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一、关于租赁合同的单方解除权：
1.合同中对单方解除有约定的，按照租赁合同约定的情形行使；
2.租赁合同中对单方解除无约定的，按照法定的解除条件行使（法定的单方解除的情形有：民法典第条合同法定解除的情形、第条承租人擅自转租、第条承租人逾期支付租金、第条及第条租赁房屋无法使用致使合同目的不能实现）；
3.如果既无约定的单方解除情形，也无法定的单方解除情形，任何一方单方解除租赁合同，属于违约解除，需要承担违约赔偿责任；
1.最高人民法院，（）最高法民申号，北京居然之家投资控股集团有限公司、马鞍山市煜凯丰房地产开发有限公司房屋租赁合同纠纷再审审查与审判监督民事裁定书
本案中，居然之家公司以经营不善为由向煜凯丰公司发函，要求解除租赁合同，但使用通知方式解除合同的权利属于享有法定或者约定解除权的当事人才能行使的权利，而居然之家公司作为违约方，并不享有上述单方通知解除权。如居然之家公司认为租赁合同继续履行下去将给其自身造成重大损害因而对其显失公平，应当通过起诉的方式向法院提出解除案涉租赁合同的诉讼请求，故居然之家公司向煜凯丰公司发送解除合同的通知，不能产生解除双方之间租赁合同的法律后果。案涉租赁合同亦不存在其他法律规定或者当事人约定终止的其他情形。居然之家公司主张其根据案涉租赁合同第15.2条第（3）项约定（即发生不可抗力或一方违约导致合同无法履行的，租赁合同终止）通过撤场腾退物业、于行政机关处办理关店备案、向社会进行公告等多种形式，达到了合同终止的目的和事实状态，对此本院认为，对上述条款的解读，应根据该条款的语境，结合诚实信用原则及鼓励交易等合同法基本原则，进行有利于守约方的体系解读，即：守约方在对方违约导致合同无法履行的情况下可以终止合同，而不应解读为违约方可以通过严重违约的方式来任意解除或终止合同，否则将鼓励恶意违约行为，有违交易的初衷（案涉租赁合同约定的合同租期为20年），不利于经济秩序的稳定。
2.最高人民法院，（）最高法民申号,江西致诚聚福投资发展有限公司、刘永平房屋租赁合同纠纷再审审查与审判监督民事裁定书
本院经审查认为：一、关于致诚公司是否构成违约的问题。当事人在履行合同中行使单方解除权，在合同就解除权的行使有约定的情形下，首先应当符合合同约定；在合同未约定解除权行使条件时，应符合法定解除权行使条件。本案中，……双方当事人就该30万元的支付期限约定的是在商铺所在楼盘的主体封顶且致诚公司取得住宅预售许可证起5个工作日；就致诚公司解除合同的条件约定的是在该公司发出书面催缴租金通知书后刘永平逾期支付满60日。而根据本案事实，一是无证据显示致诚公司已向刘永平告知了其取得住宅预售许可证的事实，二是致诚公司在向刘永平发出解除案涉合同的函之前，并未向刘永平出具书面的租金催缴通知。在此情形下，致诚公司以刘永平未支付30万元租金为由单方提出解除合同，不符合双方当事人在《商铺租赁合同》中约定的合同解除条件。原审判决基于致诚公司在无权行使单方解除权的情况下提出解除合同，以及在合同未依法解除时即与第三人签订合同将案涉商铺出租等事实，认定致诚公司构成根本违约，有事实和法律依据，并无不当。
3.最高人民法院，（）最高法民申号，深圳市机场股份有限公司、深圳市正宏汽车科技发展有限公司房屋租赁合同纠纷其他民事民事裁定书
如前所述，案涉商业综合体项目未能完成消防验收并如期开业，主要原因在于深圳机场公司无法取得AB航站楼消防设计报审所需的批复文件，致使该项目的装修改造工程无法继续。根据案涉纠纷发生当时施行的《中华人民共和国合同法》第九十四条第四项的规定，当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的时，当事人可以解除合同。本案中，在深圳机场公司违约导致案涉租赁合同不能继续履行，合同目的不能实现的情况下，正宏公司有权解除合同，其向深圳机场公司发出的《关于解除租赁合同通知的函》产生解除合同的法律后果。在深圳机场公司违约且双方合同已解除的情况下，正宏公司无需再按照合同约定向深圳机场公司支付租金。
4.最高人民法院，（）最高法民申号，陈仲灿、魏贞房屋租赁合同纠纷再审审查与审判监督民事裁定书
