*某（年8月31日过世）与*雷系父子关系。年，以*某、*雷为家庭成员，获批建造占地面积90平方米、建筑面积为平方米的宅基地房屋。同年8月18日，*某（甲方）与被告（乙方）仰礼松签订《宅基地永久性租赁协议书》，约定：一、甲方经全家房产共有人一致同意将坐落于改地区南河沿北面第五栋房屋宅基地及周边土地的权利和义务一次性永久租赁给乙方。二、现甲方租赁转让给乙方建筑占地90平米、宅基地1：2为平米及房屋四周土地使用权同时转让给乙方使用，东西宽25米，南北长18米。三、经甲、乙双方协商一次性租赁转让费计人民币伍万叁仟元整，办好施工手续后付50％，基础结束付清。四、该土地如遇国家或集体需缴纳地租费，乙方承担甲方的一切义务。如遇开发需动迁，乙方同样承担甲方的一切权利。五、乙方在房屋建造过程中甲方应无偿提供乙方方便，如发生各种矛盾，应由甲方负责解决。如建某不成，甲方支付两倍乙方已付转让金和建某损失费。
协议签订后，由被告出资并居住使用至今。被告也向*某付清了约定款项53,元。*某与被告的妻子尹某于年10月17日签订《补充协议》，约定：现有向化村向北十二小队地皮租赁费伍万叁仟元整，由*某本人全部收清，与儿子*雷没有任何瓜葛，如果儿子*雷有任何问题，一切都有*某一人处理，与承租人无关。另：如果房子以后有国家动用拆迁，房子拆迁费与租赁人*某无关，地皮补贴费减去租赁费一半贰万伍仟元整，余款双方平分。原告认为，其对*某与被告之间的协议签订不知情，该协议侵害了其权益，故涉讼。
审理中，原告*雷表示，现认为*某与被告仰礼松形成的是宅基地租赁关系，而非买卖关系，原告对协议签订不知情，且被告非本集体经济组织成员，该协议违反法律强制性规定而无效，故要求被告返还属于原告的60平方米宅基地使用权，对现有地上物不同意补偿。被告仰礼松不认可原告的意见，认为协议名为租赁，实为买卖，房屋实际由被告建造，不应返还。
本案的争议焦点为：一、被告仰礼松与*某签订的《宅基地永久性租赁协议书》的效力认定；二、原告是否有权要求被告搬离涉案房屋，并收回宅基地使用权。
关于争议焦点一：法院认为，财产所有权的取得，不得违反法律规定。本案中，被告与*某签订的协议名为《宅基地永久性租赁协议书》，但综观全文，内容提及权利和义务的一并转让、时间为永久无期限、费用一次性支付、由*某协助被告办理建某手续等事宜，实质上是*某将宅基地使用权让渡给被告建造房屋，并永久性使用，具有宅基地使用权转让的性质。而根据相关法律规定，集体所有的土地依照法律属于村农民集体所有，农村宅基地使用权系农村集体经济组织无偿提供给本集体组织成员享有的，与特定的身份关系紧密联系。被告不是涉案宅基地所在集体经济组织成员，依法不得受让取得该处宅基地使用权。况且，涉案宅基地使用权人为被告*某、*雷，该协议签订未取得*雷认可。综上，被告仰礼松与*某于年8月18日签订的《宅基地永久性租赁协议书》无效。
关于争议焦点二：本案中，交易标的涉及到宅基地使用权，不同于普通的动产交易。被告基于其与*某真实意思表示达成合意，支付了全部对价后，由其全额出资建造了该处房屋，居住使用至今长达十余年。现标的已经不同于原始交付时的状态，返还原物已属不能。法院从尊重现状、维护稳定和正常生活秩序的角度出发，对原告要求被告搬离的诉讼请求不予支持。
签订农村房屋买卖合同或宅基地买卖合同均无效。现实生活中，与农民签订宅基地房屋买卖合同或者非同一集体经济组织成员签订宅基地房屋买卖合同，该行为违反了我国土地管理法的规定，扰乱了国家正常的土地管理秩序，因此所签订的农村宅基地买卖合同属于无效合同。同样，由于宅基地是集体经济组织为了保障居者有其屋而无偿准予符合条件的村民使用的土地，村民对其宅基地只有使用权，土地的所有权依旧归属于集体所有，所以宅基地不能随意卖出，买卖宅基地的合同，也因违反土地管理法、《农村宅基地管理办法》的相关规定而属于无效合同。
