中科白癜风医院善行天下 http://baidianfeng.39.net/a_zhiliao/181231/6756949.html/1/(一）物业租赁的概念物业租赁的概念有广义和狭义之分。广义的物业租赁，不仅是房屋的租赁，也包括土地使用权以及可能存在的地上建筑物、其他附着物的租赁。狭义的物业租赁仅指房屋的租赁，是指房屋所有权人作为出租人将其拥有的房屋出租给承租人使用，由承租人向出租人支付租金的行为。物业租赁是房地产市场中的一种重要交易形式，出租的实质就是出售一定时期的物业使用权。理解物业租赁需要注意以下两点：(1)出租人必须是房屋所有权人。这个所有权人可以是具备民事行为能力的自然人，也可以是法人；可以是所有权人自己，也可以是全体共有人（包括共用共有和部分共有）;可以是经所有权人委托的代理人，或按照法定程序指定的代管人。需要指出的是，转租不等于出租，转租人也不等于出租人。转租只是附属于出租的非独立的活动。(2)租赁的形式不仅包括出租人将房屋出租给承租人使用（居住或从事经营活动）,也包括利用自有房屋以联营、承包经营、入股经营或合作经营等名义出租或转租房产。(二）物业租赁的特点物业租赁作为一种特定的商品交易的经济活动形式，它具有以下特点：1.物业租赁双方都必须是符合法律规定的身份物业租赁中的出租人必须是该物业所有权人，或其指定的委托人或法定代管人。承租人应该是具备民事行为能力的自然人或法人，并遵守限制承租的法律规定。2.物业租赁的对象是特定物不是种类物房屋属于不动产，因环境、地理位置、结构、建材等因素不同，而具有个别性。所以，物业租赁中，出租人提供的房屋必须是合同中所规定的、具体的、特定的房屋，不能用其他的同类房屋替换。承租人退租时，也必须将合同中所约定的房屋交回，不可以用其他房屋取代。因此，在租赁合同中必须对出租房屋进行详细的、区别性的描述。3.物业租赁不转移房屋的所有权物业租赁只是在物业租赁期内，转移了房屋的占有权、使用权和部分收益权，房屋的所有权、处分权和最终收益权仍属出租人所有，并不转移。租赁期满时，承租人有义务将房屋和相应权利归还出租人。4.物业租赁关系是一种经济要式契约关系物业租赁关系是一种经济契约关系，它体现契约双方有偿、互惠互利的关系。同时，由于物业租赁的特殊性，租赁契约必须是要式合同，而且是法定要式合同。我国法律规定，租赁合同必须采取书面形式，而且必须备案。5.物业租赁关系不因所有权的转移而中止在物业租赁有效期内，当出租房屋的所有权人发生转移后，原租赁关系依然有效，房屋新所有权人必须承担房屋原所有权人在租赁合同中规定的义务，尊重承租人的合法权益，承租人仍有权继续租用该房屋。即使房屋所有权人死亡，通常情况下，也不会影响到物业租赁关系的延续。(三）物业租赁与物业买卖的区别从投资的角度讲，物业租赁与物业买卖都是物业交易的一种形式，都是为了实现投资的保值、增值。两者之间除了转移的权利不同外，还有以下两点区别值得投资者注意：1.价值实现的形式不同物业租赁通过转移房地产一定期限的使用价值，在一个租赁期内，部分收回房地产的价值和投资利息；物业买卖则是通过转移房地产的永久使用价值，一次性实现房地产的价值。2.资产形态转化的时间不同在物业租赁中，房地产要经过多次交换，达到使用年限以后，物业所有权人的房地产才从实物形态全部转化为价值形态。物业买卖则是在买卖过程完成后，物业所有权人拥有的房地产即从实物形态转化为价值形态。
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