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诉讼时效问题往往会成为租赁合同纠纷的必备争议焦点之一。为什么会这样？法律和司法解释对此的规定看似明确，其实存在巨大的争议。争议的焦点表面在租金诉讼时效的起算点上，实质在租金的法律性质认定上。
裁判观点
案例1（）最高法民终号
本院认为，本案系房屋租赁合同纠纷。根据本案查明的事实，城投集团、城投资产公司曾就案涉租金、管理费纠纷提起诉讼，受理法院于年5月4日作出（）穗中法民五初字第75号民事调解书，各方同意就高锋公司年5月份之前的租金、年1月份之前的管理费及其租金违约金、管理费违约金以及截至年3月31日前所有因逾期付款所产生的违约金、滞纳金另行梳理和协商。此后，城投集团、城投资产公司亦多次向高锋公司发出催缴函等，向高锋公司主张权利。直到年5月31日《租赁合同》期限届满并终止之前，租赁合同及其补充协议一直合法有效且处于履行状态。故一审法院依据上述事实和当时有效的《中华人民共和国民法总则》第一百八十九条相关规定，认定案涉租金、管理费属于同一债务分期履行，诉讼时效期间自最后一期履行期限届满之日起计算，并据此认定城投集团、城投资产公司的上述部分诉讼请求并未超过诉讼时效，并无不当。高锋公司关于上述部分诉讼请求已过诉讼时效的主张，不能成立，本院不予支持。案例2（）最高法民申号
本院认为，关于天宝公司诉请供销商场支付租金的诉讼时效是否经过的问题。案涉《房产租赁合同》约定，租期八年，计租之日起一个租赁房产年限为连续十二个月，房产租金前三个租约年租金额分别为万元、万元、万元，自第四个租约年开始以万元为基础每年按上年租金总额递增5%；租金支付为上打半年房租，直至合同履行完毕。该合同虽约定一个租赁房产年限为连续十二个月，但该约定是为计算租金而对租约年限的界定。且案涉租金支付义务系基于同一租赁合同所产生的债务，双方在同一合同项下就每年支付租金数额及增长幅度一并予以约定，债权债务关系具有整体性和连续性，符合《最高人民法院关于审理民事案件适用诉讼时效制度若干问题的规定》第五条关于“当事人约定同一债务分期履行的，诉讼时效期间从最后一期履行期限届满之日起计算”的规定情形。案涉租赁合同虽约定提前支付半年租金，但租赁合同作为双务合同，天宝公司同时负有提供租赁房产的义务，双方均履行约定义务方可视为债务的全面履行。故原审法院以合同约定的租赁期限届满之日作为最后一期债务履行期限届满之日起算诉讼时效并无不当，本院予以支持。
案例3（）最高法民申号
本院经审查认为，双方当事人年12月28日签订的《土地使用权租赁合同书》约定案涉土地租期自年12月28日至年12月27日共计三十年，同时约定了使用期限内每年缴纳的租金标准及租金总额。故案涉土地的租赁期限、租金系对国有土地有偿使用的整体约定。二审判决认定本案租金债权具有整体性并无不当。虽然合同约定租金自年起每年12月缴纳使得每次租金的支付具有一定的独立性，但约定租金支付的独立性不足以否定案涉租金债权的整体性。
《最高人民法院关于审理民事案件适用诉讼时效制度若干问题的规定》第五条规定：“当事人约定同一债务分期履行的,诉讼时效期间从最后一期履行期限届满之日起计算。”因案涉合同至今仍在履行期间，约定的最后一期债务履行期限尚未届满，大连市国土资源和房屋局诉请给付案涉租金未超过《中华人民共和国民法通则》第一百三十六条规定的一年诉讼时效期间。二审判决依据《中华人民共和国民法总则》第一百八十九条“当事人约定同一债务分期履行的,诉讼时效期间自最后一期履行期限届满之日起计算”的规定，对物资公司提出的本案年以前的租金债权已过诉讼时效期间的抗辩主张未予支持，适用法律正确。
案例4()渝05民终号
