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——合同的解除虽非双方违约行为所致，但依公平原则仍可能需补偿
一、基本事实
H公司承租S公司场地开设超市，双方签订了20年期限的《租赁合同》及相关补充协议。
其中，根据《租赁合同》及补充协议的约定，H公司在承租一段时间后，或承租一段时间后遭遇了较长时间连续亏损的，均具有单方终止合同的权利，包括：
（1）H公司开业两年后即有权选择单方终止合同，只需提前3个月书面通知S公司具体的合同终止日；
（2）在租赁期限内，H公司在该租赁场地开始经营三年后，如果连续亏损6个月且亏损金额累计达万元，H公司有证据证明其经过努力采取合理措施，仍然无法摆脱亏损的局面，H公司有权终止本合同。
签约后，S公司按照约定，对租赁房屋进行了设计施工，且S公司按照H公司要求投入了巨额建设费用，其中很多还是H公司的定制要求。
H公司在承租一段时间后，发函给S公司，要求解除租赁合同，理由是其超市经营亏损，根据合同及补充协议的约定，现选择单方终止合同。
S公司认为H公司的做法给自己造成了损失，对H公司提起了诉讼，要求H公司支付万元的赔偿款。
案件经一审、二审审理，法院根据公平原则，酌情认定H公司向S公司支付.8万元的补偿款。
H公司不服，申请了再审，但再审法院经审理，驳回了其再审申请。
二、裁判结果及理由
（一）一审
原告：S公司
被告：H公司
一审判决及理由：略。
（二）二审
上诉人：H公司
被上诉人：S公司
二审判决及理由：略
注：一审、二审的具体判决情况未能查到，但根据再审裁定，S公司一、二审期间，诉求H公司赔偿损失万元，二审法院认定H公司应向S公司补偿.8万元。
（三）再审
H公司不服二审判决，申请了再审。
申请人：H公司
被申请人：S公司
H公司的再审理由：
（一）原审认定H公司向S公司承担.8万元的补偿责任，属于错误。
1.原审直接依据公平原则判决不存在违约行为的H公司向S公司赔偿是错误的。本案系合同纠纷，原审适用公平原则与案件性质不符，而且无法得出原审裁判结论。
2.原审对《中华人民共和国合同法》第九十七条的规定理解有误，适用该条款判决不存在违约行为的H公司承担赔偿责任，明显违背立法本意。
（二）原一、二审认定本案的补偿和赔偿金额均系酌定，缺乏证据证明。
（三）原判决超出了S公司的诉讼请求。S公司主张赔偿损失万元，但原审判决H公司补偿S公司.8万元，赔偿与补偿是不同的请求权、分别基于不同的事实和法律基础，应予纠正。
再审裁定：
驳回H公司的再审申请。
再审裁定理由：
本院经审查认为，
（一）关于H公司是否应当补偿S公司的经济损失以及补偿金额为多少的问题。
首先，案涉合同系H公司单方解除，而且H公司发函要求解除租赁合同的理由系因其超市经营亏损。根据《补充协议二》第三条以及《租赁合同》第11.2.3条之约定，H公司开业两年后即有权选择单方终止合同，只需提前3个月书面通知S公司具体的合同终止日；在租赁期限内，H公司在该租赁场地开始经营三年后，如果连续亏损6个月且亏损金额累计达万元，H公司有证据证明其经过努力采取合理措施，仍然无法摆脱亏损的局面，H公司有权终止本合同。本案中，H公司依据上述约定单方解除了租赁合同，并非因双方的违约行为所致。
其次，S公司已依约对租赁房屋进行了设计施工，至今未收取租金。由于S公司按照H公司的要求投入了巨额建设费用，而且H公司的定制要求必然会对S公司再次出租案涉房屋产生一定影响。在租赁合同非因双方的原因解除的情况下，S公司要求H公司支付相应补偿款系其合法权利，且《租赁合同》及补充协议均未明确排除S公司依法享有的上述权利。
第三，H公司虽系守约方，但仍应依法合理行使约定解除权。本案系房屋租赁合同纠纷，案涉合同约定租赁期限为20年，双方已就建立长期合作关系达成了合意。原审判决出于对双方当事人利益平衡的考量，对守约方行使约定解除权加以审查，合情合理。据此，原审基于改造工程的项目范围，综合考虑S公司尚可继续利用大部分改造后的房屋、H公司实际使用案涉房屋的时间、合同约定的租金标准和租赁期限，按照公平原则，酌情判处H公司向S公司支付.8万元的补偿款，并无不当。
（二）关于原判决是否超出了S公司诉讼请求的问题。本案中S公司主张H公司应赔偿其经济损失，原审综合本案法律关系、案涉租赁合同约定、双方实际履约情况及相关法律规定，基于公平原则酌情判处H公司向S公司支付.8万元补偿款，亦无不当。
三、简要分析
1.在租赁合同中，虽然可以约定一方在承租一段时间后，或者承租一段时间且遭到连续亏损后可以单方解除租赁合同，但是该约定仅仅是赋予了承租人合法解除合同的权利，并不意味着承租人无需承担任何补偿责任。
2.在租赁合同期限较长，出租人投入巨资进行了施工建设、进行了较多的定制建设（注：定制建设难以用于转租，或者需要改造后才可以转租）等情况下，承租人的合法解除合同的权利会受到一定的限制。
3.如果承租人仅仅是根据合同的约定，单方解除双方的租赁合同，如该单方解除导致了双方利益失衡，裁判机关可以出于对双方当事人利益平衡的考量，酌情认定单方解除合同的一方支付另一方补偿款——也即根据“公平原则”认定单方解约但缺乏合理性的一方承担相关补偿责任。
参考判例：
中华人民共和国最高人民法院民事裁定书，（）最高法民申号。
注：本文观点及判例仅供参考，仲裁、诉讼存在法律风险，操作不当可能导致相关诉求无法获得支持，读者请勿简单模仿。
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作者：黄维升律师，深圳执业律师。
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