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租赁合同纠纷是常见的民事纠纷类型，在疫情情况下，租赁合同的具体履行对于各类商业主体，尤其是小微型企业、个体工商户等影响重大，房租开支或收益可能决定它们的存亡。
在受疫情影响的情况下，法律以及政策等对租赁合同进行了相关规定，懂得如何用对优惠政策来规避房租纠纷以获得利益或避免损失是具有极大价值的。
你是否疑惑？
因疫情管控，店铺无法开业，是否可以拒付租金？
承租人以疫情为由，拒付租金，出租人该如何处理？
受疫情影响，租赁合同是否需要增加特定条款？
一、优惠政策国家层面
（1）国资委发文
国家方面明确要求各中央企业要在11月底前全面完成普遍减免个月租金任务，所在县级行政区域出现疫情中高风险地区后2个月内完成补充减免个月租金任务。
（2）《关于促进服务业领域困难行业恢复发展的若干政策》
年被列为疫情中高风险地区所在的县级行政区域内的服务业小微企业和个体工商户承租国有房屋，年减免6个月租金，其他地区减免个月租金。各地可统筹各类资金，对承租非国有房屋的服务业小微企业和个体工商户给予适当帮扶。鼓励非国有房屋租赁主体在平等协商的基础上合理分担疫情带来的损失。对减免租金的房屋业主，年缴纳房产税、城镇土地使用税确有困难的，鼓励各地可根据条例授权和地方实际给予减免。因减免租金影响国有企事业单位业绩的，在考核中根据实际情况予以认可。
地方层面
（1）北京
承租市属及以下国有经营用房的企业和个体工商户房租可以减免一个月；对租用其他经营用房的，鼓励私人业主为租户减免租金，但不作强制性规定要求，具体依据出租人个人意愿确定。
年被列为疫情中高风险地区所在区的国有房屋，根据房屋租赁合同约定的租金标准减免年6个月租金，其他地区减免个月租金。
承租方年内实际租期不满一年的，根据实际租期按比例享受减免。
国有房屋出租单位可采取免收、退还等方式减免租金。
经双方协商一致，也可按照减免标准采取免费延长合同租期等其他方式实施。
（2）上海
二、房屋租赁纠纷数据
疫情期间，房租租赁合同纠纷较之前明显增加，按照案由”房租租赁合同纠纷“、关键词”疫情“、年份（、、）进行检索，全国有条纠纷；北京市条纠纷；这里的数据仅指正式进入到司法程序的案件，像平时的那种房屋纠纷就更数不胜数了！
三、典型案例
在疫情期间，很多教育培训机构的线下经营活动遭到了严重的限制，因长时间没有任何收入导致房租缴纳滞缓，从而产生了一系列房租纠纷问题。
案情：
年，A公司承租张某名下房屋用于教育培训，租期自年10月1日至年9月0日。A公司支付租金至年月1日。年1月26日，市教委通知要求暂停各类校外培训机构所有线下课程和集体活动，恢复时间将根据本市疫情防控工作情况另行通知。年月15日至年9月8日期间，A公司一直与张某就交租、减免租金等事宜进行协商，但张某不同意任何租金减免方案。在此期间，A公司向42名学员退款共计.91元。年8月28日，A公司搬离，双方交接涉案房屋。同日，相关行政部门通知自即日起，全市学科类校外培训机构可向审批机关书面申请，经批准后，恢复线下课程和集体活动。
裁判：
疫情期间，出租人违反再交涉义务，拒绝协商变更合同，受疫情防控措施不利影响的承租人经营困难提出解约，法院判决适当减轻承租人的违约责任。
关于此类案件非常多，各地法院也积极影响法律与政策，结合实际情况进行了判决。
北京法院在裁判过程中一般会基于公平原则、关联性原则和整体性原则综合考量是否支持承租人租金减免的主张，具体租金金额由各个法院根据个案具体情况酌定，整体范围为1-个月。