本院认为，普地华辉公司上诉认为其所主张的租金并未超过诉讼时效期间，当事人约定了分期支付房屋租赁的租金，每期租金具有独立性，不依赖于其他各期租金是否到期而可以单独请求支付。我国法律规定诉讼时效从当事人知道或应当知道权利被侵害时起计算。承租人没有按照约定支付当期租金，出租人的权利即受到侵害，此时应当开始计算该期租金的诉讼时效。出租人在当期租金应当支付时，即可以请求对方支付，诉讼时效应从权利人可以行使权利时开始计算诉讼时效。否则，经过长时间后允许再起诉之前的租金，将不当加重义务人保管证据的责任，不利于经济生活的稳定与程序安定。
案例5（）川01民终号
本院认为，租金作为继续性合同履行过程中随合同履行而持续定期发生的债务，其性质应属定期给付之债，因此每一期债务具有独立性，均可成立独立请求权，相应的每一期租金均应自其支付期限届满时开始起算诉讼时效，本案诉讼时效起始时间应为每个支付周期期满前。……虽李平秋庭前数次与刘守强沟通案涉期间租金事项，主要为核对账户和了解廖小林收款情况，并未向刘守强主张案涉债权，不发生诉讼时效中断的后果。但其在年11月19日提起本案诉讼，故除年8月15日至年10月5日的租金已经过时效外，其余各期租金李平秋均系在诉讼时效期内向刘守强主张债务，故本院对刘守强欠付的年10月6日至年10月15日的租金共计元予以支持，一审对此认定不当。
法律依据
一、《最高人民法院关于审理民事案件适用诉讼时效制度若干问题的规定》
通常认为，有关租金诉讼时效问题的规定，最早出现在年《最高人民法院关于审理民事案件适用诉讼时效制度若干问题的规定》第五条，“当事人约定同一债务分期履行的，诉讼时效期间从最后一期履行期限届满之日起计算。”
二、《民法总则》
年颁布施行的《民法总则》第一百八十九条原文保留了这一内容。
三、《民法典》
《民法总则》废止后，年《民法典》第一百八十九条也完全保留了这一条文。
可见，主流观点认为租金属于同一债务分期履行，适用以上的规定。但是，也有一些观点否认租金系同一债务，不应适用这一条款。
律师评析烟火律师认为，各级法院裁判观点产生分歧的根源在于，“同一债务”如何认定，或者说租金的法律性质究竟是什么。
一、两种观点分析
观点一最后一期届满之日起算
租金系分期履行债务，具有同一性和整体性，属于同一债务，诉讼时效从最后一期租金履行届满之日起算。最高人民法院的三个案例，均认为应当适用《民法典》第一百八十九条的规定，租金的诉讼时效从最后一期租金履行届满之日起算，即从合同期满之日起算。
观点二每一期届满之日起算
租金系定期履行债务，是多个债务，而且各个债务都是独立的，诉讼时效从每一期债务履行期限届满之日起算。案例4、案例5均持此种观点。
烟火律师认为，租金诉讼时效认定的分歧集中体现在，租金是分期履行债务还是定期履行债务。《中华人民共和国民法典合同编理解与适用（三）》（最高人民法院民法典贯彻实施工作领导小组主编）关于民法典第条的理解与适用认为：
承租人应当支付租金的期限与承租人欠付租金的诉讼时效期间计算密切相关。对租赁合同，当事人可自行约定租金一次性支付或者分期支付。一次性支付租金的，出租人对承租人欠付租金诉讼时效起算点不存在疑问，而对当事人约定分期支付或者根据本条规定确定承租人应当分期支付租金的情形，出租人主张欠付租金之债的诉讼时效期间则应如何计算，则可能产生不同认识。根据《民法典》第条的规定:“当事人约定同一债务分期履行的，诉讼时效期间自最后一期履行期限届满之日起计算。”即如果将同一租赁合同项下的租金支付之债，整体视为“同一债务”，则应从最后一期租金的支付期限届满之日起开始计算全部欠付租金的诉讼时效期间。而如果认为每一期租金均成立一个独立的债权请求权，则应当认为每一期租金请求权的诉讼时效期间均应分别计算，即每期租金请求权诉讼时效应自该租金支付期限届满之时开始计算。