析。
