中科助力健康中国 http://nb.ifeng.com/a/20180427/6536099_0.shtml法律知识要点：在实务中，因房屋租赁合同无效，产生的纠纷非常多，为什么呢？那是因为违章建筑非常多，尤其是大中城市，这种现象最为普遍。在签订房屋租赁合同时，无论是承租人还是出租人，都没有注意到无效租赁合同的法律后果，甚至双方是明知的。许多当事人向笔者咨询，房屋租赁合同无效的，房租还要不要给，已经给的是否还能要回来？笔者现在来说说相关的法律规定。一、哪些房屋，因此订立的租赁合同，是无效的？根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条的规定，出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。但在一审法庭辩论终结前取得建设工程规划许可证或者经主管部门批准建设的，人民法院应当认定有效。从法律条文的内容分析，认定房屋租赁合同是否有效，不是看房屋有没有房产证，而是看有没有建设工程规划许可证或者经主管部门批准建设，有些建筑是合法建筑，但暂时没有房产证，所以没有房产证的房屋是违法建筑仅是习惯性的说法。二、租赁合同无效的，租金还要不要给？出租人与承租人签订的租赁合同无效，租金还要不要给？这是很多当事人咨询的问题。根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第五条的规定，房屋租赁合同无效，当事人请求参照合同约定的租金标准支付房屋占有使用费的，人民法院一般应予支持。从法律条文的内容分析，房屋租赁合同无效后，确实不用再支付租金了，改为房屋占用费了，并且还是按租金的标准向出租人支付房屋占用费用，房屋占用费，本质上支付的还是租金，但法律意义不一样。房屋租赁合同无效之后，双方当事人无须再履行该合同，也不存在支付租金的问题。但是，房屋虽是违章建筑，却有使用价值，承租人实际使用了该房屋的，应当按租金的标准支付房屋占用费，比较公平合理。三、房屋租赁合同无效后，因此造成的损失怎么办？根据《中华人民共和国合同法》第五十八条的规定，房屋租赁合同被确认无效的，按照无效合同的处理原则，承租人要向出租人交还房屋，出租人要向承租人退还租房押金等。因合同无效，给对方造成损失的，还应当赔偿损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。在实务中，主要是装修损失较多，这种损失到底由哪一方承担赔偿责任，法院会根据各方的过错责任大小确定。一般情况下，出租人和承租人各承担一半的损失，或者出租人承担的比例稍高一些。为了更好的阅读和理解上述法律知识要点，笔者分享一篇相关的实务案例，并对案例的内容进行了相应的整理和汇编，案例中观点仅供学习交流所用！案情简介原告包装公司诉称：年4月25日，原告包装公司与被告物业公司签订《房屋租赁合同书》，被告物业公司将工业区第7号B栋三楼厂房出租给原告包装公司。因被告物业公司未能提供建设规划许可证，导致备案无法办理，不能正常使用该厂房，虽经多次沟通，仍无法解决。年7月底，原告包装公司发出终止合同通知函，要求被告物业公司返还租赁保证金（押金）等共计人民币.63元。被告物业公司收到函件后不予理会。现原告包装公司为维护自身合法权益，特向法院提起诉讼，请求法院判如所请。原告包装公司向法院提出诉讼请求：确认原告包装公司与被告物业公司于年4月25日签订的《房屋租赁合同书》无效；被告物业公司返还原告包装公司支付的租赁保证金（押金）元、水电押金元、一个月租金元、.63元、房屋检测费元，共计.63元。被告物业公司答辩称：原告包装公司承租被告物业公司厂房时，被告物业公司已明确告知原告包装公司涉案厂房没有相关产权证件，而原告包装公司执意要租才签订房屋租赁合同，合同无效的原因及过错不在被告物业公司，被告物业公司也无须对原告包装公司的损失承担任何责任，并应当根据实际使用期间，支付占有使用费。判决要点法院审理认为：根据《最高人民法院关于审理城镇租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条的规定，出租人就未取得建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。涉案房屋，被告物业公司未能提交建设规划许可证或经主管机关批准建设的证明材料，故双方签订的《房屋租赁合同书》应为无效合同。双方基于无效合同取得的财产均应予以返还，被告物业公司应返还原告包装公司其收取的相关合同费用.63元，原告包装公司应返还涉案厂房。因被告物业公司已于年7月30日收回，涉案厂房的返还问题法院不再做处理。根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第五条第一款的规定，房屋租赁合同无效，当事人请求参照合同约定的租金标准支付房屋占有使用费的，人民法院一般应予支持。原告包装公司虽主张涉案厂房未办理交接手续，其并未使用，但庭审中原告包装公司亦确认合同签订后其可随时出入厂房并可组织检测机构进行现场检测，且其在年7月10日缴纳厂房租金时亦未就厂房使用状态提出任何异议，法院认定合同签订后原告包装公司已实际形成了对涉案厂房的占有且愿意继续使用，原告包装公司理应支付占用涉案厂房期间的占有使用费。关于占有使用期间，因原告包装公司不能证明其主张的厂房返还时间，理应承担举证不能的不利后果，法院以被告物业公司确认的收回时间作为占有使用费计算的截止时间。根据合同关于免租期及租金、电梯费、卫生费的约定，原告包装公司应按每月元标准计付年5月25日至年7月30日止的占有使用费元（元月×2个月+元月÷30天×6天），及免租期电梯费元，以上合计共元。综上所述，被告物业公司应向原告包装公司返还收取的合同款项，原告包装公司应支付被告物业公司涉案厂房的占有使用费，双方互付金钱给付之债，可以互为抵消。经抵消，被告物业公司还需返还原告包装公司款项.63元（.63元-元）。判决结果综上，法院判决：确认原告包装公司与被告物业公司于年4月25日签订的《房屋租赁合同书》无效；被告物业公司于判决生效之日起五日内向原告包装公司返还.63元。律师点评该案中，被告物业公司未能提交建设规划许可证或经建设主管机关批准建设的证明材料，故双方签订的《房屋租赁合同书》应无效合同。合同确认为无效后，包装公司实际占有涉案房屋的期间为年5月25日至年7月30日，按租金的标准，共计支付房屋占有使用费元。因此，房屋租赁合同无效的，不用支付租金，但要支付房屋占有使用费，本质上是一样的。好了，以上就是本节的内容，如果读者朋友在阅读的过程中，有任何的疑惑，可以直接给笔者留言，共同探讨交流！
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