第四章存量房经纪业务承接
一个完整的存量房经纪业务流程主要包括客户接待、交易配对、带客看房、交易撮合、合同签订以及款项收支、物业交验以及后续服务等6个环节。
其中，1是业务承接阶段；2-3是经纪业务的实地看房部分；4-5是交易条件协商部分；6是经纪服务收尾阶段。
第一节客户接待
客户接待最根本的目的是与客户沟通，了解并记录客户需求，确定客户意向，并力求尽快满足客户需求，实现房地产交易。
不同的客户类型采集的客户信息要点是不同的。
卖方和出租方更要求资质验证。
知识点1客户接待流程（掌握）
（一）到店后接待流程
站立迎接，微笑待人，使用标准问候语——引领客户入店——确定接待主体——了解客户需求——接受服务委托或帮助客户解决问题——送客至门外——客户信息录入
（二）电话接待流程
响铃3声内节气，问好，报出公司名称和自己姓名——回答咨询，纸笔记录——记录来电者基本信息——感谢来电，使用标准结束语——信息录入
（三）网络客户接待流程
注意2点:务必提供真实房源信息；文字沟通后进行电话面谈，消除理解偏差
知识点2售房业主信息调查（掌握）
（一）以房屋售价为核心采集信息
对房屋信息的了解，应从所属商圈环境、房屋物理属性、房屋权属状况、房屋出售条件、业主身份信息、物业管理水平6个方面进行
委托出售经纪业务的相关信息调查项目
（二）了解售房业主资格信息
特别注意限制民事行为能力人以及无民事行为能力人。
特别注意是否存在房屋共有权人。
共同共有主要是夫妻共有和未分割遗产。
“处分共有的不动产和动产以及对共有的不动产或动产做重大修缮时，应当经占份额三分之二以上的按份共有人或全体共同共有人同意，但共有人之间另有约定的除外：
按份共有指共有权人对该房屋按照自己的份额享有所有权，出售时可以就自己的份额进行处分，但共有权人享有优先购买权。
（三）房源信息调查并编制《房屋状况说明书》
需要告知业主要做这个说明书，并且还需要业主签字确认，确保消息真实可靠。这是存量房交易委托的必需程序和必备文件。
如果只有合同但是没有房产证。需要特别注意：
①房产证下发以后业主隐瞒事实恶意出售给第三人。
②业主恶意违约拒绝出售。
③客户一直住在那里。
（四）了解业主房屋售价的价格区间
最好可以给业主一份物业售价评估简报
（五）了解业主的出售动机
可以给业主展示物业营销计划
（六）解释售房款的交付程序
（七）业主出售租赁房注意事项
①提前3个月通知租户；
②承租人签署《承租人放弃优先购买权》的证明文件
（八）特别注意重要信息审核
①产权审核。是否有证、是否有共有产权人、是否抵押贷款。
②委托人身份核实。共有产权人、代理人、抵押权人
知识点3购房客户信息调查（掌握）
（一）对购房客户以购房需求为核心采集信息
主要包括5方面：客户身份信息、客户需求范围、客户支付能力、客户特殊需求、客户购房资格等
房屋承购经纪业务的相关信息调查项目
接待过程中，根据客户在购房的决策权、意愿程度和支付能力等因素，对客户进行分类，提供不同的服务
（二）询问客户购买资格
1、因限购导致的无资格
2、民事行为能力资格
完全无民事行为能力的：不满8周岁的未成年人，不能辨认自己行为的精神病人
3、外籍人士、中国港澳台地区居民或华侨。
境外个人只能购买一套用于自主的住宅，不能购买非自住、非自用的商品房，如写字楼、商业物业等。
港澳台地区只需要检查通行证和在内地居住情况证明。
（三）询问购买房屋需求
了解购房需求、资金预算、特殊要求。
（四）
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