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河南光法(洛阳)律师事务所原创文章，转载请注明出处！作者：刘斌
近日，接到一则租赁合同纠纷案件年某月某日，A分别与B快递业务服务中心、C房主签订《某某快递业务转让协议》、《房屋租赁协议》。该二合同约定由A使用原B在C处租用的房屋，受让B的经营快递业务，同时该转让协议还约定A如不愿从事该业务应提前60日通知B，B按照原转让价予以回购，但该租赁协议未规定A享有解除权且禁止A转租房屋。现B经A通知后，双方终止了转让协议，B回购了快递业务，而C不同意与A解除租赁合同。客户A提出问题：能否通过诉讼途径解除该租赁合同？
笔者观点：条约必守是原则，但凡有原则就会有例外，不是所有履行合同的行为均能给双方当事人带来利益，当合同的履行产生显失公平、履行不能、履行费用过高之情形或者产生其他非难可能性时，应当也必须适用约定解除、行使法定解除权利，甚至赋予合同违约方解除合同的权利。故笔者认为，客户A可以适用合同僵局制度解除该租赁合同。
关键词：条约必守原则、合同僵局、违约方解除权。
一、违约方解除权设立的必要性条约必须遵守是一项古老的习惯法规则，源于古罗马法“对契约的遵守”的概念，后被移植到国际法中，成为公认的国际法原则。我国原《合同法》第六十条“当事人应当按照约定全面履行自己的义务”，现《中华人民共和国民法典》第五百零九条如是规定，同时结合第七条诚信原则的规定，均能够看出条约必守是古今中外的惯常准则。同时，法律亦规定合同解除相关制度如意定解除、法定解除，以及情势变更制度，作为当事双方协商解约、合同目的不能实现等情况的强制解除，以及合同基础条件发生当事人签约时无法预见且不属于商业风险重大变化时解除合同情形。这些制度均没有规定违约方基于特定情形单方解除合同的权利，但是，在一些长期性合同如房屋租赁合同履行过程中，双方形成合同僵局，一概不允许违约方通过起诉的方式解除合同，有时对双方都不利。年11月14日，最高人民法院对外发布《全国法院民商事审判工作会议纪要》第四十八条，在此情况下，如违约方不存在恶意违约的情形；或者违约方继续履行合同，对其显失公平；或者守约方拒绝解除合同，违反诚实信用原则，应准许违约方单方解除合同。
二、合同僵局合同僵局尚未形成学理概念，“舶来”于英美判例法系“公司僵局”制度，我国现行《公司法》第一百八十二条、《最高人民法院关于适用中华人民共和国公司法若干问题的规定（二）》第一条将“公司僵局”作为股东通过诉讼途径强制解散公司的法定情形，并不完全列举了股东会僵局、表决程序僵局、董事会僵局、经营管理严重困难等导致公司僵局的相关类型。司法实务中对于公司司法解散的事由，究竟应当严格按照法律的规定认为解散公司仅限于股东会僵局、表决权僵局或董事会僵局还是运用自由裁量权突破法定的解散事由，将公司僵局扩展适用于股东压迫，尚属于目前司法审判亟待解决的一个难题。亦可以预见到合同僵局制度作为衍生出的学理概念，无论在理论界还是实务界，必不可能没有分歧。
王利明教授认为“合同僵局主要是指在长期合同中，一方当事人因为经济变化等原因，难以继续履行该合同而需要提前解约，另一方当事人拒绝解约的情形”[王利明论合同僵局中违约方申请解约法学评论第一期（总第期）]该论述与九民纪要观点一脉相承。不同的是九民纪要为违约方的“经济变化等原因”限定了范围、表明了情况。
在立法层面，我国原《合同法》第一百一十条规定当事人一方不履行非金钱债务或履行不符合约定，对方可要求履行，但有三种情形例外：（一）法律上或者事实上不能履行；（二）债务的标的不适于强制履行或者履行费用过高；（三）债权人在合理期限内未要求履行。可见，《中华人民共和国合同法》之规定仅系违约方对履行合同义务进行的抗辩。我国现行《民法典》第五百八十条在此基础上赋予了合同当事人-包括违约方请求终止合同权利义务关系的权利，亦不影响违约方违约责任的承担。
立法层面的进步，赋予违约方承担责任同时享有解除合同的权利，并将该解除合同的原因进一步明确为不能履行、无必要履行和守约方怠于行使权利上，该三种原因依然属于价值判断，亦属于效力违约理论在立法层面的有效适用。在司法实践中，依然要求司法工作者创造性的从案件实际出发作价值判断。
司法实践中，年《最高人民法院公报》第6期刊载的一则公报案例-“新宇公司诉冯玉梅商铺买卖合同纠纷案”已为违约方解除合同开启了先河。《九民纪要》规定的出台、我国《民法典》第五百八十条的有效适用，相信未来裁判规则的统一、标准的确立指日可待。
△刘斌律师
三、就本案笔者观点的可行性推演A与B之间的转让合同已经终止情况下，B继续承揽该快递业务，其B经营该业务的地点仍为C所有的该同一房屋，C从B处获得出租房屋收益的利益不会因为承租人的变动造成影响。同时，A转让经营业务后不再从该业务获取收益，其继续承租房屋且不能转租情况下，A继续履行合同存在事实上的不利益。另C一旦从B处获取收益，事实上亦使A与C之间的租赁关系终止。再从九民纪要角度讲，A虽为违约方但不存在恶意违约的情形；A继续履行合同，对其亦显失公平。故，A解除租赁合同完全符合法律规定的条件。因此，无论从合同僵局的司法适用，还是从本案合同权利义务终止反推出合同解除的效果，都将得出允许A提起解约之诉可以提高案涉房屋的利用率、有效平衡各方利益的结论。//END