#租赁合同#『房屋租赁合同纠纷中，当承租人未经出租人同意即搬离租赁房屋，出租人应当积极收回房屋、减少损失扩大，否则，对出租人知道或应当知道承租人搬离后合理期限之后的租金或房屋占用费，应不予支持』
原告浩荣公司与被告老男孩公司房屋租赁合同纠纷案
重庆市渝北区人民法院
（）渝民初号
重庆市渝北区人民法院陈实
基本案情
原告浩荣公司是重庆北部新区金渝大道85号房屋的所有权人。年9月29日，原告（出租方、甲方）、被告（承租方、乙方）签订了一份《房屋租赁合同》。该合同主要约定：第一条租赁房屋基本情况，租赁房屋座落重庆市北部新区金渝大道85号，房号B-20-1，建筑面积.43平方米，房号B-20-2，建筑面积.93平方米，房号B-20-3，建筑面积.1平方米，房号B-20-4，建筑面积.35平方米，建筑面积合计.81平方米；甲方将租赁房屋出租给乙方用于办公。第三条租赁期限、租金标准、付款期限及租赁保证金，1、租赁期限6年，自年10月1日至年9月30日止；2、租金标准按建筑面积计算，租金单价为65元/平方米/月，租金单价从第四个租赁年起在上一年租金标准的基础上每年按5%递增，即年10月1日至年9月30日，租金单价为65元元/平方米/月，总计.65元/月，（第四年）年10月1日至年9月30日，租金单价为68.25元/平方米/月，总计.78元/月，（第五年）年10月1日至年9月30日，租金单价为71.66元/平方米/月，总计.68元/月，（第六年）年10月1日至年9月30日，租金单价为75.24元/平方米/月，总计.9元/月；3、租金每季度支付一次，除首期租金之外，乙方应在期满前10个工作日内将下一季度的租金支付至甲方账户（付款日期以付款凭证载明的日期为准），如遇法定节假日，则顺延至节假日后的第1个工作日支付。第八条租赁合同的变更、解除、终止及违约责任，4、租赁期内，出现下列情形之一，甲方有权单方解除合同，收回租赁房屋，乙方须以一年租金（以解除合同当年度租金标准计算）以及已预缴租金的合计金额作为损害赔偿金支付给甲方，（1）乙方逾期支付租金或者其他相关费用（物管费、水费、电费等）达30天；8、乙方逾期交付房租的，每逾期一日，按月租金的10‰向甲方支付违约金，同时如乙方逾期超过五日仍未交付房租的，甲方有权对乙方所租赁的房屋采取停水、停电等措施，由此而造成的损失全部由乙方自行承担；9、租赁期满或者乙方违反本合同第八条第4款任何一条约定或者违反合同其他约定导致甲方提前解除合同的，乙方逾期未移交租赁房屋的，每逾期一日应向甲方支付两倍日租金的租赁房屋占用费，直至甲方能够实际使用租赁房屋之日，同时在乙方逾期未移交租赁房屋期间，甲方有权对乙方所租赁房屋采取停水、停电等措施，由此而造成的损失全部由乙方自行承担，同时，甲方有权对乙方租赁房屋中物品进行清点记录在册后，将乙方所属物品转移至别处，乙方应向甲方支付物品搬运费、保管费及其他相关费用，由此造成的损失由乙方自行承担，乙方不向甲方支付搬运费、保管费等费用，甲方有权委托相关机构予以拍卖后偿付。第九条附则，3、甲乙双方因履行本合同所发出的通知或者其他函件均须采用书面形式，并以双方在本合同中列明的通讯地址为正式传送地址，若一方发生名称、通讯联系方式及代表人变更时，变更方应当及时书面通知另一方，否则，任何一方按合同约定方式向对方发出通知，均视为对方已收悉，由此造成的一切法律后果均应自行承担，乙方通讯地址重庆市北部新区金渝大道85号B-20-5、6号，乙方联系电话XXX，乙方联系代表人黄启锦。合同还约定了其他内容。
年4月9日，原告向合同约定的被告的通讯地址、联系电话、联系代表人邮寄了《解除房屋租赁合同告知函》，主要载明：截止年4月8日，贵司拖欠租金共计.84元，已逾期支付租金达天。有鉴于此，我司现函告贵司，1、贵司与我司于年9月29日签订的《房屋租赁合同》于年4月15日正式解除；2、限贵司在年4月15日前将所租房屋内物品全部搬离，并将房屋移交给我司正常使用，否则，应按照合同约定每逾期一日应向我司支付两倍日租金的租赁房屋占用费；3、限贵司在年4月15日前向我司付清年6月1日至年4月15日期间的房屋租金.19元，支付截止年4月15日逾期付款违约金.38元。邮寄查询显示《解除房屋租赁合同告知函》于年4月10日被签收。
