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就在前天，11月23日，上海市人大常委会通过《上海市住房租赁条例》。
并将于年2月1日起正式施行。
这份文件的正式落位，意味着上海的租赁市场即将迎来有史以来最大的变化。
一直以来，如果把房屋买卖比作是正规军，那房租租赁就是野生游击队。
路子野、监管难。
而这一切，都将发生改变。
先跟大家聊聊最重要的几个不同点。
其中最重要的一条，就是“禁止群租“。
如果是普通的合租，比如90平三室一厅租给3个人，每人一间，按照原始户型出租，其实问题还不大。
这个不属于群租行为。
这次条例，也直接明确哪些群租行为是违法的：
第一，改变了原有的户型结构，比如把原有的3室一厅改成了5室一厅之类的。
第二，改变了厨房、卫生间、阳台等其他非居住空间单独用来出租。
第三，每个房间的居住人数和人均住房面积不符合相关规定（要求出租房间房间的人均居住面积低于5平方米）。
前期有个默认的规则，这个群租房只要别人不举报，就没事，大家也都睁一只眼闭一只眼。
但是现在不一样了，按照这次最新的明文规定，这就是违法行为了。
为什么对群租房的打击力度会这么的大，甚至拔到了违法层面。
因为前期的安全隐患实在太多，最容易出的问题就是火灾。
类似的这类安全问题，实在是太多了。
群租房是分租给不同的租客，所以很多群租房每个小房间都有独立的电表。
因而造成电线负荷过重，很容易发生火灾，尤其是在用电高峰期。
同时为了节省成本，很多群租房的隔断会用龙骨加简易木板这类非阻燃材料分隔空间。
再加上居住人员密度大，一旦发生火灾，短短几分钟时间大火就会迅速蔓延。
更要命的是，这里面的很多房间根本没有喷淋和烟感。
正是如此严重的“房中房”格局和消防隐患，往往才会引发了严重的火情。
火灾隐患甚至已经成了很多与群租房为邻的业主的噩梦。
指不定哪天半夜，你家隔壁就会火光冲天，你辛辛苦苦攒一辈子钱买的房、甚至你的命，都会付之一炬。
第二条，住房租赁交易资金，将设立资金监管中用账户。
大家租房可能会有这样的遭遇，有些要求你付三押二，有的是要求你先付半年的租金。
前期很多长租公寓或是租赁平台之所以能够活下去，往往就是因为这些企业通过金融的方式让租客提前支付了一年甚至两年的租金。
而这样的动作，也为后期的平台暴雷埋下了阴影。
从年开始，大大小小的各类租赁平台就纷纷暴雷。
大量的租客苦不堪言，银行的房租贷款还要接着还，但是房子却被原房东收走了。
长租平台的这种行为无异于欺诈，必须得管起来。
这一次，上海通过立法的形式，直接明确了长租公寓或是租赁平台的押金收取范围。
最多只能向承租人一次性收取3个月的租金和一个月的押金。
对于超过3个月的租金部分以及超过1个月的押金部分，都将打入一个特殊的账户：
住房租赁交易资金监管专用账户
这个账户上需要在商业银行开户然后资金再被监管的，而且还需要对社会进行公示，让承租人知道。
前期我们所知道的所谓的资金监管，往往出现在新房和二手房交易的过程。
这一次，很有魄力的上海直接把资金监管的触手伸到了租赁交易市场。
只要涉及到住房民生，哪一类小群体，确实都不应该被忽略。
第三条，二房东将受到统一的管理。
在这次的文件里面，也明确提到了个人以营利为目的转租房屋达到规定数量，从事住房租赁经营性活动的，需要进行市场主体的登记。
前期大量的二房东无证经营，为了赚取最大化的利润，往往会拼了命的往出租房里塞人。
3房能改成5房的，绝不会改成4房。
这次明确管理后，一是每套房源都会经过备案，这样至少确保了二房东不会胡来。
同时，如果真的出了事情，也能迅速找到人。
当然，除了以上三点，这次新规还有几点也挺有意思的。
1、鼓励当事人签订长期的租赁合同，建立稳定的租赁关系和租金；
2、住房租金显著上涨时，市房管管理部门可以进行干预，做好相关预警工作，对于依法采取的价格干预措施，出租人应当执行；
3、不得采取停止供水、供电或是暴力威胁的方式，强迫承租人变更、解除住房租赁合同，提前收回租赁住房；
4、对于房源信息发布，中介机构要确保真实有效，不得发布虚假消息；
5、如果两年内因违法发布房源信息受到三次以上行政处罚，中介机构将被限制6个月不得发布房源信息。
这份租赁条约整体的管控其实非常的细，对于各种样式的违法处罚这次也都规定的非常清楚。
这当然体现了上海城市管理的精细化程度。
这份住房租赁条例的正式推出，极大的保护了前期处于弱势地位的租客的相关权益。
可能很多人会问，为什么到了这个时候，一线城市要如此重视租房市场。
因为解决大城市的住房问题，是内循环的起点和关键。
解决大城市的住房问题，十四五规划中给出了具体的解决方案——
通过扩大租赁市场，来解决大城市的住房短缺。但是，用租赁市场来解决大城市的住房问题，存在一个悖论：租房的城市资源再分配！租售同权喊了几年，真正落地的政策又有几个？租房子的朋友，能在短期内解决学区的问题吗？别说租房子，无法解决学区的问题。就连买房，在个别城市都无法解决学区的问题。如果，城市资源无法通过租赁市场来分配。那么，租赁市场就无法长期解决大城市的住房问题。从某种意义上来说——顶层设计中的租赁市场，可能只是作为年轻人进入大城市的一个中转站，只能解决年轻人进入城市的第一站居住问题。首先，以城镇化率为目标，驱动年轻人进入大城市；然后，通过租赁市场，短期留下年轻人，为大城的科技进化和产业进化提供资源；最后，优胜劣汰中，买的起房子，留下享受城市资源，买不起房子，退守二三四线。从顶层设计的角度看，目的已经达成。租赁市场，的确可能无法长期解决大城市的住房问题；但是，短期解决就足以达成顶层战略目的。大城市租赁市场，是中转站。要千方百计的吸引年轻人来到一线，这个城市才会有源源不断的动能。好，最后，有几个重要事项，想要提醒下大家。第一，二房东这门生意，将会越来越难做。对于二房东来说，以前通过转租获利最主流的做法就是通过改造户型从而打造出更多的居住空间，2房改3房，3房改5房等。从明年2月开始，再这么干被查到就是违法行为了，会被处以1万元以上5万元以下罚款。行业内最流行的赚钱法门瞬间就不香了。留给二房东整改的时间不多了。第二，明年，上海的租金大概率会抬头。逻辑也很简单，原先一套房子可以住5个人，现在只能住3个人了，另外的需求一定会被挤压到市场上去另寻出路。所以如果有可能的话。近期要租房的小伙伴可以尽量延长租房期限，提前锁定当下的低房租。第三，如果你还租住在改租房里，千万别再续租了。既然条文已经公布，那么再租在被改租房里，随时就面临着被拆除的风险。街道办、乡镇将会定期组织排查群租行为。大家还是得防微杜渐，提前做好最坏的打算。目前全国房屋租赁人数已超2亿人，上海租房人口约万，占到常住人口的40%。大量的人，都在租房住。很难想象，涉及到这么庞大人群的最基本的生存需求，竟然一直以来没有被好好监管。
这么庞大的交易市场，这么重要的民生领域，得管得治。上海这一次，终于出手了。