根据公开数据显示，我国有2亿多租房人口。租房，成为这2亿多人必须面对的一件事。但在实际租赁过程中，房东往往有着较大的话语权，租户被“欺负”的现象时有发生。当然，租客违约的现象也很常见，令房东头疼不已。因此，整个租赁行业亟待得到规范性的提升。年1月1日正式开始实施的《民法典》与住建部年8月发布的《住房租赁条例》便是两份规范性文件，意在整顿租赁市场，完善行业规范。一、租房人有优先租赁权，不得单方面解除合同、单方面提高租金《民法典》第条规定，租赁期限届满，承租人继续使用租赁物，出租人没有提出异议的，原租赁合同继续有效，但租赁期限为不定期。租赁期限届满，承租人享有以同等条件优先承租的权利。《住房租赁条例（意见征求稿）》第9条规定，在住房租赁合同期限内，除法律规定和合同约定的情形外，出租人或者承租人不得单方面解除租赁合同，不得单方面提高或者降低租金。在正常情况下，出租人与租客签订租赁协议后，一般双方都会严格遵守合同约定。比如租赁期限内房东不得随意涨价，租赁期满后双方协商新的租金及租客优先承租等。但法律存在的意义，本身是设定一个下限，防止极端情况的发生。例如租赁旺季时，房东随意涨价、不接受就要求搬走等违约情况发生的概率就会升高。二、租房人享有优先购买权《民法典》第条规定，出租人出卖租赁房屋的，应当在出卖之前的合理期限内通知承租人，承租人享有以同等条件优先购买的权利；但是房屋按份共有人行使优先购买权或者出租人将房屋出卖给近亲属的除外。这条规定，是在原合同法的基础上增加了一个补丁。原合同法规定租房人拥有优先购买权，但并未规定近亲属拥有更高级别的优先购买权。这种情况虽然少见，但的确存在房东想把原出租房转让给自己的亲戚，出租人不接受认为自己拥有优先购买权的情况。因此，民法典对租房人、近亲属的优先购买权做了进一步的规定，近亲属优先于租房人。但需要注意的是，若租房人自房东通知的15日之内没有明确要购买，则视为放弃优先权。另一种情况发生的概率则高得多。若一套房屋有多个产权人，例如甲和乙共有某套房的产权，在房屋空置时他们将这套房租给了丙，双方收益按产权比例分配。某天甲想把自己那部分产权卖掉，则同等情况下乙的优先权高于丙。三、租赁期不得超过20年《民法典》第条规定，租赁期限不得超过二十年。超过二十年的，超出部分无效。租赁期限届满，当事人可以续订租赁合同；但约定的租赁期限自续订之日起不得超过二十年。一般房屋租赁协议，都是按照半年、一年签订，极少数会签约20年。但这条规定实际对车位租赁的影响较大。很多楼盘非产权车位是不可过户、转让的，但为了实现更大利益，有些开发商会选择将非产权车位以40年租约的形式“卖给”个人。这种以前的做法，按现行规定20年后即不受法律保护。出租方20年后完全可以要求终止租赁，这对承租人而言则是一项损失。所以从年起，不要签任何超过20年的租约。若必须超出，也得提前约定好期满自动续订及续租租金。四、4类房屋不得用于出租《住房租赁条例（意见征求稿）》第6、第7条规定，禁止将不符合工程建设强制性标准、消防安全要求或者室内装修国家有关标准的住房以及其他依法不得出租的住房出租。厨房、卫生间、阳台和地下储藏室等非居住空间，不得出租用于居住。在租赁市场上，廉价、三无、不合格材料装修的“劣质房”、“甲醛房”，豆腐块式的“群租房”、过道、厨房、阳台改造的“改造房”，以及消防、水电年久失修的“危房”，这4类房屋都曾大行其道，大庇天下寒士。但这类房子毕竟存在安全隐患，尤其是不顾租客人身安全的盈利行为，的确到了需要制止的时候。五、不得暴力驱赶承租人《住房租赁条例（意见征求稿）》第15条规定，住房租赁合同期满或解除，承租人应当及时腾退租赁住房，出租人不得采取暴力、威胁或者其他非法方式迫使承租人腾退。承租人拒不腾退的，出租人可以依法要求承租人腾退租赁住房；造成损失的，承租人应当依法承担赔偿责任。在租赁市场上，出租方与承租方是两个不同的群体，一方提供住房与租赁服务获得报酬，另一方获得居住需求的满足，双方是严谨的契约关系，都应共同遵守合同约定。但在实际生活中，房东与租客经常发生多种多样的矛盾，并出现房东要求租客提前腾退房屋，或租客拒不腾退的情况。因此住房租赁条例明确规定了租赁合同期内，双方都不得单方面解除租赁关系，同时房东不能用“赶”的方式让房客走，房客也不能赖着不走。否则双方视为违约，都需要承担赔偿责任。第六、所有权变动不影响租赁合同效力《民法典》第条规定，租赁物在承租人按照租赁合同占有期限内发生所有权变动的，不影响租赁合同效力。《住房租赁条例（意见征求稿）》第8条规定，签订住房租赁合同前，出租人应当向承租人出示身份证明、不动产权属证书等证明住房权利归属的材料。承租人有权要求出租人配合其依法查询、核实有关信息。承租人应当向出租人出示身份证明。在租赁期间内发生房屋权属关系的转变，这种情况虽然不多见，但并非不可能，尤其是“二房东”现象。所谓二房东，指从房东手上把房子租过来、再转租；或者是房东的委托代理人行使房东权利；还有一种是房东请他人帮忙照看房子，结果那人成了二房东把房子租出去了，房东并不知情。尤其是这第三种，往往会出现纠纷。比如房东某天想把房子卖了，但其事先并不知道房屋已经出租，于是房东、二房东与租客之间产生纠纷。所以，民法典与住房租赁条例明确规定了，租赁期限内即使房屋出现产权变更，租赁契约关系依然延续，并直至结束。并且，按照上文提到的，承租人还享有优先购买权。因此也建议各位租客在签署租赁协议之前，要求对方拿出身份、房屋产权凭证，确定是房东或代理人之后再签约，防止自身利益受损。最后小结。年已正式开始执行的民法典，与正处于意见征求阶段的住房租赁条例，其目的都是更好地确保双方的合法权益。房东、租客、包括二房东、长租公寓方等等，都应遵守最新规定。否则，触犯法规是要承担罚款、赔偿等责任的。
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