关于二审法院认定案涉房屋租赁合同应予解除是否缺乏证据证明的问题。根据我国法律规定，合同解除一般分为约定解除和法定解除两种情况。……根据本案查明的事实，从魏贞迟延交付年10月1日至年12月31日的租金，并单方向陈仲灿发出《解除合同告知函》，且于年12月26日完全腾空交还案涉承租房屋的行为来看，魏贞已无继续履行合同的意愿。房屋租赁合同属于双务合同，合同目的的实现需要双方的共同合作。由于魏贞承租门店已停业，其员工亦已辞职离开，合同已经难以继续履行，若要求当事人继续履行合同可能会造成双方更大的损失，亦不利于纠纷的解决。改造工程对魏贞经营造成的影响客观存在，双方为此签订补充协议给魏贞降低了租金。二审判决明确认定“魏贞依据《租赁合同》约定行使合同解除权的条件并未成就，本案亦不符合合同法规定的法定解除条件”，“魏贞并不享有合同解除权，其单方解除合同，不履行合同义务构成违约”，但鉴于本案实际情况，判令案涉房屋租赁合同予以解除，并无不当。因此，二审法院认定案涉房屋租赁合同应予解除依据的事实并不存在缺乏证据证明的情形。
关于二审法院认定案涉房屋租赁合同解除时间为年12月31日是否错误的问题。本案中，魏贞系以陈仲灿根本违约为由，请求法院确认双方签订的《租赁合同》解除。二审法院并非基于陈仲灿根本违约魏贞享有合同单方解除权而确认合同解除，而是认定案涉《租赁合同》无法继续履行，合同目的无法实现，应予解除。我国法律和司法解释并未明确规定此种情形下合同解除的具体时间。二审法院根据本案实际情况，以案涉租赁房屋被完全腾空交还之日为基础，结合双方约定的三个月缴付一次租金的支付方式，认定双方签订的《租赁合同》于年12月31日解除，不存在适用法律错误的情形。
二、关于租赁合同解除的时间（租金计算截止日）：
（一）、以双方对解除事宜达成合意之日或以房屋实际控制权交还之日
1.最高人民法院，（）最高法民申号，西安大天控股股份有限公司、贺海雄房屋租赁合同纠纷民事申请再审审查民事裁定书
关于《房屋租赁、管理合同》的解除时间及合同解除后租金和物业费的支付问题根据原审法院查明的事实，贺海雄于年3月17日向大天公司发出解除《房屋租赁、管理合同》的《解除函》，该函于3月22日经邮寄送达至大天公司。之后，贺海雄向大天公司和管理案涉房屋的西安奥利威物业管理有限公司工作人员送达了《催告函》，意在确定解除合同的事实并提交相关视频和照片佐证，大天公司收到《解除函》后于3月27日对案涉房屋采取了上锁等实际控制手段。……本院认为，无论是大天公司的工作人员或西安奥利威物业管理有限公司的工作人员，接受《催告函》和对案涉房屋的上锁行为，都可以视为大天公司以行为的方式表现了对案涉房屋控制的真实意思。虽然大天公司并未通过口头或书面方式明确表明，但其控制案涉房屋的行为事实上已经表达了对贺海雄解除合同的实际接受。据此原审认定双方之间《房屋租赁、管理合同》已于年3月27日解除，并无不当。
2.最高人民法院，（）最高法民申号,长春市朝阳区爱购超市、医院房屋租赁合同纠纷民事申请再审审查民事裁定书
超市医院房屋占用费。医院签订的《房屋租赁合同》约定：租期为五年，自年3月18日起至年3月18日止。年1月14日，超市通过诉讼方式行使合同解除权，合同解除后超市应当腾退案涉房屋，在继续占有房屋的情况下，应当支付房屋占用费。医院对合同解除的过错、合同解除后违约赔偿问题一直处于诉讼过程中以及损失鉴定等因素，综合平衡双方的利益，判决超市自年1月1医院房屋占有使用费用28万元，并无不当。
3.最高人民法院，（）最高法民再号，武汉武商量贩连锁有限公司、宜昌馨安泰商贸有限公司房屋租赁合同纠纷再审民事判决书
关于二审判决认定案涉合同解除时间是否正确问题。本案馨安泰公司起诉状第一项诉讼请求为要求解除其与武商量贩公司之间的房屋租赁合同关系，该起诉状副本于年6月26日送达武商量贩公司。经查，武商量贩公司于年6月起即以发函、腾退房屋、邮寄房屋钥匙、提起诉讼等形式，多次要求解除其与馨安泰公司之间的房屋租赁合同，可以认定武商量贩公司要求解除双方房屋租赁合同的意思表示清楚明确。……本案在馨安泰公司起诉主张解除房屋租赁合同的情况下，双方当事人关于解除房屋租赁合同的意思表示一致，应认定案涉房屋租赁合同自武商量贩公司收到馨安泰公司起诉状副本之日解除。二审判决认定生效判决确定之日为合同解除之日，不符合双方解除合同的意思表示，应予纠正。故本院确认馨安泰公司与武商量贩公司年6月4日签订的《房屋租赁合同》及之后签订的四份《补充合同》于年6月26日解除。
