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某机械公司于年12月22日向某银行借款万元，并以其享有的土地使用权及土地上的1、2、3号车间项目在建工程、房产提供了连续抵押担保。某机械公司没有按期归还贷款，某银行于年诉至某开发区法院，某银行对上述抵押房地产的优先受偿权被某开发区法院生效判决认定为有效。
该案执行进入拍卖过程中，案外人某机电公司以某机械公司将其西区1栋钢结构厂房中三方之二的面积及内附办公楼1、2楼和门前空场地及活动板房5间，面积为平方米于年6月16日签订租期20年的《工业厂房租赁合同》已租给案外人某机电公司使用20年，且租金已付至年7月21日，任何买受人不得影响某机电公司对租赁厂房的正常使用，否则赔偿万元违约金，某开发区法院作出的（）鄂执号《拍卖公告》应载明以上内容。某机械公司签订合同前并未告知有关厂房已被抵押的信息，根据《中华人民共和国合同法》第条规定："租赁物在租赁期间发生所有权变动的，不影响租赁合同的效力"，故某机电公司认为，某开发区法院《拍卖公告》应当公开租赁信息，并保证案外人的租赁使用权不受影响，以保护案外人的合法权益不受侵害为由向某开发区法院提出执行异议，法院受理后依法组成合议庭进行了审查，律师接受某银行的委托，代理某银行进行应诉，参与了一审听证活动，并提出代理意见，一审法院听证后做出裁定，驳回了案外人某机电公司的异议请求。
某机电公司不服向二审法院申请复议，二审法院经审查后做出裁定，驳回某机电公司复议申请，维持一审执行裁定。
律师作为某银行的代理人发表如下代理意见：
一、某机电公司与某机械公司涉嫌虚假诉讼，其提交的《厂房租赁合同》乙方主体是张某某，与案外人某机电公司无关，支付租金的主体也不是案外人某机电公司，付款金额也与租赁合同不相符，被执行人某机械公司的目的是以“买卖不破租赁”规则妨碍本案强制执行；
二、根据《中华人民共和国物权法》第一百九十九条规定，某银行对厂房设定的抵押权发生在案外人某机电公司对厂房的租赁行为之前，案外人的租赁关系不能对抗某银行的抵押权。
一审法院裁定：驳回某机电公司的异议请求；
二审法院裁定：驳回某机电公司复议申请，维持一审执行裁定。
一、需要对“买卖不破租赁”规则进行审查
执行过程中，被执行人为逃避执行，采取与他人签订20年租赁合同对抗司法拍卖的案件时有发生，屡禁不止，本案是一件典型的案外人配合被执行人采取签订20年租赁合同方式运用“买卖不破租赁”规则规避执行，为此，就必须根据《中华人民共和国民事诉讼法》、《最高人民法院关于适用中华人民共和国民事诉讼法的解释》、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》等规定，应对此类案件进行详细的执行异议审查。
二、抵押权可以抗辩租赁权
某机电公司与被执行人某机械公司于年6月16日签订的《工业厂房租赁合同》。但某机械公司在出租其厂房之前，已于年4月23日就将其出租的厂房连同场地和土地使用权一并抵押给申请执行人某银行，并办理了他项权抵押登记。根据《中华人民共和国物权法》第一百九十条"订立抵押合同前抵押财产已出租的，原租赁关系不受该抵押权的影响。抵押权设立后抵押财产出租的，该租赁关系不得对抗已登记的抵押权"、《最高人民法院关于适用《中华人民共和国担保法》若干问题的解释》第六十六条："抵押人将已抵押的财产出租的，抵押权实现后，租赁合同对受让人不具有约束力。抵押人将已抵押的财产出租时，如果抵押人未书面告知承租人该财产已抵押的，抵押人对出租抵押物造成承租人的损失承担赔偿责任；如果抵押人已书面告知承租人该财产已抵押的，抵押权实现造成承租人的损失，由承租人自己承担"的规定，某机电公司的租赁行为发生在被执行人某机械公司对厂房等租赁物设定抵押之后，故其租赁关系依法不能对抗申请执行人某银行对抵押权的实现，其要求法院（）鄂执号《拍卖公告》载明其已承租该厂房并由买受人认可其租赁关系的异议请求，与法律规定和司法解释不符，应不予支持，法院根据《中华人民共和国物权法》第一百九十条、《最高人民法院关于适用若干问题的解释》第六十六条、《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十五条、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第十七条第一款之规定，裁定驳回案外人某机电公司的异议请求是正确的。