另外在目前的司法实践中，要注意结合具体的法律、政策与行业、当地经济发展水平等不同要素进行判断，司法实践中有以下几点作为参考：
1.经营主体是餐饮、健身房等服务业中小微企业以及直接被防控停止营业的其他企业的，主张租金减免诉求获得支持的可能性较大。
2.承租人要求解除租赁合同的，法院倾向继续履行合同，更多通过协商变更合同条款、调整租金、减免违约金等方式平衡房屋租赁双方的利益，以鼓励经济的良性发展。
.如承租方在疫情之前就已经长期经营困难、拖欠租金而趁机要求减免租金的，不属于可以减免租金的情形。
4.需要注意的是，新冠疫情爆发已有年，疫情防控常态化已成常识，并不是所有承租人都能以新冠疫情为由减免租金。
四、出租房、承租方如何维护自身权益
（一）承租方
1.疫情期间房租租赁合同解除情形：
（1）承租人因疫情或者疫情防控措施导致经营困难、收入大幅下降无力支付租金：承租人仅因疫情导致经营困难为由要求解除合同的（注意：是解除合同而非减免租金），法院基本不会支持；如承租人擅自单方退租，还需承担房屋占用费、违约金、恢复原状等责任。
（2）租赁合同有约定，因疫情影响超过x个月的，承租人可以解除合同
根据意思自治，双方可在合同中约定，若租赁房屋所在地出现疫情或疫情防控措施到达一定程度（一般为2个月或其他情形），承租方有权单方解除合同。在条件达成时，承租人即享有解除合同的权利，出租人与承租人按租赁合同的约定处理即可。
()承租人因非疫情影响的其他原因（如自身资金链、经营不善、疫情前已拖欠租金等问题）要求解除合同的:承租人因自身经济困难、经营不善等原因违约或早在疫情或防控政策发生之前就已经拖欠租金，却以受疫情影响为由请求解除合同。此时其解除合同的请求不会被支持，同时还将被认定为承租人违约在先，判令向出租人交纳欠付租金、违约金、利息等等。
2.经营性租赁：
承租非国有房屋用于经营，如受疫情影响房屋无法正常使用或虽然疫情并未影响承租人实际占有使用房屋，但对营收产生重大减损的，可依据公平原则酌情调整租金。承租人申请租金减免时需尽可能提供“因疫情影响房屋无法正常使用”或者“营收产生重大减损”的材料，以实现租金减免或者延期支付。如疫情并未影响承租人实际占有使用房屋，仅基于疫情期间客流减少等原因造成承租人营业收益受到影响的，一般不免除承租人的租金给付义务。
.居住性租赁：
总体来说，承租人申请租金减免前，应首先判断双方在合同中是否有约定，若有约定，依约定执行。若事先并未约定，对于产权人是国有企业的，根据政策规定应由最终承租方享受减免。对于产权人不是国有企业的，则可参照上述政策规定评估后申请减免。
（二）出租方
1.国有房屋出租人
对于国有房屋的业主，执行租金减免政策是作为国有企业社会责任的体现，但不排除承租人确有因政策获利或个案特殊情形的情况，对此也有权予以灵活处理。
2.非国有企业房屋出租人
租金减免非强制性要求，但确因疫情影响导致经营困难、租金支付困难和经营受阻的承租人，依据公平原则也是可以缓交、减免一定租金的。
五、用法治思维武装自己，维护自己合法权益
如果不懂这些房租纠纷的法律与政策，无论你是承租方还是出租方都可能面临各类损失，因此学习法律对于每个人来说是非常重要的，而单纯的看看法律书是很难建立法律思维。最好的法律学习方式就是参加号称中国第一考的“法考”，可以在简短的1年内，每天只需2-小时，就能够快速把十几个部门法学习透彻，在你的行业里，你将是最懂法律的，竞争力也会大幅度提升，能够帮助你应付生活和工作中的各种法律问题；不仅如此，如果你顺利通过考试，拿到法律职业资格证书，你还可以选择做去律师、公证员、法官或者检察官等等，可以拥有更多的社会财富和更高的社会地位，为你的未来多增加一份保障。#法考#