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有这么一起房屋租赁合同纠纷，承租人一方认为自己有理拒不交纳房租也不退房，一直拖了好几年。直至出租方起诉到法院判决承租人支付房租，才后悔没有早点解除房屋租赁合同并退房。
好在当时房屋租赁合同延付或拒付租金的诉讼时效是一年，才得以减少了损失。但现在，《民法典》第一百八十八条第一款规定：向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为三年。法律另有规定的，依照其规定。
房屋租赁合同延付或拒付租金，现在法律已经没有另行规定了，也要适用3年的诉讼时效了。所以，千万别想着自己有理（不一定有理）就拖着不解决房屋租赁合同，尽快交还房屋才是上策。
案例：北京市第三中级人民法院（）京（03）民终号
年10月，部队某区后勤部基建营房处作为出租方（甲方）与被告甲公司作为承租方（乙方）签订*队房地产租赁合同，合同对租赁标的物、租金的数额及缴纳时间、合同解除及违约责任等进行了约定。
其中，第12条约定：本合同双方签字盖章后，须经具有相应审批权限的*队房地产管理部门审核批准，并加盖合同审核专用章后生效。合同落款“甲方”（盖章）处，加盖有“某区后勤部基建营房处”公章；甲公司加盖了合同专用章，法定代表人处有“王某”签字，并附有“王某身份证复印件”；“*队房地产管理部门意见”处加盖有某*区房地产管理局租赁合同审核专用章。
年10月31日，甲公司支付涉案房屋部分租金04,元。
原告部队某区后勤部提交了某*区房地产管理局出具的证明［内容为：兹证明12号楼（坐落号京字第号），租赁项目属部队某区空余房地产租赁项目，该项目土地为*产，权属为部队某区后勤部基建营房处，年10月签订的*队房地产租赁合同合法有效］，证明租赁合同已经生效。
原告提交企业住所（经营场所）证明［内容为：拟设立企业名称：甲公司。住所（经营场所）：12号楼。产权人证明：同意将位于上述地址56平方米的房屋以租赁方式提供给该企业使用，使用期限5年。产权人单位盖章处加盖有某区后勤部基建营房处公章，时间为：年12月16日］，证明王某作为甲公司的法定代表人，代表甲公司办理了甲公司工商手续，营业地设在租赁场地。
甲公司提交该公司给原告营房处的一份报告复印件，欲证明因租赁房屋为经济适用房无法办理营业执照无法经营，同时房屋还存在租赁房屋地下二层停车场和楼上住户是相通的安全问题无法解决。原告对该报告真实性认可，但不认可证明目的，认为该证据可以证明房屋于年11月1日已经交付并正式使用，合同已经生效。第三人王某称该报告中的“起租”仅是按照租赁日期所写，并非说明房屋已经交付了，且涉案房屋是经济适用房，不具备交付条件。
年11月30日，“甲公司”法定代表人由王某变更为任某利。经询，王某未将其不是甲公司法定代表人的情况告知原告。
年10月23日，涉案房屋被原告收回。
原告向一审法院起诉请求：（1）解除租赁合同；（2）甲公司给付原告拖欠的租金8,,元及腾空房屋之前的租金（使用费）；（3）甲公司支付违约金2,,元。
法院观点：
一审法院经审理后认为，《*队空余房地产租赁管理规定》是*队系统内部规定，非法律、行*法规，故是否必须经过合同一方当事人内部的特定部门审批非认定合同效力的事由，还应结合所附条件之目的来探究双方当事人订立合同本意。本案合同所附生效条件的目的在于履行合同一方当事人即原告所属*队有关部门的审批手续以保障合同的履行，而该合同已经经过*队有关部门审批，并由*区房地产管理局加盖了合同审核专用章，故原告履行的该审批手续已经实现了保障合同履行之目的，可视为合同所附条件已经成就，合同已经生效，而租赁合同审核专用章的加盖时间、租赁许可证的发放对象并非该合同的生效要件，故甲公司以合同审批章系补盖，租赁许可证上的承租人非甲公司为由主张合同未生效，法院不予采信。
合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。
本案中，合同解除的责任在于甲公司，故原告有权要求其按照合同约定支付租金及违约金。但根据《中华人民共和国民法通则》（以下简称《民法通则》）第条的规定，延付或拒付租金的诉讼时效为1年，本案双方的租赁合同约定，租金的支付方式为半年结算，支付时间是每年的5月和10月，从原告提交的催缴房租通知书可知，其于年1月24日才开始主张年11月1日起的租金及滞纳金。尽管此时王某已经不是甲公司的法定代表人，但甲公司及王某均未告知原告王某已经不是甲公司的法定代表人，故王某的签字行为对于原告而言可以构成表见代理。但年1月23日之前的租金因已超过诉讼时效，对该部分主张，法院不予支持。
一审法院判决：（1）甲公司于判决生效后10日内支付原告房屋租金1,,元及违约金2,,元；（2）驳回原告的其他诉讼请求。
二审：
甲公司不服一审法院判决，向二审法院提起上诉，请求：撤销一审判决，改判驳回部队某区后勤部一审的全部诉讼请求，二审诉讼费用由部队某区后勤部负担。事实与理由：*队房地产租赁合同为附生效条件的合同，生效条件为“须经具有相应审批权限的*队房地产管理部门审核批准，并加盖合同审核专用章后生效”。该合同对应的审批单位应当为总后勤部，该合同并未经总后勤部批准，故租赁合同没有生效。合同未生效，双方也未实际履行，被告不存在违约行为，故不应支付租金及违约金。王某在催款通知上的签字行为不构成对甲公司的表见代理，一审法院对此认定错误，所以即使合同有效，一审法院对租金诉讼时效的认定也是错误的。
二审法院经审理认为，依法成立的合同，自成立时生效。本案租赁合同上已由出租方部队某区后勤部与承租方甲公司分别加盖各自公司公章，由双方法定代表人签字，并经*队房地产管理部门加盖合同审核专用章。在无相反证据的情况下，租赁合同已经成立并生效。甲公司上诉称租赁合同因未经*队总后勤部批准，不符合《*队空余房地产租赁管理规定》，租赁合同未生效，但该文件系*队系统内部规定，并非法律及行*法规，该情形并非法定无效理由，故其上诉理由不成立，法院不予采信。
关于王某是否构成表见代理的问题。部队某区后勤部与甲公司签订租赁合同时，王某为甲公司的法定代表人。后甲公司变更了法定代表人，但甲公司及王某并未将此情况告知原告，且王某仍于年1月26日及年7月9日分别在原告发给甲公司催缴租金的函件和通知上代表甲公司签字确认甲公司欠缴原告租金。根据上述情况，法院认为王某的行为构成表见代理。故对于甲公司关于王某的签字不构成表见代理的上诉意见，法院不予支持。
二审法院判决：驳回上诉，维持原判。
（本文转载于《租赁合同纠纷案件疑难问题裁判精要》）
