与开发商签订《商品房预售合同》，可是开发商如期交了房，小区停车场却只出售不出租，于是购房者将开发商起诉至法院。近日，房山法院审结一起商品房预售合同纠纷，经审理认为小区停车位未开放，开发商存在未全面适当履行合同义务，应属违约，应给付业主违约金余元。
年12月，王某夫妇与被告开发商签订《商品房预售合同》，约定购买房山某小区的房屋，开发商于交付房屋应符合合同约定。房屋于约定时间交付给业主，但车位却不符合交付条件。王某夫妇认为，开发商虽然按照约定时间年底交付了房屋，但小区实行人车分流，地上不让进出车辆，地下车库于年6月开放后，业主也只能购买车位。业主不同意购买车位，要求租赁，后于年12月底才可以办理地下车位租赁。因此，小区停车场的交付时间应为年12月底，房屋的交付时间也应为年12月底。故，请求法院判令被告开发商支付逾期交付房屋的违约金余元。
开发商辩称，不同意王某夫妇的诉讼请求。小区地上、地下均有停车场，且公共停车场已按期达到使用条件，开发商不存在延期交房，不应给付违约金。因此，请求法院驳回王某夫妇的诉讼请求。
法院经审理查明，王某夫妇与被告开发商签订的《商品房预售合同》约定，开发商于年12月底交付房屋，交付房屋时公共绿地、非市*道路、燃气、供电设施、公共停车场等应符合使用条件。如果在约定期限内未达到条件，双方同意继续履行合同，开发商在60日内整改完毕，若逾期未完成整改，开发商自第61日起至实际整改完毕之日止，按照买受人已付房款（余万元）的万分之零点一每日向王某夫妇支付违约金。年12月，开发商将房屋交付给王某夫妇。
关于小区停车位，经勘验查实涉案小区实行人车分流，地上没有停车位；地下有车库，地下一层为产权车位，地下二层为人防车位，直至勘验时地下二层人防车位尚未启用。
法院判决认为，王某夫妇与被告开发商在自愿基础上签订的预售合同是双方真实意思的表示，且不违反法律、行*法规的强制性规定，应为有效。双方均应按照合同约定和法律规定，全面适当地行使权利、履行义务。综合双方的举证和现场勘验情况，法院认定开发商在公共停车场方面存在延期情形（延期日期为王某夫妇主张的日期），且在60日的整改期内亦未能完成整改，故应按照合同约定向王某夫妇承担违约责任。法院根据法律规定和双方合同约定，结合合同履行情况、当事人过错程度、王某夫妇因该违约行为而遭受损失的情况等因素，确定开发商应当支付违约金的数额。
最终，法院判决被告开发商向王某夫妇支付违约金余元。
法官讲法民法典规定，当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚信原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。购房者购买房屋的目的是为居住使用，因此开发商应当全面履行交付义务，不仅需要交付没有瑕疵的房屋，同时也应交付符合约定的绿化、道路、生活环境以及完备的共有设施设备。而小区停车场作为业主居住使用房屋的配套附属设施，开发商有义务在交付房屋时一并交付并开放小区停车位。
本案中，在涉案小区地上没有停车位，地下二层人防车位尚未启用，地下一层车位只能购买才能使用的情形下，开发商属于延期履行交付停车场的合同义务，违反了全面适当履行交付房屋的义务，应属违约，应当给付购房者违约金。
来源：北京市房山区人民法院
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