北京哪家医院白癜风最好 https://wapyyk.39.net/hospital/89ac7_labs.html如果有人问我，房屋租赁合同最大的风险是什么？我会回答：是火灾。对风险大小的度量，有两个维度：损失幅度和损失概率，我是从损失幅度的角度做出这个判断的。火灾虽然发生概率相对较小，但是，一旦发生，其损失幅度或者说后果可能特别严重，其严重程度甚至会超出房屋租赁合同本身所涉及的利益范围，不仅房屋本身可能会遭受毁损破坏，甚至会波及到周围的房屋、财产甚至人的生命安全，其损失的范围和严重程度无法预估。虽然，在风险分类上，火灾属于可投保风险，但是，现实中大量的房屋是没有投火灾保险的。所以，一旦发生火灾，损失或者说责任通常还是要由具体的当事人承担，我们今天讨论的问题是，当房屋处于出租状态，一旦失火，到底应该由出租方还是承租方承担损失赔偿责任？责任划分的原则或者界限是什么？作为房屋的出租方或者承租方，你考虑过这个问题吗？下面我们举4个真实的案例：案例1：出租人将房屋出租给承租人，承租人用房屋开摩托车店从事商业经营，租赁期间，房屋发生火灾，根据消防部门出具的《火灾事故认定书》，起火原因可以排除自然、雷击、静电、吸烟、纵火、生活用火不慎、小孩玩火等原因，不能排除电器及线路故障引发的火灾。出租人将承租人告上法庭，要求赔偿建筑物及其装饰装修、楼内电器、家具设备等损失，法院判决承租人赔偿出租人上述损失近30万元。（承租人赔偿）案例2：A公司通过抵债得来一套仓库，该库房建设手续不全，没有房产证书，但是，为了实现经济效益，A公司还是将仓库出租，在租赁期间，该仓库失火发生火灾，承租该仓库的B商户损失严重，根据消防部门出具的《火灾事故认定书》，起火原因可以排除外来原因，但不能排除电气故障引发火灾的可能性。承租人B商户向法院起诉出租人A公司，要求赔偿全部经济损失，法院最终判决出租人A公司向承租人B商户赔偿经济损失70余万元。（出租人赔偿）案例3：出租人张某将房屋出租给刘某居住使用，租赁期间，该房屋失火发生火灾，承租人刘某被烧伤，根据消防部门出具的《火灾事故认定书》，起火原因可以排除外来原因，但不能排除电气故障引发火灾的可能性。承租人刘某向法院起诉出租人张某，要求赔偿火灾烧伤的医疗费用，法院判决认为，出租人张某没有按照《租赁房屋治安管理规定》对出租的房屋经常进行安全检查，没有及时发现和排除不安全隐患，保障承租人的居住安全，同时，承租人也有过错，所以，各承担50%的责任，判令出租人张某承担50%的医疗费用。（各承担50%）案例4：出租人A将一间房屋出租给B开店从事商业经营，租赁期间，该房屋发生火灾，房屋毁损严重，根据消防部门出具的《火灾事故认定书》，可以排除外来原因，但不能排除电气故障引发火灾的可能性。出租人A将承租人B告上法庭，要求法院判令承租人B将房屋恢复原状，法院审理认为，承租人B应该对该火灾承担赔偿责任，但是，因为出租人A坚持要求恢复房屋原状，但却不能提供证明房屋原状或者原始面貌的证据，故无法支持出租人A的诉讼请求。（无法证明房屋原状）看完这4个案例，你是不是感觉凌乱了？4个案例的失火原因都是“不能排除电气故障引发火灾的可能性”，却有4种不同的判决结果。这说明了什么？这说明法院对此类案件的裁判存在很大的不确定性。我们总结这4个案件，大致可以得出以下几条不成规律的规律：1、法院审理此类案件，大都遵循“过错责任”的归责原则。但是，有两个原因造成了法院的归责困难：①火灾事故的毁灭性特点，决定了失火原因往往很难被确切查明，《火灾事故认定书》经常采取“不能排除”某种可能性的模糊表述，原因模糊不清，过错认定自然就有难度。②人人都负有安全、防火的责任，但是，出租人和承租人各自安全、防火的责任界限在哪里？需要做到什么程度才可以免责？这些目前都缺乏明确的法律界定，责任界限不清，过错自然难以认定。2、在认定过错方有难度的情况下，法院还必须对火灾损失的承担做出裁决，这就导致法院判决的结果具有很大的不确定性。3、在认定过错方有难度的情况下，一些过错，比如房屋建设手续不全，无论其与火灾的发生有无因果关系，都会成为导致法官裁判天平发生倾斜的理由或者借口，出租人要注意这方面的问题。4、既然法院对此类案件的裁判存在较大不确定性，那么，出租方和承租方可以做些什么？出租方和承租方可以在房屋租赁合同中，明确约定双方的责任界限，将双方之间模糊的责任界限划清楚。比如说，区分属于房屋本身的安全责任与房屋装饰装修、日常维护、使用层面的安全责任；对于承租人负责装修的房屋，甚至可以细化约定，墙体表面或表面几厘米范围内属于装饰装修的问题，几厘米以下属于房屋本身的问题，以此作为区分双方安全检查、维护、维修责任的物理界限。总之，租赁双方需要根据房屋的具体情况，协商确定双方责任区分的具体方式，考虑到火灾后果的严重性，花一点时间考虑这个问题还是值得的。特别是对一些从事房屋出租、物业租赁的企业来说，火灾是必须要考虑的问题，这涉及到企业经营的稳健性，有时候，一场火灾足以吞噬企业几年的利润，甚至还会涉及到刑事责任。所以，规范租赁管理，细化合同约定，对未来风险做出科学转移和分配，是这类企业必须要认真对待的功课。
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