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近年来，随着我国流动人口规模不断扩大，大量新市民、青年人持续流入，大城市住房租赁需求不断增加，“十四五”期间，发展保障性租赁住房成为践行“租购并举”住房制度的题中之义。作为众多新市民、青年人的目的地，一线和热点二线城市具有庞大的租赁住房需求，也是保障性租赁房住房供应的重地。
租房问题已成为全民话题，哪个城市租住最幸福？哪些城市活力最强？哪些城市最宜居？
两会期间，ICCRA住房租赁产业研究院发布《中国住房租赁市场蓝皮书·》，中国租住幸福指数排行榜同期发布。排行榜统计了北京、上海、广州、深圳、杭州、南京、宁波、成都、武汉、天津、重庆、长沙、青岛、西安、厦门、合肥16个热点城市，从每个城市活力指数、宜居配套指数、租住活跃指数和职住平衡指数四个维度进行幸福指数综合评判。
4个子指数模型
35个细分维度
ICCRA搭建的“中国16城租住幸福指数”由4个子指数模型构成，分别是城市活力指数、宜居配套指数、租住活跃指数和职住平衡指数，共涉及35个细分维度，包括宏观经济指数、交通设施覆盖率、商业设施覆盖率、集中式租赁住房供给指数、租金薪酬比等。
考虑对租住生活的影响程度不同，4个子指数模型被分配了不同的权重，与住房租赁市场供需平衡关联度越高的指标权重越高。
由于各城市宏观经济、产业结构均有不同，导致不同的城市对外来人口的吸引力不同。同时，在生活配套、交通基础设施、文化教育等方便又存在差异，导致各城市的“租住幸福度”有所不同。
租住上海最幸福
深圳活力指数最高
经过模型运算后，16个热点城市现阶段的租住幸福指数分为四个梯队，租住幸福指数在90以上的城市是上海、深圳两个城市；租住幸福指数在80至90分的城市是广州、北京、杭州三个城市；租住幸福指数在70至80分的是南京、武汉、成都和宁波；租住幸福指数在70以下城市是天津、重庆、长沙、青岛、西安、厦门、合肥。上海是租住幸福指数最高的城市，与其他城市相比主要体现在宜居配套方面。同为一线城市的广州在租住幸福指数排行中居于第二梯队，主要差距体现在租住活跃程度方面，而北京的主要差距体现在职住平衡程度方面。随着各城市经济发展、保障性租赁住房政策的不断落地，“中国16城租住幸福指数”将是短期内相对稳定、但长期动态变化的状态。
具体而言，四个梯队的表现如下：
01
第一梯队：上海、深圳
上海和深圳分别是长三角区域和大湾区区域的经济中心城市，上海城市已经基本完成产业转移与产业升级，城市外扩和人口向外围疏解的进程还在继续。深圳是全国经济中心城市、科技创新中心、区域金融中心、商贸物流中心，多年来常住人口还在不断增加，城市发展和产业发展进程仍在快速推进。
在租住表现上，无论是租金坪效还是出租率水平，上海、深圳均位列16个重点城市的第一梯队，显示出非常旺盛的市场需求。两个城市均为品牌聚集度最高的城市，产品线也最为多元化。
02
第二梯队：广州、北京、杭州
北京是国家的政治文化中心，城市已经基本完成产业转移与产业升级，常住人口连续多年增幅下降，甚至出现了负增长，人口饱和度极高。广州和杭州的产业结构有一定的相似性，都是先进制造业、高新技术产业以及都市休闲文化产业的聚集高地；同时，户籍人口还在不断增加并处于增幅上升阶段；与第一梯队的城市相比，租房价格在区域间的差异较大，各区域内部的职住平衡性较好，相对更宜居。
在租住表现上，与第一梯队的两个城市相比，广州、北京、杭州在租金坪效和出租率方面，均稍逊一筹。三个城市不乏产业的支撑与驱动，但由于城市内部区域之间发展的不平衡性，导致单点击破的动因并不明确，整体市场对于长租类住宿的需求不够强劲。
03
第三梯队：南京、武汉、成都
这三座城市不仅都有支撑型产业，同时也是交通枢纽城市、人文资源环境佳。此外，它们在各自区域也是拥有庞大人口量级的绝对中心城市。人口的大规模流入仍然是中短期内的显著特征，对周边区域的虹吸效应非常显著。
在租住表现上，3个城市的租赁住房市场已初具规模。在发展规模方面均已突破20,套（间），虽然存在一定的租金坪效天花板现象，但出租率始终能够稳定在高位。此外，这几个城市的品牌聚集度开始多元化，产品线的丰富程度也在不断加强。
04
第四梯队：宁波、天津、重庆、长沙、青岛、西安、厦门、合肥
这八座城市中除宁波、重庆以外，其他城市虽然现代服务业普遍发达，但均缺乏支撑型产业，与前三个梯队相比，对于外来人口的产业吸引力相对偏弱。
在租住表现上，8个城市的租赁住房市场仍处于发展初期。不仅表现在发展规模方面，而且日均的租金坪效天花板现象比较严重。此外，这几个城市的品牌聚集度较低，单一品牌垄断市场现象明显。最后产品线相对单一，仍以青年公寓为主。这说明，市场的需求还有待被激发，长租市场的快速发展尚需时间。
《中国住房租赁市场蓝皮书·》
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