原告提出诉讼请求：1.被告在判决生效后立即搬出其租赁的重庆市两江新区金渝大道85号B-20-1、B-20-2、B-20-3、B-20-4号房屋，并将房屋交还给原告；2.被告立即向原告支付年6月1日至年4月15日期间的房屋租金.17元；3.被告立即向原告支付逾期交付房租违约金.94元，第一阶段违约金以月租金.56元为基数，从年3月21日起至年9月20日止，逾期日，每逾期一日，逾期违约金按月租金的10‰计算为.28元，第二阶段违约金以月租金.78元为基数，从年9月21日起至年5月4日止，逾期时间日，每逾期一日，逾期违约金按月租金的10‰计算为.66元；4.被告从年5月5日起以.78元为基数，每日按月租金的10‰计算并向原告支付违约金，直至被告付清房屋租金之日止；5.被告从年4月16日起每日向原告支付2倍日租金.39元作为房屋占用费，直至被告将房屋交还给原告之日止；本案诉讼费由被告承担。
庭审中，原告称，被告老男孩公司从年6月1日开始欠付租金；年4月原告发函时，房屋内有时有人办公，从年6月开始无人办公，但是门锁了、留有物品，被告也没有告诉原告不再租赁了；被告逾期付款的违约行为给原告造成了资金占用损失，原告主张的违约金不高；为了便于计算，原告放弃了部分违约金，仅计算至起诉之日即年5月4日；合同约定合同解除后，原告可将被告的物品转移至别处，但因没有地方存放被告的物品，原告就没有转移物品；原告主张房屋占用费按照2倍日租金计算，具有惩罚性质，因为被告一直不交还房屋。
裁判结果
重庆市渝北区人民法院于年10月26日作出（）渝民初号民事判决：驳回原告要求被告支付年6月之后的房屋占用费的诉讼请求。
法院认为
合同解除后被告未向原告交还房屋，应向原告支付房屋占用费。合同约定按照两倍日租金作为房屋占用费计算标准，其中超过日租金的一倍具有违约金的性质，该违约金远高于原告的损失，故本院酌情调整为按照日租金的1.3倍计算。
原告称从年6月开始被告在案涉房屋内无人办公，但是门锁了、留有物品，合同约定原告有权对被告租赁房屋中物品进行清点记录在册后，将被告所属物品转移至别处。
故原告应于被告在屋内无人办公之后积极转移被告物品、收回房屋以减少损失，原告未履行减损义务，不应就扩大的损失要求被告赔偿，故对原告要求被告支付年6月之后的房屋占用费，本院不予支持。
被告应向原告支付从年4月16日起按照日租金的1.3倍即.78元/月÷30天×1.3＝.35元/日的标准计算至年5月31日的房屋占用费.1元。
案例评析
减轻损失规则，简称减损规则，是指在违约方违约后，非违约方应该采取适当的措施来避免或减少损失的扩大，如果未能采取适当措施减少损失，则不能请求赔偿本可以避免的损失。
减损规则最早起源于英国，后为各国法律和判例所接受。我国《民法通则》第条和《合同法》第条对减损规则进行了原则性的规定。不过，在司法实践中，预期违约时减损义务何时开始、减损措施适当性如何判断、减损规则如何限制违约损害赔偿范围是适用规则时的认定难点。
（一）预期违约时减损义务的开始时间
根据我国《合同法》第条的规定，非违约方应从对方违约开始就产生减损义务，但是根据违约方违约的时间又可将违约行为分为预期违约和实际违约。该条规定的就比较笼统概括，没有将预期违约下减损义务开始的时间和实际违约下减损义务开始的时间进行区分。对于实际违约，可以将履行期届满之时或适当的宽限期满之时作为减损义务开始的时间。
那么预期违约情形下减损义务是什么时候开始由非违约方来承担呢？
