房屋租赁合同篇（十一）
以案说法：二十年租期届满后，再续租二十年的约定是否有效?（附最高院民一庭解答）
——房屋租赁合同约定20年租赁期满后，双方续签租赁协议20年，该约定为意图规避《民法典》第七百零五条对于租赁合同最长期间限制而无效。
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案情简介：青岛夫宏房地产开发有限公司于年6月15日更名为青岛瑞宏房地产开发有限公司，年7月19日更名为青岛佳购房地产开发有限公司。年9月27日，原告南关村委（甲方）与青岛夫宏房地产开发有限公司（乙方）签订《土地租赁协议》一份，约定：“租赁时间：自年10月1日起至年9月30日止，20年租赁期满后，地上附属物使用权归乙方所有。甲乙双方续签租赁协议20年，条款内容不变。40年后乙方在该场地的所有投资全部归甲方”。
一审法院认为：当事人依法享有自愿订立合同的权利，但不得违反法律、行政法规的强制性规定，否则合同无效。《中华人民共和国合同法（现已失效）》第二百一十四条规定，租赁期限不得超过二十年，超过部分无效，租赁期限届满，当事人可以续订租赁合同，但约定的租赁期限自续订之日起不得超过二十年。本案中，原、被告在签订的土地租赁协议书、补充协议书均约定20年租赁期满后，双方续签租赁协议20年，二份协议名为约定租赁期限20年后续租20年，实为约定租赁期限40年，属于意图规避合同法对于租赁合同最长租赁期间的限制，上述约定因违反法律强制性规定而无效。20年租赁期满后，双方可在自愿的基础上，另行协商续签租赁合同。合同部分无效，不影响其他部分的效力，其他部分仍然有效。
二审法院认为：本案中，双方当事人在《土地租赁协议书》中明确约定：“20年租赁期满后，地上附属物使用权归乙方所有。甲乙双方续签租赁协议20年，条款内容不变，40年后乙方在该场地的所有投资全部归甲方。”双方在《补充协议书》中亦明确约定：“……二十年租赁期满后，甲乙双方续租二十年，自二0二三年七月一日起至二0四三年六月三十日止，合同条款内容不变。合同期内地上所有附属物使用权归乙方。”上述两份协议均有双方当事人之盖章及法定代表人盖章或签字。据以上内容可知，双方已就“合同租赁期满后续租二十年，合同内容不变”达成一致，并非如上诉人所述待合同期届满之后才能确定是否续签租赁协议。一审法院认为上述两份协议名为约定租赁期限20年后续租20年，实为约定租赁期限40年，属于意图规避合同法对于租赁合同最长租赁期间的限制，因此该项约定因违反法律强制性规定而无效，本院予以确认。
实务要点：房屋租赁合同约定20年租赁期满后，双方续签租赁协议20年，该约定为意图规避《民法典》第七百零五条对于租赁合同最长期间限制而无效。
案例索引：山东省青岛市中级人民法院（）鲁02民终号，青岛佳购房地产开发有限公司、平度市李园街道南关村村民委员会土地租赁合同纠纷二审民事判决书
，解答人:最高人民法院民一庭
当事人约定租赁合同租赁期限20年，到期后自动续租20年，该自动续期约定是否有效？
答:租赁期间即租赁合同的存续期间。合同法第二百一十四条规规定，租赁期限不得超过二十年。超合过二十年的，超过部分无效。租赁期间届满，当事人可以续订租赁合同，但约定的租赁期限自续订之日起不得超过二十年。即法律有特别规定之外，定期租赁合同的最长期间不得超过20年。
对于实践中当事人签订租赁合同约定租赁期限20年，到期后自动续租20年，对于“到期后自动续租20年”的约定应认定无效。其理由是：首先，租赁合同中出租人向承租人所移转者，仅为债权性质的使用收益权，在租赁关系消灭时，承租人应向出租人返还租质物，如允许租赁合同存续期限过长，一般的租赁物均会损耗殆尽，势将影响租赁物的返还，与租赁交易的初衷相悖。其次，租赁合同当事人的权利和义务有赖于当事人之间的约定,但当事人的预见能力终究有限，而合同严守原则又使租赁合同的变更异常艰难，限制定期租赁合同的最长存续期间，有助于租赁合同的当事人适时调整交易的条件。再次，当事人租赁合同约定租赁期限20年，意图使租赁合同继续存续的，可于定期租赁合同期限届满之前或之时，续订租赁合同，但新的定期租赁仍需受20年的最长期限限制。如果当事人在订立租赁合同时，在合同中约定到期后自动续期二十年，这样的约定为意图规避合同法对于租赁合同最长租赁期间限制而无效。
来源：载《民事审判指导与参考》第70辑
附：相关法律规定
《中华人民共和国民法典》第一百五十六条：“民事法律行为部分无效，不影响其他部分效力的，其他部分仍然有效。”
第七百零五条：“租赁期限不得超过二十年。超过二十年的，超过部分无效。
租赁期限届满，当事人可以续订租赁合同；但是，约定的租赁期限自续订之日起不得超过二十年。”
