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今天我们来继续聊聊《租房合同》涉及的法律问题：
租房合同的效力认定以及合同无效的法律后果。
一、案例回顾
精明的李阿姨在自家房屋旁边偷偷加盖了一间门脸房，常年对外出租。
小高承租该门脸房后开了一家餐饮店，双方签订了《租房合同》，约定租期3年，年租金为20万元，租金按年支付。
可是，承租后第二年，因为生意不好，亏损严重的小高无力继续支付租金。
李阿姨多次催促未果，便将小高告上法庭，要求小高支付拖欠的第二年租金20万元，并按照合同约定支付违约金。
二、法院裁判结果
法院经审理后认定，该出租房屋未取得建设工程规划许可证，属于违章搭建房屋，因此，出租人李阿姨与承租人小高订立的《租房合同》无效。
但是因租房人小高实际使用了房屋，仍需支付使用期间的占用使用费，法院酌定为16万元。
最终，法院判决《租房合同》无效，承租人小高向李阿姨支付房屋占有使用费16万元，驳回李阿姨的其他诉讼请求。
三、律师说法
1.如果当事人各方都认可无效合同的效力，能作为有效合同履行吗？
对合同效力的认定，是国家公权力为民事行为进行的干预，不以当事人的意志为转移。
也就是说，即便是合同各方当事人都认可该无效合同的效力，也不能改变该合同的违法性。
比如本案中，因出租房屋属于未获规划许可的违建房，而导致《租房合同》无效，即使小高和李阿姨都认可《租房合同》的效力，双方也在按约定履行合同义务，法院仍然对该合同做出了无效认定。
2.无效合同的无效时点：
无效合同自始无法律约束力，也就是说，各方之间从来没有产生过合同关系，该合同不能约束任意一方当事人。
3.《租房合同》无效的常见情形有以下几种：
第一，房屋未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设；
第二，房屋系未经批准或者未按照批准内容建设的临时建筑；
第三，租赁期限超过临时建筑的使用期限，超过部分无效；
第四，房屋系违章建筑；
第五，租赁期限超过二十年的，超过部分无效；
第六，承租人经出租人同意将租赁物转租给第三人，转租期限超过承租人剩余租赁期限的，超过部分的约定对出租人无效。
4.《租房合同》无效的法律后果：
第一，返还财产。
出租人有权要求承租人返还房屋；
承租人有权要求出租人返还缴纳的租金、押金及其他费用。
第二，出租人有权要求承租人支付房屋占有使用费。
比如，本案中李阿姨的情况。
第三，损失赔偿。
有过错的一方应当赔偿对方由此所受到的损失；各方都有过错的，应当各自承担相应的责任。
第四，除民事责任外，出租人及承租人可能还会面临行政处罚。
四、法律依据
1.《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》
第二条：出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。但在一审法庭辩论终结前取得建设工程规划许可证或者经主管部门批准建设的，人民法院应当认定有效。
第三条：出租人就未经批准或者未按照批准内容建设的临时建筑，与承租人订立的租赁合同无效。但在一审法庭辩论终结前经主管部门批准建设的，人民法院应当认定有效。
租赁期限超过临时建筑的使用期限，超过部分无效。但在一审法庭辩论终结前经主管部门批准延长使用期限的，人民法院应当认定延长使用期限内的租赁期间有效。
第四条：房屋租赁合同无效，当事人请求参照合同约定的租金标准支付房屋占有使用费的，人民法院一般应予支持。
当事人请求赔偿因合同无效受到的损失，人民法院依照民法典第一百五十七条和本解释第七条、第十一条、第十二条的规定处理。
第十三条：房屋租赁合同无效、履行期限届满或者解除，出租人请求负有腾房义务的次承租人支付逾期腾房占有使用费的，人民法院应予支持。
2.《民法典》
第一百五十三条：违反法律、行政法规的强制性规定的民事法律行为无效。但是，该强制性规定不导致该民事法律行为无效的除外。
违背公序良俗的民事法律行为无效。
第一百五十五条：无效的或者被撤销的民事法律行为自始没有法律约束力。
第一百五十七条：民事法律行为无效、被撤销或者确定不发生效力后，行为人因该行为取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方由此所受到的损失；各方都有过错的，应当各自承担相应的责任。法律另有规定的，依照其规定。
第七百零五条：租赁期限不得超过二十年。超过二十年的，超过部分无效。
租赁期限届满，当事人可以续订租赁合同；但是，约定的租赁期限自续订之日起不得超过二十年。
第七百一十七条：承租人经出租人同意将租赁物转租给第三人，转租期限超过承租人剩余租赁期限的，超过部分的约定对出租人不具有法律约束力，但是出租人与承租人另有约定的除外。
