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如承租人承租的房屋为全部产权面积，对租赁物享有优先购买权是没有争议的。
实践中，存在承租人租赁的房屋仅为部分面积或出租人将租赁房屋与其他房屋整体出售的情况，此时承租面积与出租面积不能一一对应，承租人是否享有优先购买权则应具体分析。
最高人民法院在年7月26日对江苏省高级人民法院请示的关于承租部分房屋的承租人在出租人整体出卖房屋时是否享有优先购买权的问题进行回复：
“可以从使用功能和使用面积两个方面来进行考虑。
一是从使用功能上
如果承租人租赁的房屋与出售的房屋其他部分是可分的、使用功能相对独立的，则承租人优先购买权及于其承租的部分房屋；如与其他部分不可分、使用功能整体性比较明显的，则其对出租人所卖的全部房屋享有优先购买权；
二是从承租人承租的部分房屋占全部房屋的面积来看
如果承租人承租的房屋占出租人出售的全部房屋面积一半以上，则承租人对出租人出卖的全部房屋享有优先购买权，反之，不认定其对全部房屋享有优先购买权。
1、举例甲拥有3间房屋，面积分别为A房屋㎡、B房屋㎡、C房屋㎡，分别出租给乙丙丁用于办公使用。现甲欲出售上述3间房屋，不同的出售方案，乙丙丁是否享有优先购买权将出现不同的结果。
如果甲分开出售A、B、C房屋，乙丙丁则分别对承租房屋享有优先购买权。如甲整体出售A、B、C房屋，乙、丙仅对自己承租的部分享有优先购买权，因承租面积未达到出售房屋总面积的一半，故对整体出售的房屋没有优先购买权。
丁承租的面积为㎡，占A、B、C房屋总面积的㎡/（㎡+㎡+㎡）=52%，故丁对甲整体出售的A、B、C房屋享有优先购买权。
但如果A、B、C房屋不可分、功能上须整体使用（例如3间房屋已经整体装修改造为了电影院），则乙丙丁对出售房屋均由优先购买权，承租人整体出售房屋时应同时对乙丙丁三人进行通知，最终按照“价高者得”的原则确定房屋归属。
实践中，人民法院对部分承租房屋的承租人优先购买权认定也是按照最高人民法院[]民一他字第29号《关于承租部分房屋的承租人在出租人整体出卖房屋时是否享有优先购买权的复函》内容来进行裁判。
2、参考案例如下*01襄阳涌鑫鼎洁洗涤有限责任公司、汇达资产托管有限责任公司侵权责任纠纷再审审查与审判监督民事裁定书最高人民法院（）最高法民申号
本院经审查认为，案涉湖北省襄阳市樊城东大街10号房屋1号楼（综合楼）总面积为平方米，涌鑫鼎洁公司所租赁的房屋为1号楼2至4层（面积为平方米+平方米），汇达公司整体出售的房产包括整栋1号楼及2号楼的5套住宅（面积合计.25平方米）。
对于涌鑫鼎洁公司作为承租人享有的优先购买权的适用范围问题，前述《复函》指出，应从房屋使用功能及承租人承租的部分房屋是否占全部房屋一半以上来综合考虑，以认定承租人对出租人出卖的全部房屋是否享有优先购买权。
因涌鑫鼎洁公司承租的面积已超过1号楼的一半，故涌鑫鼎洁公司在产权人处理整栋1号楼时享有优先购买权，湖北省高级人民法院已生效的（）鄂民二终字第号民事判决也对此作出认定。
但本案中汇达公司是对整栋1号楼与2号楼的5套住宅进行整体处理，涌鑫鼎洁公司所承租的面积未达到上述汇达公司处置房屋总面积的一半，故涌鑫鼎洁公司作为部分房屋的承租人，其优先购买权不能扩张到全部房屋，因此二审判决认定涌鑫鼎洁公司的优先购买权未受到侵害并无不当。
*02张雪、张国炳房屋租赁合同纠纷再审审查与审判监督民事裁定书四川省高级人民法院（）川民申号
本院经审查认为，年2月10日，张雪与张国炳签订房屋租赁协议，约定租赁房屋面积为平方米，期限一年。协议到期后，双方于年3月1日续签房屋租赁协议,约定租赁期限一年，至年2月28日止。