根据我国《合同法》第94条第2款的规定，非违约方面对预期违约可以选择解除合同，请求损害赔偿；根据《合同法》第条和条的规定，也可以选择在履行期届满之前要求其承担违约责任（继续履行、采取补救措施、赔偿损失）。那么当一方当事人预期违约，非违约方要求解除合同、赔偿损失必然承担减损义务。若非违约方要求对方继续履行是否需要承担减损义务呢？如果需要承担减损义务，从什么时候开始承担减损义务是比较合适的呢？我国《合同法》对此并没有详细规定。
我们认为，可以依据非违约方是否接受对方逾期违约、合同是否具有履行的可能作为认定的标准，具体而言：
1、非违约方接受对方预期违约，产生减损义务。
2、非违约方不接受对方预期违约，并且因为各种原因合同已经不可能再继续履行、合同的目的不可能实现了，面对这种情形非违约方应当担负起减损义务，比如解除合同，或做替代措施（如案例二中的另行出租他人），而不能放任损失进一步扩大。
3、非违约方拒绝接受对方预期违约，合同履行还是可能的，非违约方可以要求对方继续履行，保障非违约方的实际履行救济权，但也应对实际履行救济权进行一定的限制。
本案中，因被告欠付租金，原告于年4月10日就向被告邮寄送达了解除合同的通知。原告庭审中自认其知晓从年6月开始被告无人在案涉房屋内办公，但是门锁了、留有物品。虽然原告称被告也没有告诉原告不再租赁了，但此时合同不可能再继续履行、合同的目的不可能实现了，原告也在此之前解除了合同，故原告知晓被告搬走后，原告的减损义务即产生。
（二）减损措施适当性的判断标准
“适当性”减损措施作为一种不确定概念，非违约方的行为是否符合适当性标准往往难以判断。我国立法并未对“适当性措施”具体规定，在审判实务中是依据裁判者的自由裁量权来判断。
我们认为，只要在当时的客观情况下，作为一个理性的人通常都会如此行为，不管客观结果上有没有成功的避免或减少损失，非违约方采取的减损措施就是适当的，可以请求违约方赔偿，建议以“主观善意标准”和“客观标准”作为减损措施的适当性判断标准。
主观善意标准是指，非违约方应该履行作为一个正常的、理智的、智力健全的人在正常的交易活动中出于主观上的善意都会如此行为。
假设违约方已经用非常明确和肯定的方式告知非违约方其不会再继续履行合同，那么一个主观善意的人被假定认识到，在这种情况下，再继续履行合同就会造成资源浪费，但非违约方却仍旧未采取任何措施，就会被认为没有达到主观善意的标准。
客观标准包含两个方面内容：第一，依据当时的客观情形，作为一个正常的人都会采取措施而非违约方没有采取措施，且根据当时的环境是可能采取措施的，即认为非违约方没有采取合理措施；第二，从客观结果来说，只要非违约方在当时的客观条件下已经采取了达到主观善意的减损措施，不管客观结果上有没有成功的避免或减少损失，依然可以请求赔偿。
本案中，比较特殊的情况是双方合同对“适当性”减损措施予以了明确约定，即：甲方有权对乙方租赁房屋中物品进行清点记录在册后，将乙方所属物品转移至别处，乙方应向甲方支付物品搬运费、保管费及其他相关费用，由此造成的损失由乙方自行承担，乙方不向甲方支付搬运费、保管费等费用，甲方有权委托相关机构予以拍卖后偿付。故原告就应当在年6月后按照合同约定积极转移被告物品、收回房屋。
（三）减损规则对违约损害赔偿范围的限制
违约行为造成的损失，我国法律采取完全赔偿的原则，但是完全赔偿并不是绝对的，减损规则就是对完全赔偿原则的一种法定限制。
从《合同法》第条可以看出，减损规则对违约损害赔偿范围的限制适用于两种情形：
第一种是针对已经避免的损失。若非违约方已经采取合理措施避免或者减少了损失，针对这部分已经避免的损失当然不能请求违约方赔偿。
第二种是针对本可以避免的损失。一方违约后，非违约方本可以采取减损措施防止损失扩大，那么这部分损失就是属于本可以避免的损失。针对这部分本可以避免的损失不可要求违约方赔偿，违约方针对这部分本可以避免的损失有抗辩权，可以要求直接在损害赔偿数额中扣除。
本案中涉及的就是第二种情形，原告未积极收回房屋，故对其主张的年6月后的房屋占用损失不予支持。
