北京中科白癜风医院诈骗曝光 http://baidianfeng.39.net/a_yufang/161225/5154120.html?3
01
转租合同效力如何？逾期返还房屋的使用费，标准如何确定？
1、A公司与燕某签订的转租合同效力如何？
《民法典》第七百一十六条规定：“承租人未经出租人同意转租的，出租人可以解除合同。”此条款表明，出租人对承租人擅自转租行为的救济手段是主张解除合同，而非直接主张转租合同无效。
本案中，出租人B公司在A公司转租系争房屋后并未提出过异议也未主张过解除合同，应当认定A公司与燕某签订的转租合同有效。
2、房屋使用费的计算标准
根据上海高院年发布的《关于处理房屋租赁纠纷若干法律适用问题的解答(一)》第二部分第十条可知，出租人可参照三个标准主张房屋使用费，分别为租赁合同的租金、转租合同的租金、市场租金。
本案中，在租赁期限届满后，燕某仍继续使用系争房屋，A公司作为系争房屋转租人有权向燕某主张房屋的实际使用费。至于燕某某所称将租金标准调整为每年75,元系A公司单方行为，因双方协议上已写明将六个月租金更改为37,元，且燕某实际亦按照每年75,元标准履行缴纳房租义务，故可视为燕某某实质上接受了A公司的变更行为，燕某应当按照每年75元的标准向A公司支付房屋使用费。
原审法院诉讼中，A公司认可燕某租金已支付至年3月31日，同时调整其诉讼请求，认为双方租金标准应为实际支付租金，即每年75,元。燕某认为虽然其是按照每年75,元租金标准向A公司支付的，但这是A公司单方涨价行为，燕某并不同意。
参考案例
()沪二中民二(民)再终字第10号
02
房屋中甲醛含量超标，承租人能否主张解除租赁合同？
《民法典》第七百三十一条规定，租赁物危及承租人的安全或者健康的，承租人可以随时解除合同。本案中，法院认为，系争房屋卫生间及厨房区域的甲醛含量超标，危及居住人的身体健康，因此原告请求解除《房屋租赁合同》，法院予以支持。
另，上述条款中还明确，即使承租人在订立合同时明知该租赁物质量不合格，承租人仍然可以随时解除合同。
参考案例
()沪民初号
03
在租房APP上签约，如何认定合同成立的时间和条件
根据《民法典》相关规定，当事人采用信件、数据电文等形式订立合同要求签订确认书的，签订确认书时合同成立。当事人一方通过互联网等信息网络发布的商品或者服务信息符合要约条件的，对方选择该商品或者服务并提交订单成功时合同成立，但是当事人另有约定的除外。
本案中，原告签署续租合同时，根据被告公司平台操作流程，原告在对合同的租期及租金均表示确认后才完成付款，平台也是基于原告的确认及付款行为而自动生成房屋租赁合同。因此，法院认为，续租合同系原告真实意思表示，合同订立流程也符合合同成立要件，被告公司平台的审核环节并不足以否认合同已经成立的事实。且在双方第一次续租时签订的续租合同中已经列明，个人租客支付完成首笔款即生效，故法院最终认定原告与被告公司于9月12日订立的续租合同已生效。
参考案例
()沪民初号
04
合同解除后，承租方是否需要补交免租期租金？
本案中，原告A公司认为其对租金的减免是附条件的优惠，条件就是B公司不得提前解除合同。法院认为，A公司与B公司签订的《商铺租赁合同》中同时约定了“因被告违约导致合同解除的，保证金不予退还”以及“因被告违约导致原告解除合同的，原告有权要求被告补交免租期内的房屋租金”两个条款，但两个条款的本质都是对于合同因被告违约提前解除的责任承担，故应当将该条款与被告其余基于合同提前解除而产生的违约责任综合考量，现被告的履约保证金已被没收，故对于免租期的租金结合租赁合同已经实际履行的部分，法院酌定扣减一个月的免租期租金，因此法院最终判决被告支付原告免租期租金39,元。
关于“合同解除后，承租方是否需要补交免租期租金”的问题，本团队在进行检索后发现存在以下几种情况：1）当合同由于出租方的原因被解除时，出租方既主张违约金，又主张承租方补交免租期房租的，法院一般不予支持；2）当合同由于承租方原因解除，且合同中既约定违约金又约定补交免租期租金的，上海地区法院大多数认为该约定属于当事人的意思自治的结果，从而予以支持，但部分法院也会根据公平原则酌情减免部分免租期租金。而广东地区法院则认为免租期条款属于出租人给予承租人免租期的优惠，是租赁市场的惯例，不因承租方是否违约而免除。
参考案例
()沪民初号
05
出租人明知承租人为“二房东”，能否主张其擅自转租，要求解除合同？
本案中，房屋租赁合同已明确表明，甲方为原告方当事人，乙方为被告方当事人，然而，合同中还出现了“租客”的称谓，且有手写条款明确约定“协商之下，租客退租以后，房屋恢复毛坯原样，除卫生间以外”、“水电煤安全事故由乙方负责，物业、邻居产生矛盾由乙方负责”，由此可以得知，乙方与租客并非同一主体。再结合原告曾在
转载请注明地址:http://www.1xbbk.net/jwbrc/2887.html