（二）、发出解约函件后，实际占用房屋，解除时间以实际停业之日计算
1.最高人民法院，（）最高法民申号，武汉汇和酒店发展有限公司、吴志云房屋租赁合同纠纷再审审查与审判监督民事裁定书
关于中石油武汉公司是否有权行使合同解除权的问题。……汇和酒店在欠付租金的情况下，既未补交租金，也未按照合同约定期限补齐押金，应视为构成违约，合同约定的解除条件已经具备。此时，中石油武汉公司依照合同约定，于年8月1日向汇和酒店、吴志云发出《关于终止三个房屋租赁合同的通知》，符合法律规定。《中华人民共和国合同法》第九十六条规定“当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。对方有异议的，可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除合同的效力”，据此，双方间的租赁合同已在汇和酒店、吴志云收到解除合同通知书后解除。
关于原审法院对汇和酒店欠付房租和各项费用金额的认定是否正确的问题。尽管双方的租赁合同已在汇和酒店、吴志云收到解除合同通知书后解除，但此后涉案房屋仍长期被汇和酒店实际占用但未能正常经营。而中石油武汉公司虽然具有合同解除权，但其是在未与汇和酒店、吴志云进行对账的情况下径行发出的解除通知。原审法院结合上述两项实际案情，根据公平原则，将房屋租金及占用费计算至实际停业之日，并据此认定汇和酒店欠付的金额，并无明显不当。
三、合同解除后装饰装修残值补偿：
对于装修残值的处理，有约定的按约定，没约定的，按《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第九条规定，要综合考虑是哪一方的违约行为所致合同解除，或者在不可归责于双方的事由解除合同时由双方按照公平原则分担
1.最高人民法院，（）最高法民申号,中国人民武装警察部队辽宁省总队、沈阳市于洪区荣达威尼斯度假酒店等房屋租赁合同纠纷民事申请再审审查民事裁定书
关于原有租赁物装饰装修补偿问题。根据《城镇房屋租赁合同解释》第十一条之规定，承租人经出租人同意进行装饰装修，合同解除时，对于残值损失的处理问题，有约定的从约定，无约定的要综合考虑究竟因哪一方的违约行为所致，或者在不可归责于双方的事由解除合同时由双方按照公平原则分担。关于装饰装修问题，案涉租赁合同也有合同期满或者解除时无偿移交出租人所有的条款，如前所述，该条款同样不能适用于本案情形，故视同对此无约定。对案涉合同的解除，双方尽管存在不同认识，但主要是因为国家政策调整所致，双方对此均无过错，依据《城镇房屋租赁合同解释》第十一条第四项之规定，原则上应当按照公平原则分担损失，原审判决判令由武警辽宁总队全部承担该部分损失，适用法律错误。当然，因装饰装修损失是以残值为标准计算的，故原审判决以另案诉讼期间评估机构确定的基准日即年2月10日作出的资产评估报告为标准确定残值，并无不妥，再审时仍可继续沿用。
2.最高人民法院，（）最高法民申号,青海省中国旅行社有限公司房屋租赁合同纠纷再审审查与审判监督民事裁定书
关于案涉房屋已形成附合部分装修损失的承担比例问题。经查，对于案涉房屋已形成附合的装修残值损失，原审法院酌情认定青海中旅公司应承担40％，李彪、臧正树应承担60％，基于两方面理由：一是双方均存在违约过错，其中青海中旅公司过错主要包括明知案涉房屋存在权属纠纷仍对外出租，导致案外人到案涉房屋交涉闹事；交房时间迟延天；交付时未按约定签字确认等。二是李彪、臧正树对案涉房屋投入大量资金装修后，绝大部分租期未履行时合同即被解除，案涉房屋返还青海中旅公司后，后者实际享有已形成附合的装修价值，故不应由前者独自承担。原审法院该项认定有相关事实和证据支持，有法律依据，亦符合公平原则，并无不当。
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