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简析：中金普洛斯REIT年报
业绩经营情况
中金普洛斯REIT持有的底层资产是分布于京津冀、长三角和大湾区三大城市群的7个高标仓储物流设施，建筑面积合计约,平方米，可租赁面积合计约,平方米。截至年12月31日，有效市场化租户合计为53个，年末平均出租率为98.78%，较上年末增加0.06个百分点。年末有效租金单价42.92元/平方米/月，较上年末增幅7.19%。从管理人披露的年报数据来看，年6月7日至年12月31日，项目可供分配现金流,,.99元，按年化计算则完成《招募说明书》预测的.47%。其中，EBITDA（税息折旧及摊销前利润）完成《招募说明书》预测的.48%，可供分配金额及EBITDA均好于《招募说明书》的预测。截至年12月31日，基金净资产合计5,,,.93元,期末基金份额净值为3.元/份,管理人给出的期末基金份额公允价值参考净值为3.6元/份。估值报告
根据戴德梁行以年12月31日作为时点的评估报告显示，中金普洛斯REIT所持有的底层资产以收益法评估值为54.2亿元，总建筑面积为,.89平方米，折合单价7,.06元/平方米，较发行时的53.46元提高了1.%。其中，评估值提升最大的物业为北京空港物流园，较发行时增加了2.63%，截至12月31日，北京空港物流园的租金为69.58元/平方米/月。
具体资产的评估值情况如下：
(数据来源：中金普洛斯REIT年报、中金普洛斯REIT募集说明书)
投资持有人结构
根据年报披露的数据，目前中金普洛斯REIT的持有人共有80,户，其中机构投资者占比为94.73%，个人投资人持有比例为5.27%。
1.目前基金的前十名流通份额持有人如下：
前十名流通份额持有人共计持有中金普洛斯REIT总份额的17.91%，其中华金证券横琴人寿基础设施策略2号FOF单一资产持有比例最高为6.69%，目前的前十大非流通份额持有人中有6家机构为项目初始发行时的网下机构投资人。
2.基金前十名非流通份额持有人：
非流通份额持有人为战配投资者，目前暂未到战配解禁期，因此持有人结构无变化。
分红
中金普洛斯REIT于3月31日发布基金收益分配公告，将截至年12月31日的剩余可供分配金额用于分红，分配72,,.88元，每基金单位可分得0.元，如果以年3月31日的收盘价4.元计算，此次分配的比例为1%。加上中金普洛斯REIT于年11月22日分配的78,,.11元，基金共计分配,,.99元，分红比例约为%。
业绩展望
目前全国的高标仓市场处于一个紧平衡的状态，在一线城市依然会出现“一仓难求”的情况，中金普洛斯REIT管理的资产均位于一线城市及周边，根据管理人在年报业绩会上提供的数据，北京-年复合租金增长率5%，广州-年复合租金涨幅大概8%，苏州和昆山受上海市场需求外溢影响，年相比年平均租金涨幅10%以上。且5个城市空置率均低于10%，北京广州接近满租，苏州、昆山、佛山均低于8%，佛山空置率更是低于5%。在这种情况下，中金普洛斯REIT在年实现了租金和出租率的同比稳步增长。
同时，中金普洛斯REIT也是国内首个上线
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