永衡律师：房屋租赁中装饰装修物处理裁判规则
任智青、钟延成、邵亮
近年来，新冠疫情对各行各业均产生了不同程度的影响，房屋租赁合同纠纷增多，伴随着的装饰装修物处理问题成为各诉讼当事人争议的焦点。
首先，对于未经出租人同意的装饰装修物处理，根据最高人民法院《关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十一条规定：“承租人未经出租人同意装饰装修或者扩建发生的费用，由承租人负担，出租人请求承租人恢复原状或者赔偿损失的，人民法院应予以支持。”。
未经出租人同意的装饰装修物处理，已有相关明确规定，下文仅针对经出租人同意的装饰装修物处理问题进行探讨。
一．当租赁合同无效时，装饰装修物的处理：
租赁合同无效的情形有：一审法庭辩论终结前，房屋系未经批准或者未按照批准内容建设的临时建筑租赁或者期限超过临时建筑的使用期限的，超出部分无效。
承租人经出租人同意装饰装修，租赁合同无效时，未形成附合的装饰装修，出租人同意利用的，可折价归出租人所有；不同意利用的，可由承租人拆除，因拆除房屋造成房屋毁损的，承租人应当恢复原状。已形成附合的装饰装修，出租人同意利用的，可折价归出租人所有；不同意利用的，由双方各自按照导致合同无效的过错分担现值损失。
二.租赁合同有效，到期终止后，装饰装修物的处理：
承租人经出租人同意装饰装修，租赁期间届满或者合同解除时，除当事人另有约定外，未形成附合的装饰装修物，可由承租人拆除，因拆除造成房屋毁损的，承租人应当恢复原状。
承租人经出租人同意装饰装修，租赁期间届满时，承租人请求出租人补偿装饰装修费用的，不予支持。但当事人另有约定的除外。
三、租赁合同有效，涉及解除，装饰装修物的处理：
1.以合同约定为首选适用：在租赁合同对装饰装修物的处理有约定的情况下，根据合同双方自愿原则，对装饰装修物的处理按合同约定处理。
典型案例：以A公司（出租人）与B公司（承租人）房屋租赁合同纠纷为例，双方合同明确约定“本协议解除或终止的，属于B公司的家具、电器等应由B公司负责搬走，由B公司增加的装修不得拆除；对于B公司的装修费用，A公司不承担补偿义务。”合同履行期间，工商行*管理部门就变更经营住址未办理变更登记向承租人发出责令改正通知书，承租人催告出租人协助无果后，解除合同，法院认定“导致合同解除系因出租人未协助承租人办理营业执照（随附义务）所致”，认定承租人有解除权，但因为双方在合同中对装修残值做了明确约定，而驳回了承租人关于装修损失的诉求。
2.在合同约定不明或无约定的情况下，装饰装修物的处理：
对于未形成附合的装饰装修物的处理：
承租人经出租人同意装饰装修，租赁期间届满或者合同解除时，除当事人另有约定外，未形成附合的装饰装修物，可由承租人拆除。因拆除造成房屋毁损的，承租人应当恢复原状。
对于已形成附合的装饰装修物的处理：
因出租人违约导致合同解除，承租人可以请求出租人赔偿剩余租赁期内装饰装修残值损失。
因承租人违约导致合同解除，承租人请求出租人赔偿剩余租赁期内装饰装修残值损失的，不予支持。但出租人同意利用的，应在利用价值范围内予以适当补偿。
因双方违约导致合同解除，剩余租赁期内的装饰装修残值损失，由双方根据各自的过错承担相应的责任。
因不可归责于双方的事由导致合同解除的，剩余租赁期内的装饰装修残值损失，由双方按照公平原则分担。法律另有规定的，适用其规定。
特殊案例：年，C公司与D公司签订《房屋租赁合同》，约定合同约定C公司将上海市徐汇XX中心”商场地下二层商铺出租给D公司，合同约定，若出现本合同规定情形而C公司行使解除本合同之权利的，D公司无权就其在该物业内的装修及附属设施要求C公司给予任何补偿或要求C公司购买其装修或设施，D公司应按本合同的约定将该物业恢复原状后返还C公司（C公司同意D公司无需恢复原状除外）。后D公司未按约支付租金,双方发生诉讼纠纷。一审法院认为，D公司未按约支付租金且经催告仍未支付，已构成违约。至于新冠疫情对D公司经营造成影响，但C公司已给原告减免部分租金，D公司以不可抗力为由要求更多减免未果，不具有合同及法律依据，不予采纳。对D公司主张的装修损失，D公司装修系经过C公司同意，考虑到装修对C公司尚存在一定的利用价值，故对装修损失酌情确认C公司对D公司进行一定的补偿。一审判决，C公司补偿D公司装修损失元。后C公司上诉至中院，二审法院认为一审法院考虑到疫情期间的房屋使用情况，因涉案房屋系经C公司同意后进行装修，且使用时间较短，现经相关部门鉴定，仍有一定的利用价值，故按公平原则，C公司也应作适当补偿。
在本案中，虽然C公司与D公司双方在合同中对装修残值做了明确约定，但两审法院考虑到新冠疫情的影响，依然依据公平原则，判决C公司对D公司进行一定的补偿。
笔者认为：上述C公司与D公司的案件只作为个别案件参考，其裁判并不具有普遍性意义。
当双方合同对装饰装修物的处理做出明确约定的情况下，除非该约定违反了法律、行*法规效力性强制性规定，否则就应从其约定。而《中华人民共和国民法典》第六条“民事主体从事民事活动，应当遵循公平原则，合理确定各方的权利和义务。”的规定并不属于效力性强制性规定，当合同双方对装饰装修物的归属有明确约定的情况下，应尊重合同双方意思自治。
当双方合同对装饰装修物的归属约定不明或无约定的情况下，如何处理装饰装修物本文已做详细概述。小编建议，无论作为出租方还是承租方，在租赁合同中，都应谨慎审查合同中关于装饰装修物归属的条款约定，尤其是商业租赁，涉及的装修费用较高，商业风险较大，更应谨慎审查，着重
转载请注明地址:http://www.1xbbk.net/jwbls/1437.html
