原标题：商租民租
房屋转租的十六个问题汇总（含转租期、再转租、优先权等）
作者：北京兰台（天津）律师事务所王浩律师
目录
1、转租关系中各主体的称谓如何表述？
2、租赁合同与转租合同的关系
3、房东同意转租是否必须明示作出表示？
4、房东未同意转租时转租合同效力如何？
5、转租期超过租赁合同的剩余租期怎么办？
6、转租期内承租人欠租跑路怎么办？
7、租赁合同解除对转租合同有何影响？
8、转租的房屋不能办理营业执照怎么办？
9、次承租人如何降低转租风险？
10、次承租人是否需要履行租赁合同的约定？
11、碰到转租再转租怎么办？
12、房屋转租时交的押金找谁退？
13、转租时遇到第三人毁损房屋怎么办？
14、转租使用房屋时致人损害怎么办？
15、转租合同到期后次承租人能否与房东直接签约？
16、次承租人是否有优先承租权？
1、转租关系中各主体的称谓如何表述？
以普通的转租为例，通常以：出租人（房东）、承租人（租客）、次承租人（租客的租客）来表述，本文中为方便表述及便利理解，笔者会混合使用各种称谓。
2、租赁合同与转租合同的关系
租赁合同与转租合同通常是两个独立的合同。出租人与承租人签订租赁合同，承租人与次承租人签订转租合同（也有名为租赁合同实为转租内容的），租赁合同约束出租人和承租人，转租合同约束承租人和次承租人，两者通常没有依存、主从关系。
3、房东同意转租是否必须明示作出表示？
不一定，也有推定同意的情况。《民法典》第七百一十八条规定：出租人知道或者应当知道承租人转租，但是在六个月内未提出异议的，视为出租人同意转租。
即便如此，笔者还是建议有转租需求的朋友转租时尽量在事前取得房东同意，避免转租合同的不稳定影响及可能增加的各种成本。
4、房东未同意转租时转租合同效力如何？
如果是转租各方真实意思，通常有效，但可能对房东没有约束力。房东知道租客转租六个内未提出异议或事后追认同意的，视为其同意转租；事后房东不同意转租的，转租合同对房东不产生约束力，承租人无权转租，次承租人不能取得承租权，次承租人可以向承租人主张违约责任。
５、转租期超过租赁合同的剩余租期怎么办？
超出部分对房东没有约束力。如果房东和承租人续约的，次承租人与承租人之间的转租合同继续履行；没有续约、次承租人被房东要求搬离的，可以要求承租人退还超出部分的租金并向其主张违约责任。
次承租人超期（租赁合同租期）居住的时间需要向房东支付占有使用费用，当然，如果次承租人能与房东达成新的租赁合意对双方更为有利。
６、转租期内承租人欠租跑路怎么办？
（1）承租人交纳租金的租期部分，转租合同继续履行。
（2）承租人未交纳租金的租期部分，次承租人可以代其向房东支付租金，并向承租人主张抵销转租租金。
７、租赁合同解除对转租合同有何影响？
这个问题比较复杂，后面我们专门写文章分享，不在本文中过多展开。
８、转租的房屋不能办理营业执照怎么办？
次承租人通常可以解除合同，要求赔偿损失。商铺或写字楼转租的场景中，租赁的目的就是开展经营活动，当合同目的无法实现时，次承租人可以提出解除合同、退还租押金、赔偿损失。
９、次承租人如何降低转租风险？
（1）查证房东是否同意转租。查看房东与租客的租赁合同约定。
（2）查证剩余租期是否覆盖转租期。查看房东与租客的租赁合同约定。
（3）签订书面租赁合同。对租期、租金、违约责任等进行明确约定，以期更好的维护双方权益。
（4）固定好租赁时的房屋状态。次承租人通过照片、视频等形式与承租人固定好租赁时的房屋状态，避免后续扯皮。
10、次承租人是否需要履行租赁合同的约定？
形式上不需要，实质上可能需要。形式方面，上文说过，租赁合同是约束房东和承租人的，转租合同是约束承租人和次承租人的，双方通常没有依存、主从关系，这个层面，次承租人无需考虑租赁合同中的约定。
实质方面，承租人与次承租人签订转租合同时，可能会把租赁合同中房东对承租人的义务设计成次承租人的义务，只不过转租合同中的权利主体变成了承租人。
11、碰到转租再转租怎么办？
通常情况下，只要次承租人有转租同意、剩余租期能够覆盖转租租期，那么再转租需要
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