房地产行业大型商业项目中普遍存在一种营销模式——“售后返租”。
那么什么是“售后返租”？
“售后返租”模式是否有其存在的合理价值?
“售后返租”模式又有什么风险呢？
一、售后返租概述
（一）售后返租的定义
售后返租,又称为返租回报等。根据《商品房销售管理办法》（建设部年88号令），售后返租是指房地产开发企业以在一定期限内承租或者代为出租买受人所购该企业商品房的方式销售商品房的行为。
售后返租多适用于商业地产项目，如商铺、以酒店方式经营的公寓等。在商铺中，最易引发纠纷的则为产权式商铺。
（二）售后返租的模式
目前，商业地产常见的“售后返租”模式大致有以下四种，不同模式下，其各自的风险利弊各有不同，但总体而言，都离不开下文将要提及的法律风险。
二、售后返租案件的裁判数据检索分析
笔者在alpha案例库中以“售后返租、售后包租”作为关键词，检索年10月前的民事案件，得到如下数据。
（一）民事纠纷高发案由
通过分析上述数据可知，民事案件中，售后返租涉及的民事案件主要集中在合同纠纷和物权纠纷。其中合同纠纷占比达到96.44%，因此本文将重点针对合同纠纷领域进行分析。
合同纠纷中，租赁合同纠纷占比48.03%，房屋买卖合同纠纷类占比30.31%，委托合同纠纷类占比10.72%，融资租赁合同占比1.21%，即上述四个案由占售后返租民事纠纷90%以上的案件。
（二）民事纠纷主要争议焦点分析
1.房地产开发企业以售后包租或者变相售后包租的方式销售未竣工商品房，所签订的买卖合同有效。
建设部《商品房销售管理办法》第11条第2款规定：房地产开发企业不得采取售后包租或者变相售后包租的方式销售未竣工商品房。最高院的裁判观点认为，该规定性质上属于管理性规定，而非法律和行政法规所规定的效力性规范，违反该规定不影响合同的效力。
江苏省高级人民法院关于审理房地产合同纠纷案件若干问题的解答（）中亦明确规定：“出卖人采用售后包租方式销售商品房的，当事人主张售后包租行为无效的，人民法院不予支持，但符合《最高人民法院关于审理非法集资刑事案件具体应用法律若干问题的解释》第2条规定的除外。”
2.出卖人对引入招商项目的广告和宣传资料一般不视为所签商品房买卖合同内容的组成部分，符合特定条件的除外。
主流裁判观点认为，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第三条规定“商品房的销售广告和宣传资料为要约邀请，但是出卖人就商品房开发规划范围内的房屋及相关设施所作的说明和允诺具体确定，并对商品房买卖合同的订立以及房屋价格的确定有重大影响的，应当视为要约。该说明和允诺即使未载入商品房买卖合同，亦应当视为合同内容，当事人违反的，应当承担违约责任。因此，在第三方返租的案件中，出卖人是否需要对出售商品房时对招商项目的广告承担法律责任，要视乎该广告是否符合上述司法解释规定的情形。在参考案例（）东中法民一终字第号案件中，即作出了如下认定：“本案中，李娟提供宏远公司、万菱公司共同发布的宣传广告为：首层：迪士尼手表、手袋等系列产品，肯德基、必胜客；二层：迪士尼梦幻情景区、星光大道、婴幼儿用品超市、迪士尼家居精品；三层：幻教、摄影、3D米奇、情景互动专区、饰品、迪士尼儿童家居。由于案涉的商铺位于第二层，该广告的内容并无针对案涉商铺进行具体的说明和承诺，亦无承诺返本销售，故应为要约邀请，再结合李娟提供的宣传资料上已注明为要约邀请，故本院认为宏远公司及万菱公司发布的广告及宣传资料不构成双方签订的商品房买卖合同内容的一部分。原审法院对此认定不当，本院予以纠正。”
3.出卖人在销售广告和宣传资料中列出了投资回报，后由第三方和买受人签订委托经营管理协议，出卖人负有向买受人支付返租租金的义务。
和前述争议焦点一样，出卖人是否应该承担销售广告和宣传资料中的投资回报责任，视乎是否满足《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第三条规定的三个条件：第一，该说明和允诺是对开发规划范围内的房屋及相关设施所作的说明和允诺；第二，对房屋的说明和允诺应具体确定；第三，该说明和允诺对商品房买卖合同的订立和房屋价格的确定有重大影响。
在参考案例（）粤06民终号案件中，即作出了如下认定：“本案中，涉案的广告宣传单、
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