分期履行之债可以具体区分为两类，一类是定期给付之债，主要是指继续性合同履行过程中随着合同履行而持续定期发生的债务，如租金、工资、水电费等。由于定期给付之债是在合同履行过程中不断产生的，具有双务性，因此每一期债务具有独立性，即每一期债权债务对应相应的给付和对待给付。而另一类是分期给付之债，即某一债务发生后，当事人约定分期分批予以履行，其特点是债务在法律行为发生时即合同成立生效时便已确定，而并非在合同履行过程中不断产生，此类债务虽然也表现为分期履行，但每一期债务履行并不能对应债权人相应的对待给付，因而债务具有同一性和整体性，彼此之间并不能独立成立债权请求权。
由此可见，分期支付的租金，不属于《民法典》第条规定的“当事人约定同一债务分期履行的”分期给付之债，而应认为属于定期给付之债，即每一期租金支付均可成立独立请求权，因而不应认为出租人对承租人应当分期支付的租金，在整个租赁合同约定的最后期租金支付期限届满之日方才起算，而应认为每一期租金均应自其支付期限届满时即开始起算诉讼时效期间。
烟火律师赞同领导小组的观点，认为租金表面属于分期履行债务，但实质仍属于定期给付债务。由于租金是在合同履行过程中不断产生的，各期债务均为独立债务。虽然债务的产生也是基于同一合同，但该债务的总额在订立合同时尚不明确，并未实际产生，不具有同一性和整体性。
二、租赁期限届满与履行期限届满辨析
案例1、案例2和案例3中，最高人民法院均认定最后一期履行期限届满之日就是租赁期限届满之日。不过，烟火律师认为，在将租金认定为同一债务的情况下，将这两个期限等同的做法也有不妥。
租金的支付模式有两种，一种是先用后付，一种是先付后用，先付后用更加普遍。
（一）先付后用模式
在先付后用模式下，租赁期限开始之前或者开始一段时间内，租金的支付义务就应当履行，超过期限出租人其实就开始享有请求权和解除权。即使按照最后一期债务履行期限届满之日来算，也是早于甚至是远远早于租赁期限届满之日的。
（二）先用后付模式
在先付后用模式下，存在两种情形：一种是租赁期限届满之日应当履行支付义务，另一种是租赁期限届满后一定期间内履行支付义务。第一种情形下，租赁期限届满之日与履行期限届满之日为同一日。第二种情形下，租期限届满之日早于履行期限届满之日。
所以，无论是哪种情形下，均可能出现租赁期限届满之日与履行期限届满之日不一致的情况。法院在审理时应当查明租赁合同约定的履行期限，准确认定最后一期履行期限届满之日。
当然，以每一期履行期限届满之日计算诉讼时效的不存在这一问题。
三、租赁期限届满之日的弊端探析
（一）资金占用利息及违约金的两难
以租赁期限届满之日作为诉讼时效起算点存在尴尬之处：每一期租金逾期履行后，该租金资金占用利息从何时计算？如果以当期届满开始算，但诉讼时效还未开始起算，为什么要支付资金占用利息？如果以租赁期限届满之日计算，则之前未履行支付义务的行为不应属于违法或违约行为，从而该期间资金占用利息就不应当支持。
违约金的认定也是如此。
所以，法律认定租金的诉讼时效以最后一期债务履行届满之日会引发连锁反应，也会从根本上损害承租人的合法权益。
（二）对怠于行使权利行为过度保护
租赁合同属于民事合同，是契约自由和双方意思自治的结果。
既然合同约定了分期支付租金，出租人在履行期限届满后就应当在法定时效内维护自身合法权益。如果出租人允许承租人在租赁期满后再给付租金，为什么不直接在合同中约定呢？事先约定先付后用或者分期支付，合同已经赋予了守约方权利的情况下，怠于行使权利后再以种种借口寻求司法帮助，其实不利于契约自由秩序的建立，而且会加重司法负担。
我国现在的诉讼时效是3年，而且还有诉讼时效中断、中止制度，最长可达20年。法律的保护已经十分充分，为什么还要过度保护哪些躺在权利上睡觉的人？
“法律不保护躺在权利上睡觉的人”。
