前言
租赁合同中，出租方为减少招租成本、提前锁定利益，通常以租金减免为条件争取较长固定租期，尤其是商铺租赁合同。近几年，受新冠疫情冲击，承租方被迫退租现象大量涌现。承租方单方通知对方退租解约，在异议期内未获回复，能否产生解除租赁合同的法律效果？
一种观点认为，无论通知方有无合同解除权，只要受通知方未在异议期内以起诉的方式提出异议，解除通知即可生效；第二种观点认为，不享有解除权的一方发出解约通知，即使相对方未在异议期内提出异议，该通知也不能产生解除合同的效力，租赁合同何时解除由法院根据具体情况加以认定。
案例分析
*1陈某诉某锦城公司房屋租赁合同纠纷
（）苏03民终号
案情简介：年5月9日，某锦城公司与陈某签订一份《商铺租赁合同》，约定某锦城公司将XX路XX号某锦城B区的商铺出租给陈某经营健身行业，租赁期限为5年。
年4月9日，陈某向某锦城公司邮寄一份《房屋提前终止租赁申请》：甲、乙双方签订的租赁合同，因新冠疫情等不可抗力因素影响无法继续经营，申请提前终止。递交申请当日，将房屋移交。某锦城公司于次日收到申请。年7月26日，陈某与某锦城公司就拆除租赁房屋楼顶设备设施进行约定并签订《协议书》。后某锦城公司起诉要求陈某支付至年7月26日欠付的租金及综合管理费。陈某认为其4月9日已发解约通知，对方未提出异议，此时租赁合同已解除，不存在欠付租金、管理费一说。
裁判观点：法院判决支持某锦城公司的诉请，认为陈某不具备合同解除权，其于年4月9日向某锦城公司发送《房屋提前终止租赁申请》形式上属于要约，因某锦城公司未同意而不发生合同解除后果。实际上双方于年7月26日签署《协议书》，就拆除租赁房屋楼顶设备进行约定时才算对合同解除达成合意。
*2某怡公司诉某安公司租赁合同纠纷
（）辽宁民终号
案情简介：年11月某怡物业公司与某安公司签订房屋租赁合同，约定某怡公司将华利大厦二至五层出租给某安公司使用，租赁期限10年。此后某怡公司、某安公司及某安公司电话销售中心（以下简称销售中心）三方达成协议，销售中心承接前述租赁合同中承租人的权利义务。年，某怡公司与销售中心签订租赁合同，将利华大厦六至七层出租给销售中心，租赁期限年7月20日到年11月9日。后上述三方又签订合同主体变更协议，将销售中心的权利义务全部转让给某安公司。
年5月21日，某安公司向某怡物业公司发函表示不再租赁涉案房屋，同意承担违约责任，某怡公司回函称不同意提前解约。年7至8月，某安公司通知某怡公司已搬离涉案房屋，交还钥匙并进行公证。某怡公司未接收钥匙并向法院起诉，要求某安公司赔偿实际损失、支付违约金。
裁判观点：一审法院认为某安公司违约，应当按照合同约定支付租金、物业费至合同解除之日。租赁合同解除的时间应为年6月11日，一审法院向某怡公司释明其可以正常按此时间处置案涉房屋，而非被告主张的年5月21日发函之日。并判决以此为时间节点支付3.5个月房屋租金作为赔偿，违约金亦在约定一个季度租金的基础上增加实际损失成本。后二审法院维持一审判决。
法理浅析
上述两个案例争议焦点：承租人单方通知方式提前退租解约，租赁合同何时解除？笔者认为解除通知如要产生解除合同的效力，需要以解除权的存在为前提。解除权作为一种形成权，除法律、司法解释另有规定外，通常只赋予合同关系中的守约方，违约方并不享有解除权。《全国法院民商事审判工作会议纪要》（年11月8日发布，以下简称《会议纪要》）第46条也明确，“只有享有法定或者约定解除权的当事人才能以通知方式解除合同。不享有解除权的一方向另一方发出解除通知，另一方即便未在异议期限内提起诉讼，也不发生合同解除的效果。”
崔建远在《论外观主义的运用边界》一文中指出“承租方并不具有合同解除权，其发出的解约通知只能视为一种要约，只有在对方承诺时才能发生解除合同的效果。”司法裁判多持这种观点，案例一中合同解除时间确定为年7月26日，双方就涉案房屋楼顶设备设施拆除达成合意之时，而案例二中某安公司主张年7至8月单方面通知某怡公司的时间作为租赁合同解除时间，未获得支持。
承租方不具有合同解除权并不意味着违约方在任何时候都不能请求解除合同，实践中存在一方继续履行合同困难或者成本过高而另一方拒绝解除合同的所谓合同僵局情形。如一味不允许违约方解除合同，不利于实质公平的实现。《会议纪要》第48条规定，“符合下列条件，违约方起诉请求解除合同的，人民法院依法予以支持：（1）违约方不存在恶意违约的情形；（2）违约方继续履行合同，对其显失公平；（3）守约方决绝履行合同，违反诚实信用原则。”
结语
违约方申请解除合同是合同解除一般规则的例外情形，法院在适用条件、审理程序上有严格限制和特别要求。承租方在不得不考量提前解除租赁合同时应对责任风险进行合理评估，尤其注重租赁合同解除时间点的确定，因为补缴的租金、各项费用甚至违约金数额的确定通常以合同实际解除时间点为参照。在能够争取出租方同意情况下尽可能考虑协商解除，单方通知解约异议期未获回复情形下，法院通常会根据双方提供的证据情况综合判断合同解除时间。另外，还应注意司法审查中对守约方程序利益的保护，违约方只能以起诉的方式请求法院判决解除。
文稿
王庭萍
编辑
袁梦苇
审核
柳士荷