司法拍卖促进了债权人合法权益的迅速兑现，但目前出现了很多司法拍卖房屋时会出现十几至二十年长期的租赁，面对这样的拍卖房产很多当事人只能望而生畏，“买卖不破租赁”规则会被被执行人抗辩执行而恶意运用，与第三人串通建立虚假租赁关系规避执行或者与其他债权人签订名为租赁合同实为担保等性质的合同，以损害其他债权人、房屋竞买人利益。虚假租赁往往存在租赁合同落款日期在设定抵押或法院查封之前，未办理租赁登记备案手续，约定最长租赁年限，声称租金已一次性付清或者抵付了高利贷，出租人和承租人关系特殊等特点，“买卖不破租赁”是为了保护处于弱势地位的承租人权益，但却被一些当事人恶意拿来规避、对抗执行，被执行财产上存在长期租赁关系，对财产能否处置变现及变现产生很大影响，在处理类似案件时务必慎重面对，我们可以通过对双方签订租赁合同的背景、租金水平、付款方式等租赁合同的基本特征及市场一般交易习惯进行判断合同双方是否存在规避法院执行的主观故意，租赁合同关系是否真实。
《物权法》第条规定的订立抵押合同前抵押财产已出租的，原租赁关系不受抵押权的影响。抵押权设立后抵押财产出租的，该租赁关系不得对抗已登记的抵押权，是在先租后抵押情况下抵押不破租赁，但该条并没有对租赁事实如何认定做出清晰的规定，导致实践中存在大量的抵押人与第三人串通恶意倒签租赁合同，以买卖不破租赁来恶意对抗抵押权人实现抵押的情况。而年1月1日起施行的《民法典》第条规定是抵押权设立前，抵押财产已经出租并转移占有的，原租赁关系不受该抵押权的影响，这就从解决实践中经常出现的租赁合同倒签的问题给出了必须是同时转移占有，强调的只有实际占有租赁物才能对抗抵押权。
而银行针对租赁合同的处理，在担保抵押前会让当事人提供房屋的租赁合同，占有房屋情况，收取租金票据，案涉房屋作为住所地的营业执照登记情况，对房屋租赁情况进行贷前的详细调查，亦符合《民法典》第条规定同时占有的情况，这从客观上对杜绝虚假租赁情况，顺利执行拍卖房屋提供了有利条件。
对虚构租赁关系、对抗法院执行的行为，有的法院已开展“法徽正悬”专项行动，一经查实，将依法予以严厉制裁。本案的“买卖不破租赁”，抵押抗辩租赁之争向我们律师的经验和运用最新的法律知识提出了挑战，某银行正是利用租赁不能抗辩阻却抵押权而取得了胜诉权，这种教训和经验值得每一个律师去思考。民法典的出台，与本案认定情况相一致，需要办案律师认真利用民法典来支撑某银行抵押抗辩租赁意见，更需要律师能够运用丰富的法律知识和技巧来办理疑难复杂案件，为当事人提供高效优质的法律服务。
相关法律知识：
法院可不可以采信逾期提交的证据
可以，当事人逾期提供证据的，法院应当责令其说明理由，必要时可以要求其提供相应的证据。
当事人因客观原因逾期提供证据，或者对方当事人对逾期提供证据未提出异议的，视为未逾期。当事人因故意或者重大过失逾期提供的证据，法院不予采纳。但该证据与案件基本事实有关的，法院应当采纳，并依照民事诉讼法的规定予以训诫、罚款。当事人非因故意或者重大过失逾期提供的证据，法院应当采纳，并对当事人予以训诫。当事人一方要求另一方赔偿因逾期提供证据致使其增加的交通、住宿、就餐、误工、证人出庭作证等必要费用的，法院可予支持。
《民事诉讼法》第六十七条
当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。
当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。
第六十九条人民法院收到当事人提交的证据材料，应当出具收据，写明证据名称、页数、份数、原件或者复印件以及收到时间等，并由经办人员签名或者盖章。
