云南华昆律师事务所主任刘顺平律师答疑（接续昨天的文稿）从涉及“返租商铺”的纠纷案件看，“返租商铺”的买卖合同不仅存在法律禁止与欺诈问题，还存在房价明显偏高及合同标的不明的问题，如：有的“返租商铺”的售价是周边同等条件商铺实际售价的1.5至2倍，之所以能够高价出售，关键就在于个别开发商的“返租”承诺或诱导。另外，大多返租商铺并不是独立的临街商铺，而大多是在大型商场内按图纸划分的一小块，不少投资者并没有真实见过自己的商铺，购买的只是一个数字或概念而已。特别是开发商将商铺交由其关联的物业运营服务公司整体运营商场时，物业运营服务公司一般都会改变商场原设计图纸的格局，重新布局和装修。经过重新布局、装修后，不少投资者按照房屋买卖合同中的图纸，根据就找不到自己的商铺在哪里。这种买卖合同的标的不明，特别是标的物没有相对独立出来，甚至连水电供应、公共走道、电梯等都不清晰的现状，已给购买者带来了诸多的烦忧。二、“返租商铺”的委托租赁管理合同存在性质不明与违约问题。购买“返租商铺”的投资者在与开发商签订商铺买卖合同时，还会与开发商指定物业运营服务公司（以下简称“服务公司”）签订“返租商铺”的《委托租赁管理合同》，该合同的委托方为商铺购买方，受托方为服务公司，条款中一般约定“由受托方代为出租、管理和收取租金”，“委托期限为十年（甚至二十年），受托方定期向委托方支付收益（或租金）”。《委托租赁管理合同》一般还附有一个由委托方签署的《授权委托书》。服务公司取得《委托租赁管理合同》和《授权委托书》后，一般以服务公司自己的名义对外出租商铺，并收取承租户的租金和押金。《委托租赁管理合同》在开始几年履行是没有问题的，“返租商铺”购买方也能定期取得收益。但如果“返租商铺”是以高回报为诱饵出售的，由于高回报违背了市场规律，不可持续。在当前国家控房价和租金过快上涨的大环境下，这样的《委托租赁管理合同》发生纠纷可能就是迟早的事了。拿不到收益，商铺购买方必然会要求解除《委托租赁管理合同》，向法院起诉也会得到支持。但官司打赢后，购买方才发现，自己购买的商铺很难收回，即使收回来了也难于自营。之所以难于收回自己商铺，是因为《委托租赁管理合同》在性质上属委托合同还是租赁合同，目前法院还没有统一的认识。如果《委托租赁管理合同》属于租赁合同（名为委托实为租赁），那么服务公司与承租方签订的租赁合同就是转租合同，《委托租赁管理合同》解除后，商铺购买方当然可依据物权请求权要求返还租赁物。但是，如果《委托租赁管理合同》属于委托合同，那么根据《中华人民共和国合同法》第四百零二条“受托人以自己的名义，在委托人的授权范围内与第三人订立的合同，第三人在订立合同时知道受托人与委托人之间的代理关系的，该合同直接约束委托人和第三人，但有确切证据证明该合同只约束受托人和第三人的除外”之规定，服务公司作为受托人对外出租商铺的法律后果，应由委托人（商铺购买方）来享有和承担，在承租方的租赁合同到期前，购买方无权收回已出租的商铺。当然，委托合同解除后，商铺购买方不收回商铺，就有权自行向承租户收取租金，这本是好事。但律师在处理具体的案件中却发现，商铺购买方想要自行向承租方收取租金也不是那么容易的，原因是：①有的承租户已向服务公司一次性支付了5-10年的租金(这样支付往往可享受服务公司的减免优惠，有的服务公司前几年支付给委托方的高额收益，有可能已经提前透支了十年甚至二十年的收益)，承租户怎么可能再向商铺购买方重复支付租金；②服务公司整体经营时，为了让知名品牌商入驻带动商场生意，往往给予知名品牌商的租金相当优惠，有的几乎为白送。如果购买方的商铺正好由知名品牌商承租，那么在租赁合同有效期内，购买方有什么理由向知名品牌商涨租金；③由于服务公司整体经营时，对商场的原图纸布局进行调整，购买方的商铺现可能变成了公共通道或商场收钱台、服务台，这样的商铺你向谁要租金；④即使以上情况都没有碰上，但承租户租用范围内往往占用了多家的商铺，每家的位置和价格还不一样，承租户的租金交给谁？每家分多少？⑤由于服务公司运营不善，不仅拖欠购买方的收益，还欠缴水电费，甚至资不抵债无法经营管理整个商场，商场公共服务瘫痪，随时面临着停水停电，导致承租户生意萧条无法经营，承租户不但不会支付后续租金，还会要求出租方（从法律上讲这时的出租方就是商铺购买方了）赔偿装修费等各项损失……之所收回商铺后也以难于自用，是因为各家购买的商铺面积一般只有十几平方米至几十平米，这相对于整个商场的几千甚至几万平方米来说，想要各自为政，是不现实的，也难于自给自足，连水电都没法保障。这时，大家再共同委托另一家服务公司来进行整体经营管理似乎成了唯一的出路。但“一朝被蛇咬，十年怕井绳”，成百上千家的购买方，想要达成共同委托某一家服务公司重新经营管理的共识，谈何容易？所以，开发商出售的“返租商铺”，“返租”不仅仅是一种高回报的承诺和诱导，实际上对于大型商场中不能在一定程度上独立出来的商铺，你不“返租”，你买来又能干什么？（未完，待续）
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