年3月7日，张国炳委托什邡市忠诚房地产经纪有限责任公司整体出售其所有的位于什邡市。该营业用房建筑面积为平方米，其中包括了由张雪租赁的房屋。
年10月17日，张国炳与肖成云达成房屋买卖合同，由肖成云整体购买上述营业用房。年12月12日，肖云成向张雪发送律师函，告知了房屋买卖事实，并要求张雪于房屋租赁期限届满后撤离。
后张雪于租赁期届满后搬离所租房屋，并另行租赁房屋继续从事超市经营。
二审法院根据查明的上述事实，认为张雪所承租的房屋仅为上述营业用房的一部分，即张国炳出售房屋的面积条件与涉案合同约定及使用房屋面积条件不一致，故张雪不享有张国炳出售的一、二层营业用房的优先购买权。
*03徐荣根与泰州世茂酒店有限公司等房屋租赁合同纠纷二审民事判决书江苏省泰州市中级人民法院（）苏12民终号
前述《复函》规定，从房屋使用功能上看，如果承租人承租的部分房屋与房屋的其他部分是可分的、使用功能可相对独立的，则承租人的优先购买权应仅及于其承租的部分房屋；
从承租人承租的部分房屋占全部房屋的比例看，承租人承租的部分房屋占出租人出卖的全部房屋一半以上的，则其对出租人出卖的全部房屋享有优先购买权。
根据上述规定，对于徐荣根作为承租人享有的优先购买权的适用范围问题，应从房屋使用功能及承租的部分房屋是否占全部房屋的一半以上来综合考虑，以认定承租人对出租人出卖的全部房屋是否享有优先购买权。
本案中，根据前述认定，世茂公司系整体出售房屋，虽然徐荣根承租的61幢与另外63幢的七套房屋并不相连，具有可分性，使用功能上相对独立，但61幢的面积为.78平方米，未达到世茂公司整体出售房屋总面积.36平方米的一半。
故根据上述规定，徐荣根作为部分房屋的承租人，其优先权不能扩张到全部房屋，世茂公司整体出售案涉61幢及63幢七套房屋不构成对徐荣根优先购买权的侵害。
徐荣根以世茂公司侵害其作为案涉61幢房屋承租人的优先购买权为由要求该公司赔偿损失，无事实和法律依据，一审未支持其请求，并无不当。
*04何正翠、陈东、许德斌执行审查类执行裁定书四川省成都市中级人民法院（）川01执复号
本案中，执行法院拍卖的位于成都市天府新区××街道××段××号（顺发苑）1栋1号房屋、1栋1层房屋，面积分别为.98平方米、平方米，而何正翠与许德斌签订《房屋租赁合同》所承租的房屋仅其中几十平方米的商铺，即便其使用功能上相对独立，其优先购买权也仅及于其承租的房屋，但由于执行法院系整体拍卖房屋，而何正翠承租的房屋面积远未达到整体房屋面积的一半，根据前述最高人民法院复函的意见，何正翠对前述整体拍卖的房屋不享有优先购买权。
综上，何正翠申请复议主张执行法院拍卖房屋侵害其优先购买权，并请求撤销执行法院拍卖裁定其理由不能成立，本院不予支持。至于何正翠关于已缴纳租金问题的处理，应由执行实施部门在执行中依法予以处理。
*05阳江市中鹏实业发展有限公司、阳江农村商业银行股份有限公司海陵支行等案外人执行异议之诉民事二审民事裁定书广东省阳江市中级人民法院（）粤17民终号
本案中，中鹏公司与赖福恒签订的《房屋租赁合同》约定，中鹏公司承租涉案房屋第三层的60平方米，合同期限为年1月1日至年1月1日止。
而一审法院公开拍卖的是涉案房屋的整体，中鹏公司所承租的涉案房屋占整体房屋的3.85%，根据《最高人民法院关于承租部分房屋的承租人在出租人整体出卖房屋时是否享有优先购买权的复函》的精神，中鹏公司仅对其承租的部分（仅为第三层其中的60平方米）享有优先购买权，中鹏公司对涉案的房屋整体拍卖并不具备优先购买的条件。
